Dass Finanzdienstleister langjährige Kunden loswerden wollen, gehört zu den ungewöhnlichen Entwicklungen, die die Niedrigzinsen mit sich bringen. Seit einem Jahr machen hierbei neben den Lebensversicherern vor allem die Bausparkassen Schlagzeilen, weil sie zunehmend Kunden die Verträge kündigen, die ihren Bausparvertrag vorrangig als hochverzinstes Sparvehikel nutzen, anstatt damit eine Immobilie zu finanzieren.
Wem solch ein Schreiben der Bausparkasse ins Haus flattert, muss das nicht klaglos hinnehmen. Worauf Bausparer jetzt achten sollten und in welchen Fällen sie sich gegen eine Vertragskündigung durch die Bausparkasse wehren können, haben wir für Sie zusammengestellt:
So checken Sie Ihren Kreditvertrag
Wurde der Vertrag nach Herbst 2002 abgeschlossen?
Wenn sie diese Frage bejahen machen Sie weiter mit der nächsten Frage.
Wenn nicht, trifft Ergebnis 1 auf Sie zu.
Haben Sie eine Widerrufsbelehrung von der Bank bekommen?
Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.
Ist diese Widerrufsbelehrung optisch eindeutig vom Rest des Vertrags abgehoben?
Wenn ja, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn nicht trifft Ergebnis 2 zu.
Steht im Vertrag "Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt der Belehrung"?
Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.
Adressiert Sie Ihre Bank durchgängig in Singular und Plural (Ich/ Wir, Meine/Unsere)?
Wenn nicht, machen Sie mit der nächsten Frage weiter. Wenn doch trifft Ergebnis 2 zu.
Hat die Bank in die Belehrung zu der Dauer der Widerrufsfrist eine Fußnote eingefügt, in der die Dauer konkretisiert wird oder vom Kunden verlangt wird, die Frist "im Einzelfall zu prüfen"?"
Wenn nicht, trifft Ergebnis 3 zu. Wenn Sie dieser Frage zustimmen betrifft Sie Ergebnis Nummer 2..
Kein Recht auf Widerruf.
Ausnahme: Nach Ablauf wurden mehr als nur Zins und Laufzeit neu vereinbart. Dann wäre der Vertrag als Neuvertrag einzustufen, dessen Widerrufsbelehrung falsch sein könnte.
Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Sie wurden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht wirksam über Ihren Widerruf belehrt, sodass Sie auch heute noch widerrufen könnten.
Ihre Widerrufsbelehrung enthält keinen der üblichen Fehler.
Insgesamt gibt es aber über 400 – eine Vertragsprüfung durch Anwälte oder Verbraucherzentrale könnte sich dennoch lohnen.
Wie ist die Lage derzeit?
Dieser Tage bekommen erneut Tausende Bausparer Post von ihrer Bausparkasse. Derzeit sind das etwa Kunden der Bausparkasse Wüstenrot. Nach deren Angaben handelt es sich um ein Prozent der Kunden - das sind immerhin rund 30.000 Verträge.
Auch die Landesbausparkasse (LBS) Baden-Württemberg wies Ende des Jahres 22.000 Kunden schriftlich darauf hin, dass sie kündigen will, wie ein Sprecher bestätigt. Ihm zufolge handelt es sich dabei um Verträge, die seit zehn oder mehr Jahren zuteilungsreif sind - für die also längst ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Die LBS Bayern und Nordrhein-Westfalen handelten ähnlich.
Die Bausparkasse BHW hatte kürzlich ebenfalls 25.000 Verträge gekündigt, bei denen Kunden seit mehr als zehn Jahren kein Darlehen in Anspruch genommen hatten.
Die Rechte der Kreditnehmer
Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens zustimmen, wenn das Haus verkauft wird. Das bestätigte der elfte Senat des Bundesgerichtshofes in einem Urteil. (BGH, Az. XI ZR 267/96).
Knappe Kassen können auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Der BGH urteilte: Sobald der Hausbesitzer eine Nachfinanzierung benötigt, die Hausbank jedoch ablehnt, darf der Kunde raus. Bedingung: Eine andere Bank würde einer solchen Finanzierung zustimmen (BGH, Az. XI ZR 197/96).
Der BGH hat auch Vorgaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr vorgegeben. Die Bank muss von den Kreditzinsen die Zinsen abziehen, die sie bei mit einer sicherer Anlage erzielt hätte, wenn sie das Geld angelegt hätte. Banken müssen diesen fiktiven Vergleichszinssatz auf Basis von Konditionen von Hypothekenpfandbriefen berechnen (BGH Az. XI ZR 27/00).
Die Bank muss bei dieser Berechnung nicht den Pfandbriefindex Pex verwenden, sondern die Statistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az. XI ZR 285/03).
Bei den meisten Darlehen haben Kunden eine Option auf jährliche Sondertilgung. Das müssen Banken bei ihren Berechnungen berücksichtigen (LG Darmstadt, Az. 25 S 43/06). Das gilt auch für während der Laufzeit nicht genutzte Sondertilgungsrechte. (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05).
Als Alternative zur Kündigung können Kunden, die ein anderes Haus zu einem ähnlichen Preis kaufen, einen Pfandtausch vollziehen. Dann läuft der alte Kredit für die neue Immobilie weiter. Wenn die Kaufsumme vergleichbar ist, muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten (BGH, XI ZR 398/02).
Wie viele Bausparer trifft die Kündigungswelle?
Die kursierenden Zahlen zu den betroffenen Bausparern schwanken gehörig: von mehr als 40.000 gekündigten zuteilungsreifen Verträgen seit 2013 spricht etwa das Fachmedium „Der Versicherungsbote“. Nach Zählung der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" sind es bislang mehr als 120.000 Kündigungen und Kündigungsandrohungen, laut Finanzberatermagazin "Procontra" erhielten mehr als 150.000 Bausparer ein Kündigungsschreiben oder die Aufforderung, sich bei ihrer Bausparkasse zu melden. Bei den Bausparkassen, von deren Kündigungen die Öffentlichkeit erfahren hat, waren bisher zwischen 0,2 und 1,0 Prozent der Kunden betroffen. Aber es ist davon auszugehen, dass künftig noch mehr Kunden von den Bausparkassen Post bekommen werden.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Warum kündigen Bausparkassen langjährigen Kunden?
Alte Bausparverträge mit einer im Vergleich zu heute hohen Verzinsung sind vielen Anbietern inzwischen schlicht zu kostspielig. In den Neunzigerjahren bekamen Bausparer auf ihr angespartes Guthaben durchaus vier Prozent Zinsen und mehr. Bei neuen Verträgen liegen die Zinsen heute im Durchschnitt nur noch um 0,25 Prozent.
Das Problem der Bausparkassen: Für das angelegte Kapital bekommen die Anbieter selbst kaum Zinsen, da sie zum Schutz der Sparguthaben nur in besonders risikoarme Wertpapiere investieren dürfen. Die Ausgaben für die Verzinsung alter Verträge sind somit höher als Einnahmen am Kapitalmarkt.
Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute
Im Juni 1980 lagen die Zinsen für Immobilienkredite bei rund 9,5 Prozent, so dass eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent monatlich umgerechnet 1.750 Euro kostete. Die Belastung für ein solches Darlehen summierte sich damit binnen zehn Jahren auf rund 178.000 Euro.
Quelle: Interhyp Gruppe
Die Zeit der Wiedervereinigung war aus Kreditsicht alles andere als ein preiswertes Vergnügen. Mitte der Achtziger waren die Zinsen zwar auf rund 7,5 Prozent gefallen, Anfang der Neunziger verlangten die Banken für ein Immobiliendarlehen jedoch wieder neun Prozent und mehr. Pro Monat mussten Darlehensnehmer dementsprechend erneut rund 1.700 Euro für den besagten 200.000-Euro-Kredit aufbringen.
Zur Jahrtausendwende sind die Zinsen für Immobilienkredite und Kredite überhaupt Achterbahn gefahren. Die Internetblase hatte die Konditionen binnen kurzer Zeit extrem steigen lassen. Konnten Kreditnehmer Ende der neunziger Jahre bereits zu vier Prozent finanzieren, hatte der Aktienboom die Kreditzinsen Anfang 2000 wieder auf über sechs Prozent getrieben. Im Vergleich zu den vorangegangen Jahren waren Darlehen dennoch billig wie nie zuvor. Unser 200.000-Euro-Kredit konnte im Juni 2000 daher bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten dafür lagen auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro.
Die Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur haben die Konditionen weiter sinken lassen. Die Zinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.
Während Sparer unter der aktuellen Niedrigzinsphase leiden, dürfen sich Immobilienkäufer über beste Finanzierungsbedingungen freuen. Die Zinsen für das bekannte Immobiliendarlehen über 200.000 Euro mit der Laufzeit von 10 Jahren und einer 60-prozentigen Beleihung liegen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate kostet derzeit mit 533 Euro weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980 – als rund 1.750 Euro für dasselbe Darlehen fällig waren. Und während Kreditnehmer in den achtziger Jahren allein fast die komplette Kreditsumme als Kosten kalkulieren mussten, müssen Häuslebauer heute nur noch knapp 42.000 Euro binnen zehn Jahren zahlen.
Welchen Bausparern droht die Kündigung?
Betroffen sind vor allem Kunden, die das vorgesehene Darlehen nicht nutzen oder die vereinbarte Sparsumme schon überschritten haben und nun das Geld in ihrem Bausparvertrag stehen lassen, um von den hohen Guthabenzinsen zu profitieren. Als hierzulande im Zuge der Finanzkrise die Zinsen – insbesondere für Bauspardarlehen – deutlich sanken, lockten die Bausparkassen sogar vermehrt Sparer, die gar nicht zwingend ein günstiges Baudarlehen wollten, sondern nur eine gut verzinste und sichere Sparmöglichkeit suchten. Vereinzelt warben die Bausparkassen sogar mit einer Rückerstattung der Abschlussgebühr von einem Prozent, wenn das Baudarlehen nicht abgerufen wird.
