Mietrecht: Schritt für Schritt-Kontrolle

Was Mieter nicht zahlen müssen

„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.

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Wenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.

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Die Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.

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Das bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.

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In einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.

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Auch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.

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In der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.

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Ein wichtiger Punkt ist der Abrechnungszeitraum. Der Hausbesitzer darf maximal zwölf Monate abrechnen. „Die Vermieter nehmen nicht immer den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember, obwohl das am einfachsten wäre“, sagt Deese vom Mieterschutzbund. „Da kommt bei manchem elf Monate raus, bei manchem auch 13.“ Sollen für 13 Monate Heizung, Müllabfuhr und Wasser nachgezahlt werden, ist die Abrechnung falsch. Genauso wichtig ist die Einhaltung der Frist. Die Rechnung muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums im Briefkasten sein. Das heißt: Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2011 müssen spätestens am 31. Dezember 2012 beim Mieter sein. Kommen sie zu spät, muss der Mieter eventuelle Nachforderungen nicht bezahlen.

Basisdaten überprüfen
Da es sich schlecht beweisen lässt, wann und wie die Mieter die Rechnung bekommen haben, musste sich der Bundesgerichtshof auch damit befassen (AZ: VIII ZR 107/08). Demnach ist der Poststempel ein wichtiges Indiz. Kann der Vermieter aber nicht beweisen, dass der rechtzeitig aufgegebene Brief auch rechtzeitig beim Mieter ankam, braucht der keine Nachzahlungen zu leisten. Nachdem geklärt ist, ob der Abrechnungszeitraum die zwölf Monate nicht überschreitet und ob die Rechnung pünktlich angekommen ist, gilt es, die Basisdaten zu checken. Nicht, dass die Wohnung in der Abrechnung ein paar Quadratmeter größer ist, als in der Realität. Die Basisdaten sind:

• die Gesamtkosten
• die Quadratmeter
• die Anzahl Mieter, auf die umgelegt wird
• die Kostentypen

In die Nebenkostenabrechnung gehören ausschließlich Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gebäude entstehen. Kosten für die Erstellung der Abrechnung, Porto, Bankgebühren oder die Kosten der Hausverwaltung haben in den Abrechnungen nichts zu suchen. Genauso wenig wie Reparaturen oder Renovierungen. Es kann außerdem hilfreich sein, die neue mit den älteren Nebenkostenabrechnungen zu vergleichen. Gibt es große Differenzen, lohnt sich eine Nachfrage beim Vermieter.

Kosten müssen transparent sein
Besonders heikel ist der Punkt „Sonstiges“ in der Nebenkostenabrechnung. Diesen Punkt nutzen Hausbesitzer laut Mieterbund gerne als Sammelbecken für alle möglichen Kosten. Hinein gehören aber lediglich Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen, die nicht unter einen der anderen Punkte wie Reinigung, Wartung, Wasser oder Heizung fallen. Egal, ob der Hausbesitzer die Instandhaltungskosten des hauseigenen Schwimmbads oder des Kinderspielplatzes weitergeben möchte: steht davon nichts im Mietvertrag, hat er schlechte Karten. Sollte der Vermieter übrigens jedes Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung machen, bleibt den Mietern nichts anderes übrig, als jedes Jahr wieder zu klagen (AZ: VIII ZR 185/09).