Mietrecht BGH stärkt Mieter bei falscher Energiekostenabrechnung

Ein Mieter im Mehrfamilienhaus soll auf einmal fast die Hälfte der Heizenergie des Hauses verbraucht haben. Quelle: dpa

Einem Ehepaar flattert eine extrem hohe Stromrechnung ins Haus, ein Mieter soll einen großen Teil der Heizkosten eines Mehrfamilienhauses alleine tragen. Der BGH stärkt in beiden Fällen die Rechte der Mieter.

Kann es sein, dass in einem normalen Haushalt der abgerechnete Stromverbrauch plötzlich auf das Zehnfache steigt? Warum soll ein Mieter im Mehrfamilienhaus auf einmal fast die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl seine Wohnung nicht einmal 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Solche Fälle lösen regelmäßig Streit aus. Jetzt hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen klargestellt, dass Mieter oder Kunden dabei nicht die Beweislast tragen müssen (VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17).

Worum wird gestritten?
Die Stromrechnung betrifft ein älteres Ehepaar mit einem Enkel im Haushalt. Der Oldenburger Versorger EWE forderte nach einer Ablesung für einen etwa einjährigen Zeitraum 2014/15 mehr als 9000 Euro Nachzahlung. Das Ehepaar zahlte nicht, weil es von einem Fehler bei der Verbrauchsermittlung ausging. EWE ließ den Zähler untersuchen und blieb bei der Summe.

Im Fall der Heizkostenabrechnung geht es um eine 94 Quadratmeter große Wohnung in einem 720 Quadratmeter großen Haus in Heppenheim (Hessen). Für die Jahre 2013 und 2014 sollen die Mieter mehr als 7300 Euro Heizkosten zahlen. Ihnen wurden einmal 42 und einmal 47 Prozent der gemessenen Verbrauchseinheiten zugerechnet. Die Mieter finden das nicht plausibel. Der Vermieter verweigert die Einsicht in die Unterlagen der Ablesung in den anderen Wohnungen.

Was haben die Vorinstanzen entschieden?

Das Landgericht (LG) Oldenburg verurteilte die EWE-Kunden zur Zahlung der Rechnung. Das Oberlandesgericht Oldenburg sah das anders. Es gebe angesichts des eher bescheidenen Lebensstils der Beklagten keinen Anhaltspunkt dafür, dass sie die Strommenge selbst verbraucht hätten.

Im Fall der Heizkosten hatte die Vermieterseite in beiden Instanzen (Amtsgericht Bensheim und LG Darmstadt) Erfolg. Die Mieter müssten darlegen, warum die in Rechnung gestellten Heizkosten nicht berechtigt seien. Eine Einsicht der Mieter in die Abrechnungsunterlagen hielt das LG nicht für nötig.

Wie begründet der BGH seine Entscheidungen?

Im Falle der Heizkosten kritisierte die Vorsitzende Richterin das Landgericht heftig. Dort sei alles schief gegangen, was schief gehen konnte. Der für das Mietrecht zuständige Senat stellte klar, dass die Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter liege. „Selbstverständlich hat der Mieter ein umfassendes Einsichtsrecht.“ Der BGH hob das Landgerichtsurteil auf und wies die Klage als derzeit unbegründet ab.

Um die EWE-Stromrechnung durchzusetzen, reicht es nach der Entscheidung des BGH nicht, dass das Unternehmen die Funktionsfähigkeit des Stromzählers überprüfen ließ. Beim Zehnfachen des Vorjahresverbrauchs bestehe „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, der nach Paragraf 17 der Stromgrundversorgungsverordnung zur Zahlungsverweigerung berechtige. Der Versorger müsse den Beweis antreten, dass sein Kunde den Strom tatsächlich verbraucht habe. Der BGH bestätigte das OLG-Urteil.

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Was sagen Verbraucherschützer?
Ausreißer bei Energieabrechnungen seien oft ein Thema, sagt Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Es dürfe nicht sein, dass in streitigen Lagen Stromzähler verschwinden. Falls der Stromanbieter einen Zähler nicht aufbewahre, müsse es zu einer Beweislastumkehr kommen. „Es ist nicht nachvollziehbar, wie ein Drei-Personen-Haushalt zu solchem Stromverbrauch kommen soll.“

Heizkostenabrechnungen seien von der Art der Heizung bis zur Ablesung des Verbrauchs ein komplexes Thema, das besonders Mieter oft nicht durchschauen könnten, sagt Bauer. „Der Vermieter lässt ablesen und reicht die Kosten weiter - und den Letzten beißen die Hunde.“ In dem konkreten Fall seien die Werte sehr auffällig. „Ein Drittel der Abrechnungen sind falsch, bei einem Drittel bestehen begründete Zweifel an der Richtigkeit und nur etwa ein Drittel ist korrekt“, sagt Bauer zur Erfahrung mit Heizkostenabrechnungen.

So viel kostet das Heizen mit Öl, Gas, Holz und Strom
Heizkostenvergleich – was ist normal?Ein Heizkostenvergleich mit Durchschnittswerten ist nur ein grober Anhaltspunkt, weil sich Gebäude, Heizverhalten und Verbrauch in jedem Einzelfall unterscheiden - und nicht zuletzt auch die Witterung. Die Angaben zu den Heizkosten beziehen sich deshalb auf einen Musterfall, nämlich ein freistehendes Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche. Dabei wurden vier Gebäudestandards verglichen, angefangen bei den Baustandards vor 1977 bis hin zum modernen Passivhaus. Der Energieverbrauch wurde mit Durchschnittswerten pro qm Wohnfläche angesetzt. Quelle: energieheld.de; Stand: Mitte 2016 Quelle: Fotolia
GasheizungDurchschnittlich liegt der Energieverbrauch bei einer Gasheizung bei 160 kWh pro qm pro Jahr, das entspricht rund 16 Kubikmetern Erdgas oder 10,43 Euro im Jahr für jeden Quadratmeter. Aber zwischen den Gebäudetypen gibt es riesige Unterschiede: Altbauten benötigen 200 kWh pro qm und mehr, ein Passivhaus nur 15 kWh pro qm. In der Jahresrechnung macht einen Unterschied von 2500 Euro. Der Warmwasserbedarf wurde dabei nicht berücksichtigt. Durchschnittlicher Energieverbrauch eines Einfamilienhauses mit Gas-Heizung: GebäudeartRechnung(kWh/m²*a) * m² * (€/kWh)Heizkostenpro JahrBaujahr bis 1977 200 x 200 x 0,0694 €2.776 €/aBaujahr bis 2002 100 x 200 x 0,0694 €1.388 €/aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0694 € 833 €/aPassiv-Haus 15 x 200 x 0,0694 €208 €/aBildquelle: Vaillant Group Quelle: Vaillant
ÖlheizungWer mit Öl heizt, muss schon tiefer in die Tasche greifen, denn im Bundesdurchschnitt muss er 11,83 Euro pro Quadratmeter im Jahr zahlen. Öl ist immer noch deutlich teurer als Gas und unterliegt zudem stärkeren Schwankungen. So kommt es, dass der Passivhausbesitzer im Jahr – wieder ohne Warmwasserverbrauch – im Jahr 261 Euro zahlt, der Eigentümer von 200 Quadratmetern Altbau schon 3480 Euro im Jahr berappen muss. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Ölheizung: GebäudeartRechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0873.480 €/a17,40 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0871.740 €/a8,70 €/m²aKfW-Effizienzhaus 70 60 x 200 x 0,0871.044 €/a 5,22 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,087261 €/a1,31 €/m²a Quelle: Fotolia
PelletheizungPellets aus gepressten Holzspänen sind der günstigste Energieträger für heutige Einfamilienhäuser – zumindest im Bundesdurchschnitt. Pro Quadratmeter Wohnfläche fallen im Jahr 9,22 Euro an. Selbst wer ein mehr als vierzig Jahre altes Haus besitzt, kommt im Durchschnitt noch mit 2300 Euro Heizkosten im Jahr aus. Nachhaltig ist diese Form des Heizens auch: Der nachwachsende Brennstoff Holz ist in der Gesamtbilanz klimaneutral, da nur so viel CO2 entsteht, wie vom Baum während seines Wachstums zuvor gebunden wurde. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Pelletheizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0576 €2.304 €/a11,52 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0576 €1.152 €/a5,76 €/m²aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0576 €691 €/a3,46 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,0576 €173 €/a0,86 €/m²aBildquelle: Vaillant Group Quelle: Vaillant
Scheitholz-HeizungAlternativ zur Pelletheizung lässt sich auch mit Scheitholz ein Haus beheizen, etwa einem speziellen Brennofen oder mit einem wasserführenden Kamin, von dem aus das mit Feuer erhitzte Wasser durch die Heizkörper im Haus gepumpt wird. Pro kWh benötigt man dafür durchschnittlich 4,2 Kilogramm Scheitholz, die Kosten liegen bei 1,13 Euro. Der Jahresbedarf liegt dann bei alten Häusern bei rund 9,5 Tonnen, im Passivhaus genügen hingegen 720 Kilogramm. Pro Quadratmeter Wohnfläche entstehen Durchschnittskosten von 10,45 Euro im Jahr. Im Altbau fallen 13,06 Euro, im Passivhaus 0,98 Euro pro Quadratmeter pro Jahr an. Für das 200-qm-Haus summieren sich die Kosten im somit auf einen Betrag zwischen 196 Euro (Passivhaus) und 2600 Euro (Baujahr vor 1977). Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Scheitholz-Heizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0653 €2.612 €/a13,06 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0653 €1.306 €/a6,53 €/m²aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0653 €784 €/a3,92 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,0653 €196 €/a0,98 €/m²a Quelle: Fotolia
Stromheizung (Nachtspeicher, Elektroradiatoren, Wärmepumpe)Früher waren sogenannten Nachtspeicherheizungen weit verbreitet, heute gelten sie als viel zu teuer. Stromheizungen sind heute vielmehr in Form von Wärmepumpen gefragt, die quasi Strom im Dauerbetrieb benötigen, um aus den Temperaturdifferenzen zwischen Außenluft und tieferen Erd-, Luft- und Wasserschichten Heizenergie zu generieren. Weil kaum ein Haus heute rein elektrisch beheizt wird, sind die Durchschnittwerte mit Vorsicht zu genießen. Durchschnittlich entstünden nämlich Kosten von 45,28 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. Gemessen am unterstellten Energiebedarf entstehen im Musterfall für ein 200-qm-Haus so jährliche Ausgaben zwischen 861 Euro und 11.480 Euro im Jahr. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Elektro-Heizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,28711.480 €/a57,4 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,2875.740 €/a28,7 €/m²aKfW-Effizienzhaus 70 60 x 200 x 0,2873.444 €/a 17,22 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,287861 €/a4,31 €/m²a Quelle: Fotolia

Was sind die Folgen der Entscheidungen?

Im Falle der Heizkostenabrechnung darf kein Vermieter den Einblick in die Ablese- und Abrechnungsunterlagen verweigern. Sie sind in der Pflicht, die Korrektheit ihrer Forderungen eindeutig nachzuweisen.

Das Urteil zum Stromverbrauch bereitet den Versorgern nach einer ersten EWE-Einschätzung Probleme. Sie müssten sich künftig mit der Frage befassen, auf welche Weise der Mehrverbrauch im Haushalt eines Kunden zustande gekommen ist, obwohl der Zähler intakt und die Ablesung korrekt ist. „Dies ist jedoch schlicht unmöglich, da es die private Lebensführung des Kunden betrifft und das Vertragsverhältnis am Zähler endet“, teilte EWE-Sprecher Christian Bartsch mit. Zunächst wollen man jetzt die Entscheidungsgründe abwarten. Man erhoffe sich klare Hinweise, wie Energieunternehmen in solchen Fällen künftig rechtssicher handeln können.

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