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Mietrecht Streit um die Kurzzeitvermietung an Touristen

Wer seine Wohnung privat auf Zeit untervermietet, stößt schnell an rechtliche Grenzen. Gerichte und Behörden entscheiden oft gegen die Mieter.

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airbnb Quelle: dpa

Weltweit schränken Großstädte die Untervermietung von Privatwohnungen an Touristen ein. Anfang Dezember begrenzte London die Vermietung über die Internetplattform Airbnb auf maximal 90 Tage pro Jahr. Barcelona will mit Geldbußen gegen Airbnb vorgehen, weil es ohne Genehmigung Wohnungen vermittelt habe. Auch in Deutschland schränken die Behörden die befristete Untervermietung von Wohnungen ein. So ist es in Berlin seit Mai verboten, Mietwohnungen ohne Genehmigung als Feriendomizil zu vermieten. Diese Verbote sollen verhindern, dass Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden.

Ein bundesweit einheitliches Gesetz gibt es nicht. Wirtschaftsminister Sigmar Gabriel hat bisher lediglich angekündigt, er wolle die Untervermietung stärker regulieren. Hoteliers, denen wegen Airbnb und ähnlicher Portale Übernachtungen durch die Lappen gehen, machen Druck auf die Bundesregierung.

Bisher reguliert jede Stadt anders. In München ist es verboten, Mietwohnungen dauerhaft an Feriengäste zu vermieten. Als Obergrenze gelten sechs Wochen pro Jahr. Im April wurde eine Eigentümerin zu einer Geldbuße von 2000 Euro verurteilt, weil sie ihre Wohnung mehr als 90 Tage im Jahr als Ferienquartier vermietet hatte (Amtsgericht München, 1123 OWi 236 Js 127334/16). Die Höchstgrenze für Geldbußen liegt bei 50.000 Euro. Bei einzelnen Räumen einer Wohnung gibt es zwar keine zeitliche Befristung. Allerdings darf maximal die Hälfte der Wohnfläche untervermietet werden.

Die zehn größten Mietrecht-Mythen
Beim Auszug muss die Wohnung weiß gestrichen werden Quelle: dpa
Der Mieter darf einmal pro Monat laut feiern Quelle: dpa
Wer drei Nachmieter stellt, kann den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist beenden Quelle: dpa
Der Vermieter muss alle Mieter gleich behandeln Quelle: dpa
Der Partner des Mieters kann ohne Absprache in die Wohnung einziehen Quelle: dpa
Der Vermieter darf Heizung und Wasser abstellen, wenn die Miete nicht überwiesen worden ist Quelle: dpa
Der Vermieter darf Schlüssel zur Wohnung behalten Quelle: dpa

„Weil es bisher kein bundesweites Gesetz gibt, bewegen sich viele, die untervermieten, in einer rechtlichen Grauzone“, sagt Adrian Wegel, Frankfurter Anwalt für Mietrecht. Grundsätzlich sei rechtlich zwischen Eigentümern von Wohnungen und Mietern zu unterscheiden.

Eigentümer, die an Touristen vermieten, müssen sich an die kommunalen Regeln und die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft halten. Was nicht verboten ist, ist zulässig. Nachzulesen sind diese Vorschriften in der Teilungserklärung, die die Nutzungsrechte innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt. Das größte Risiko sind Miteigentümer, die gegen die Airbnb-Quartiere mobil machen. Verbote lassen sich jedoch nur mit Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümer durchsetzen.

Für Mieter sind die rechtlichen Risiken größer. Neben den Vorschriften der Gemeinde sind sie auch ans Mietrecht gebunden. Ohne die Erlaubnis des Vermieters geht nichts. Mieter, die sich nicht daran halten, riskieren im schlimmsten Fall den Rauswurf. Allerdings haben die Gerichte dafür Hürden gesetzt. So entschied das Landgericht Berlin, dass ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter ohne Erlaubnis die Wohnung an Touristen untervermietet oder ihnen anbietet (67 T 29/15). Dies ginge, wenn der Vermieter den Mieter zuvor erfolglos abgemahnt habe.

Selbst wenn der Vermieter einverstanden ist, ist eine Untervermietung bedroht. „Sollten einzelne Mieter die Miete mindern wollen, weil sie sich durch Partylärm aus den Airbnb-Quartieren belästigt fühlen, wird der Vermieter gegensteuern“, sagt Anwalt Wegel. Um solche Fälle zu vermeiden, sei es sinnvoll, für Untervermietungen dieser Art Regeln innerhalb eines Mietshauses zu schaffen. Sinnvoll sei es, Zeitkontingente für Untervermietungen an Touristen zu vereinbaren oder Verhaltensregeln für die Untermieter festzulegen. Mieter wären dann verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sich auch ihre Untermieter an die Regeln halten.

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