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Mietrecht Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer für seine eigene Wohnung verantwortlich. Entstehen Schäden beim Nachbarn, muss er für diese nicht aufkommen. Das ändert sich allerdings, wenn es an die Substanz geht.

Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa
Mieter im Erdgeschoss müssen Haustür abschließenIn einem Mietshaus ist es den Mietern im Erdgeschoss zuzumuten, jeden Abend die Haustür abzuschließen. Das hat das Landgericht Köln entschieden. Eine gesetzliche Pflicht zum Abschließen bestehe zwar nicht, doch könne den Erdgeschossmietern das Abschließen per Hausordnung auferlegt werden. In dem betreffenden Fall hatten Erdgeschossmieter dagegen geklagt, dass nur sie - und nicht auch die Mieter in den oberen Stockwerken - das Zusperren übernehmen sollten. Sie würden dadurch unangemessen benachteiligt. Das Gericht meinte jedoch, der minimale zeitliche Aufwand sei durchaus zumutbar. Das Urteil erging bereits im vergangenen Jahr, wie ein Sprecher des Landgerichts am 30. Juni mitteilte (Az: 1 S 201/12). Quelle: dpa
Wer seine Vermieterin aus dem Haus trägt, muss nicht ausziehenEin Mieter, der seine Vermieterin aus dem Haus getragen hat, darf weiter in dem Haus wohnen bleiben. Der Bundesgerichtshof entschied am 4. Juni (Az.: VIII ZR 289/13), dass die Kündigung der Hauseigentümerin nicht rechtens war. Der Mann hatte die sie Streit aus dem Haus getragen - und kassierte dafür die fristlose Kündigung. Das Landgericht Koblenz hatte zuvor entschieden, dass dies rechtens gewesen sei. Der Mieter sei zu weit gegangen. Die Vorsitzende BGH-Richtern Karin Milger sah das anders. Die Pflichtverletzung des Mannes sei nicht so gravierend, dass der Klägerin das weitere Mietverhältnis nicht zugemutet werden könne. Quelle: imago
Bundesgerichtshof stärkt Recht auf UntervermietungWer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat einen Anspruch auf Untervermietung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 11. Juni 2014 zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, das die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen wollte. Der Vermieter untersagte dies und zog bis nach Karlsruhe. Die BGH-Richter wiesen die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschieden, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss. Die Anerkennung eines Schadenersatzanspruchs im Nachhinein bedeute, dass der Vermieter immer die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilen müsse, weil sonst das Risiko zu groß sei, sagte Rechtsanwalt John Siebke, der die beklagte Wohnungsgesellschaft vor dem Landgericht Hamburg vertreten hatte. Der BGH erklärte dazu, dass der Anspruch auf teilweise Untervermietung auch dann gegeben sei, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung für sich behalte, „um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen“. Quelle: dpa
Eine Wohnanlage für Behinderte verletzt nicht die Rechte der NachbarnEine Wohnanlage für Behinderte darf in einem allgemeinen Wohngebiet gebaut werden, die Rechte der Anwohner werden dadurch nicht verletzt - das geht aus einem am 21. Mai veröffentlichten Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz hervor (Az.: 1 K 1104/13.KO.). Nachbarn müssten den „Anblick und die Lebensäußerungen“ von Behinderten hinnehmen, wie das Gericht urteilte. Eine Hausbesitzerin in Kaltenengers bei Koblenz hatte sich gerichtlich gegen die Baugenehmigungen für drei Wohnhäuser für Behinderten-Wohngemeinschaften und ein Servicegebäude mit Bistro und Kurzzeitpflege in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft gewehrt. Das Gericht wies ihre Klage ab. Gegen das Urteil ist Berufung beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz möglich. Quelle: dpa
Rauswurf bei falscher BescheinigungWer gefälschte Bescheinigungen von angeblichen früheren Vermietern vorlegt, riskiert den Rauswurf aus seiner Wohnung. Das urteilte der Bundesgerichtshof am 9. April (Az.: VIII ZR 107/13). In diesem Fall sei ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die BGH-Richter entschieden im Falle eines Mieters aus Hamburg, der seinem Vermieter bei Vertragsabschluss 2007 eine gefälschte „Vorvermieterbescheinigung“ vorgelegt hatte. Darin bestätigte sein vorheriger Vermieter angeblich, dass er Kaution und Miete immer pünktlich gezahlt habe. Laut Mieterbund wollen sich immer mehr Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durch solch eine Bescheinigung absichern. Quelle: dpa-dpaweb
BGH begrenzt Ersatzansprüche von HauskäufernImmobilienkäufer können bei Mängeln am Haus nicht unbegrenzt Schadenersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem 4. April verkündeten Grundsatzurteil entschieden. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist (Az. V ZR 275/12). Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess erstritt sie rund 135 000 Euro Schadenersatz, in einem zweiten forderte sie weitere 500 000 Euro für die Sanierung. Vor den Berliner Gerichten hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob nun das Urteil des Kammergerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Quelle: dpa
Nachbarn müssen Zigarettenqualm auf Balkon duldenMieter müssen mit Rauchern auf dem Nachbarbalkon leben. Das hat das Landgericht Potsdam am 14. März entschieden (Az: Fall Potsdam1 S31/13). Die Richter wiesen damit erneut die Klage von Nachbarn eines Raucher-Ehepaares ab. Die Kläger aus Premnitz in Brandenburg hatten sich am Zigarettenqualm von der Etage unter ihnen gestört und waren deshalb vor Gericht gezogen. Weder vor dem Amtsgericht Rathenow noch in der Berufungsinstanz in Potsdam hatten sie Erfolg. Die Richter sahen keine Rechtsgrundlage dafür, den Rauchern feste Zeiten vorzuschreiben, zu denen sie sich eine Zigarette anzünden dürfen. Das Gericht ließ eine Revision zu. Quelle: dpa
Weniger Schadenersatz bei verlorenem Wohnungsschlüssel Mieter, die ihren Wohnungsschlüssel verloren haben, müssen nur dann die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlen, wenn die ganze Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 205/13). Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss demnach grundsätzlich Schadenersatz leisten. Dies könne auch den Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Die Richter gaben damit der Revision eines Mieters statt. Der Vermieter eines Hauses in der Nähe von Heidelberg wollte einen Kostenvorschuss für den Austausch der gesamten Schließanlage, nachdem der Mieter beim Auszug nur einen von zwei Schlüsseln zurückgegeben hatte. Das hätte knapp 1500 Euro gekostet. Die Anlage wurde aber bislang nicht ausgetauscht. Quelle: dpa
Werden die Klauseln zu Renovierungskosten Geschichte?Ob und wann Mieter beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zahlen müssen, wird den Bundesgerichtshof länger beschäftigen als geplant. Bei der Beratung zum Thema Schönheitsreparaturen hätten sich immer mehr Probleme gezeigt, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball am Mittwoch in Karlsruhe. Es sei unter anderem nicht mehr klar, ob Mieter überhaupt zu anteiligen Renovierungskosten herangezogen werden dürften oder ob sie dadurch zu sehr benachteiligt würden. „Die Quote für die Renovierungskosten auszurechnen, scheint uns fast unmöglich“, sagte Ball. Daher habe man den Anwälten sechs Wochen Zeit für eine Stellungnahme gegeben. Eine für Mittwoch beabsichtigte Urteilsverkündung wurde daher verschoben. Quelle: dpa
Raucher kann nach Kündigung auf Verbleib in seiner Wohnung hoffenIn dem Aufsehen erregenden Rechtsstreit um den fristlosen Rauswurf eines starken Rauchers aus seiner Wohnung kann der Mieter auf einen Erfolg hoffen: Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf ließ die zuständige Kammer am 30. Januar nach Gerichtsangaben erkennen, dass sie die Kündigung nach derzeitigem Stand für unwirksam hält. Eine Entscheidung soll am 13. März verkündet werden (Az. 21 S 240/13). Das Landgericht begründete seine Haltung damit, dass ein Vermieter bei Informationen über einen Kündigungsgrund eine Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen müsse. In dem konkreten Fall habe die Vermieterin aber mehr als ein Jahr verstreichen lassen, nachdem sie von der Geruchsbelästigung durch das Rauchen erfahren habe. Der Rentner hatte vor dem Landgericht Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf eingelegt, das den starken Raucher im vergangenen Sommer zur Räumung seiner Wohnung verurteilt hatte. Quelle: dpa
Touristenwohnung nur, wenn es der Vermieter erlaubtNur nach ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter ihre Wohnung an Reisende untervermieten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. Januar entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Die Vermietung an Touristen sei etwas anderes, als die Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen, hieß es in dem Urteil. Eine normale Erlaubnis zur Untervermietung reiche dafür nicht aus. Quelle: dpa
Kein besserer Schutz für MieterDer Bundesgerichtshof hat einen besseren Schutz von Mietern bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen abgelehnt. Dies sei Sache des Gesetzgebers, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei einer Urteilsverkündung am 22. November. Konkret geht es darum, ob der Mieter ein Recht darauf hat, seine Wohnung zu kaufen, wenn das ganze Haus verkauft wird und die neuen Eigentümer es in Eigentumswohnungen aufteilen (Az.: V ZR 96/12). Ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nach dem Gesetz nur, wenn der Verkäufer selbst das Haus aufteilt oder sich zumindest gegenüber den Käufern dazu verpflichtet. „Wir können die Lücke nicht schließen“, sagte Stresemann. „Wenn, dann könnte nur der Gesetzgeber hier eingreifen.“ Quelle: dpa
Piet Modrian darf nur für begrenzte Zeit auf die eigenen vier WändeWer als Mieter seine Wände im Stil von Piet Mondrian streichen mag, darf das. Bei Auszug muss das Kunstwerk aber wieder überstrichen werden, entschied der BGH in einem am 6. November verkündeten Urteil entschieden. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die Entscheidung als „problematisch“ (Az.: VIII ZR 416/12). Im konkreten Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für rund 3600 Euro wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss nun für die entstandenen Kosten aufkommen. Quelle: dpa
Wohnungseingangstüren gehören allen MieternDie Wohnung mag Eigentum sein, die Wohnungstür nicht - hat der Bundesgerichtshof in einem am 25. Oktober verkündeten Urteil (Az. V ZR 212/12) entschieden. Die Eingangstüren von Eigentumswohnungen würden demnach allen Eigentümern eines Hauses gemeinschaftlich gehören. Alle Eigentümer können somit gemeinschaftlich über die Gestaltung der Türen entscheiden und wer seine Tür anders haben möchte, müsse sich der Entscheidung der Gemeinschaft beugen. Die Frage, ob ein Eigentümer wenigstens die Innenseite seiner Wohnungstür anders streichen darf, ließ der BGH aber ausdrücklich offen. Quelle: dpa
Mieter-Schutzklausel gilt auch nach VerkaufEine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigungen gilt auch nach dem Verkauf der Wohnung in der Regel weiter. Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 16. Oktober. Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann je nach Formulierung der Schutzklausel erschwert sein, wie sich aus dem Richterspruch ergibt. Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einer Familie. Die Frau hatte 1998 in einem Mehrfamilienhaus der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag erlaubte eine Kündigung der Gesellschaft nur bei wichtigen berechtigten Interessen. Nachdem das Haus zweimal hintereinander verkauft worden war, kündigte die Familie als neuer Eigentümer der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht Berlin gab ihnen recht. Der BGH hob dieses Urteil jetzt auf und wies den Fall zurück. Das Landgericht müsse die Eigenbedarfskündigung prüfen und genauer klären, ob ein Auszug für die kranke Mieterin zumutbar sei. Quelle: dpa
Vermieter können langfristig Zustimmung zu Mieterhöhung fordernVermieter dürfen auch schon viele Monate vor einer geplanten Mieterhöhung die Zustimmung der Mieter dazu verlangen. Dadurch würden Mieter nicht benachteiligt, entschied der Bundesgerichtshof am 25. September in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 280/12). Er gab damit einem Vermieter in Berlin recht, der im Januar 2011 eine Mieterhöhung für den August 2011 angekündigt und das Einverständnis der Mieter eingefordert hatte. Diese klagten dagegen, weil sie sich in ihrem Sonderkündigungsrecht beschnitten sahen. Dieser Argumentation konnte der BGH nicht folgen. Hintergrund ist, dass ein Mieter laut Gesetz nach Zustimmung zu einer Preiserhöhung zwei Monate das Recht zur Kündigung hat. Dann kann er noch zwei weitere Monate in der günstigen Wohnung wohnen. Im Berliner Fall hätten die Mieter also bis März kündigen und bis Mai ausziehen müssen. Bei einem fristgemäßen Ablauf der Mieterhöhung hätten sie dagegen noch bis Ende September von der günstigen Miete profitieren können. Nach Ansicht des BGH lässt sich das Gesetz jedoch auch anders interpretieren. Nach seiner Auffassung richtet sich die Sonderkündigung nach dem Termin der tatsächlichen Mieterhöhung. Damit hätten die Mieter in jedem Fall bis September in der Wohnung bleiben können. Der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter über die Mietpreiserhöhung informiere und die Zustimmung verlange, spiele deshalb keine Rolle. Quelle: dpa
Belästigung durch Zigarettenrauch ist ein KündigungsgrundBelästigt ein Mieter durch Zigarettenrauch seine Nachbarn, darf ihm die Wohnung gekündigt werden. Das hat das Amtsgericht Düsseldorf entschieden. Der Vermieter eines Mehrparteienhauses müsse es nicht dulden, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führe. Dies gelte, obwohl ein Mieter grundsätzlich in seiner Wohnung rauchen dürfe. Konkret ging es um einen Mieter, dem nach 40 Jahren die Kündigung für seine einstige Dienst- und jetzige Mietwohnung zugestellt worden war. Die Vermieterin argumentierte, der Rauch aus seiner Wohnung belästige die Hausnachbarn, weil er nicht über die Fenster, sondern in den Hausflur abziehe. Der 75-jährige Mieter hatte das bestritten. Außerdem könne er nichts dafür, dass seine Wohnungstür undicht sei. Das Amtsgericht entschied nun zugunsten der Vermieterin. Die fristlose Kündigung wurde bestätigt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig (Az.: 24 C 1355/13). Quelle: dpa
BGH kippt Klausel zu SchönheitsreparaturenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt (Az.: VIII ZR 285/12). Nach dem am 10. Juli veröffentlichten Urteil können Mieter nicht verpflichtet werden, sich bei einem früheren Auszug anteilig an den Kosten für Schönheitsreparaturen zu beteiligen, wenn deren Berechnungsgrundlage der „Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ ist. Der Deutsche Mieterbund erklärte am Freitag dazu, von dieser Entscheidung könnten Hunderttausende Mieter profitieren. Bei der gekippten Klausel ging es um eine sogenannte Abgeltungsquote. Hintergrund: Wenn der Vermieter vom Mieter bei dessen Auszug noch keine Endrenovierung verlangen kann, soll der Mieter mit der „Quotenabgeltungsklausel“ anteilig beteiligt werden. Eine solche Klausel sei grundsätzlich nicht unangemessen, erklärte der BGH. Doch müsse sie auch die berechtigten Belange des Mieters angemessen berücksichtigen. Quelle: dpa
Befristete Mietverträge nicht früher kündbarMietverträge mit fester Laufzeit dürfen nicht vorzeitig gekündigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. Juli entschieden. Im konkreten Fall wollte ein Mieter nicht die vorzeitige Eigenbedarfskündigung seines Vermieters akzeptieren. Der Mieter verwies auf seinen Zeitmietvertrag. Dieser war auf sechs Jahre geschlossen und sollte bis Ende Oktober 2011 laufen. Der Vermieter kündigte zu Ende August 2011, da er die Wohnung selbst für seine Familie brauchte. Der Mieter wollte jedoch nicht ausziehen. Die Kündigung sei unwirksam, der Vertrag verlängere sich damit automatisch, argumentierte er. Der Vermieter klagte und bekam in den Vorinstanzen recht. Die Kündigung sei aber unwirksam, urteilte demgegenüber der BGH. Denn Mieter wie Vermieter hätten ursprünglich eine langfristige Bindung im Sinn gehabt und eine vorzeitige Kündigung daher ausgeschlossen. Die BGH-Richter wiesen den Fall dennoch an das die Vorinstanz zurück. Dieses muss nun klären, ob eine später ausgesprochene Kündigung wirksam ist und der Mieter nun doch ausziehen muss. Quelle: dpa
Gekündigter Raucher erhält doch ProzesskostenhilfeFriedhelm A., ein wegen exzessiven Rauchens gekündigter Mieter aus Düsseldorf erhält jetzt doch Prozesskostenhilfe vom Staat. Das Landgericht Düsseldorf hat die entgegengesetzte Entscheidung des Amtsgericht gekippt (Az.: 21 T 65/13). Die höhere Instanz berief sich in dem am 10. Juli veröffentlichten Beschluss auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Der BGH zähle „das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und habe diese Rechtsprechung auch nach dem Wandel der gesellschaftlichen Anschauungen über das Passivrauchen nicht geändert“. Dem 74-jährigen Raucher war das Mietverhältnis nach 40 Jahren gekündigt worden. Die Vermieterin begründete dies mit der nicht hinnehmbaren Geruchsbelästigung für die anderen Hausbewohner. Gegen die Kündigung wehrt sich der Mann vor Gericht und beantragte Prozesskostenhilfe. Der Amtsrichter lehnte den Antrag ab, weil er die Kündigung angesichts der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens für berechtigt hält. Quelle: dpa
Mehr Mieterrechte bei VertragsfehlerDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei einer unwirksamen Befristung des Mietvertrags gestärkt. In solchen Fällen müssen Gerichte die Verträge so auslegen, wie ihn Mieter und Vermieter "redlicherweise" vereinbaren wollten, entschied der BGH in einem am 10. Juli verkündeten Urteil. Es schützte damit einen Mieter vor Kündigung, obwohl der Zeitmietvertrag über sieben Jahre wegen formaler Fehler unwirksam war (Az.: VIII ZR 388/12) Laut BGH müssen solche Streitigkeiten im Weg der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung geklärt werden. Dabei sei zu berücksichtigen, was Mieter und Vermieter vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Quelle: dapd
Vorgaben im Mietspiegel müssen eingehalten werdenDie in einem Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge müssen bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4. Juli (Az.: VII ZR 249/12). Die Zuschläge gelten selbst dann, wenn die Miete dadurch höher ausfällt, als es im Mietspiegel eigentlich vorgesehen ist. Geklagt hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. In dem Fall wollten die Mieter einer ehemaligen Soldatensiedlung einer Mieterhöhung 2009 nicht zustimmen. Das Landgericht Aachen setzte die im Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge für Einfamilienhäuser nicht an. Die Mieten wären dann höher, als es der Mietspiegel der Stadt für derartige Häuser vorsehe, hieß es. Das Landgericht billigte eine Miete von 4,30 Euro pro Quadratmeter für die Reihenhäuser der Siedlung. Die Zuschläge sollten Besonderheiten abbilden, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt worden seien, urteilte der BGH nun. Eine Miete von 4,41 Euro pro Quadratmeter sei hier angemessen. Quelle: dpa
Kein grundsätzliches „Schüssel“-VerbotVermieter können das Anbringen von Satellitenschüsseln nicht in jedem Fall verbieten. Das Bundesverfassungsgericht gab am 14. Mai der Klage eine turkmenischen Ehepaares statt, das durch das Verbot sein Informationsrecht verletzt sah. Der Streit zwischen dem Paar und seiner Vermieterin muss nun vom zuständigen Amtsgericht erneut geprüft werden (Az .: 1 BvR 1314/11). Das Anbringen einer Antenne sei vom Grundrecht auf Informationsfreiheit geschützt, teilte das Gericht mit. Denn Ausländer und damit auch ethnische Minderheiten hätten ein besonderes Interesse an kulturellen, politischen und historischen Informationen in ihrer Sprache. Das Amts- und das Landgericht München hatten zuvor der Vermieterin Recht gegeben, die einen „Schüsselwald“ mit Verweis auf den verfügbaren Kabelanschluss verhindern wollte.s Quelle: dpa
Mieten können begrenzt werdenIn gefragten Wohngegenden in Deutschland können ab dem 1. Mai Mieterhöhungen stärker als bisher begrenzt werden. Eine Änderung des Mietgesetzes, die nun in Kraft tritt, räumt den Bundesländern einen entsprechenden Spielraum ein. Demnach kann bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden. Bisher liegt die Erhöhungsgrenze bei 20 Prozent binnen drei Jahren. Die neue Deckelung gilt nur für bestehende Mietverhältnisse in gefragten Städten oder Stadtvierteln mit akutem Wohnungsmangel. Unter anderem in Berlin oder München soll diese Art Mietpreisbremse angewendet werden. Kritik kommt aber vom Mieterbund… Quelle: dapd
Kritik an dem neuen GesetzDer Deutsche Mieterbund kritisiert, dass bei Neuvermietungen weiterhin keine Grenze eingezogen wird. In Groß- und Unistädten lägen die Neuvermietungspreise 20 bis 30 Prozent über der ortsüblichen Miete, in der Spitze mehr als 40 Prozent. „Die neuen mietrechtlichen Vorschriften sind kompliziert, streitträchtig, ungerecht und teilweise überflüssig“, sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Quelle: dpa
Höhere Schmerzgrenze bei SanierungsmaßnahmenWeiterer Bestandteil des Mietrechtsänderungsgesetzes von Union und FDP ist, dass Mieter bei energetischen Sanierungsmaßnahmen drei Monate lang die Miete trotz Lärm- und Schmutzbelästigungen nicht mehr mindern können. Jährlich elf Prozent der Kosten für eine bessere Dämmung dürfen auf die Mieten umgelegt werden. Quelle: dpa
Kampf den MietnomadenZahlen „Mietnomaden“ keine Miete oder lassen Wohnungen verwahrlosen, kann außerdem künftig schneller eine Zwangsräumung veranlasst werden. Der Vermieter kann in Zukunft auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die vereinbarte Kautionssumme nicht oder nur teilweise zahlt. Auch dies steht im neuen Mietrecht. Quelle: AP
Gitarrenunterricht kann Kündigungsgrund seinWer in einer Mietwohnung gewerblich Musikunterricht erteilt, braucht dafür eine Erlaubnis des Vermieters. Andernfalls darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden (Az.: VIII ZR 213/12). In dem Fall hatte ein Mieter eine Mietwohnung seiner verstorbenen Mutter übernommen und dort ohne Erlaubnis an drei Werktagen pro Woche Gitarrenunterricht gegeben. Dies habe dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck widersprochen, so der BGH, da die Wohnung nur für Wohnzwecke vorgesehen war. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen, die den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigt hätten. Quelle: dpa
Bürgen müssen zahlenWer für die Miete eines anderen bürgt, muss für den gesamten Schaden aufkommen. Bürgschaften  von Mietern sind zwar auf drei Monatsmieten begrenzt. Der BGH befand aber, dass diese Vorgabe nicht für Sicherheiten gelte, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt werden, um eine drohende Kündigung wegen Zahlungsstörungen abzuwenden (Az.: VIII ZR 379/12). Der betroffene Bürge muss für seinen Bruder nun knapp 6.500 Euro bezahlen.   Die Begründung: Wäre ein Limit bei solchen Bürgschaften verpflichtend, würde der Vermieter darauf verzichten und kündigen. „Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, sich zum Nachteil des Mieters auswirken.“ Quelle: dpa
Vermieter bekommen mehr Rechte bei EigenbedarfDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Hausbesitzern bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gestärkt. „Unvorhersehbare Gründe“ erlauben demnach eine frühere Kündigung, auch zeitnah nach dem Einzug der Mieter, so der BGH in einem am 20. März verkündeten Ureil (Az.: VIII ZR 233/12). Im aktuellen Fall war dem beklagten Mieter drei Jahre nach dem Einzug in das Einfamilienhaus gekündigt worden, obwohl ihm bei der Anmietung gesagt worden war, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Die Kündigung erfolgte laut BGH zu Recht, weil für die Hausbesitzer nicht absehbar gewesen sei, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das Haus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau würde bewohnen wollen. Quelle: dpa
Generelles Haustierverbot ist nicht erlaubtVermieter dürfen nicht generell die Haltung von Hunden in Mietwohnungen verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 20. März verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 168/12). Die Richter gaben der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund halten, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Eine solche allgemeine Verbotsklausel benachteilige den Mieter jedoch unangemessen, denn bei der Haltung eines Hundes oder einer Katze müsse auch Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen genommen werden, so die Richter. Über eine Tierhaltung müsse im Einzelfall durch umfassende Interessenabwägung entschieden werden. Dazu gehören nicht nur die Interessen der Mietvertragsparteien sondern auch der anderen Hausbewohner und der Nachbarn. Die Unwirksamkeit einer generellen Klausel führe also nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Quelle: dpa
Mieter bekommen mehr Rechte bei falscher NebenkostenabrechnungWenn sich Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung zuungunsten der Mieter verrechnen, können die Mieter dies selbst korrigieren und die Vorauszahlungen entsprechend verringern. Das entschied nach der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 6. Februar veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 184/12). Quelle: dpa
Leerstand ist nur begrenzt absetzbarVermieter können den Fiskus nicht unbegrenzt an den Kosten für leerstehende Wohnungen beteiligen. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. Februar (Az.: IX R/14/12). Quelle: dpa
Contracting wird einfacherIm Zuge der Mietrechtsreform wurde auch das sogenannte Contracting geregelt. Dabei wird die Wärmelieferung auf einen externen Anbieter übertragen. Künftig kann der Vermieter die Lieferung an einen anderen Anbieter übertragen ohne dass der Mieter zustimmen muss. Das gilt allerdings nur, wenn die Umstellung für den Mieter nicht mit Mehrkosten verbunden ist. Die Regelungen zum Contracting soll am 1. Juli 2013 in Kraft treten. Quelle: AP
Erben haften nur begrenzt für MietschuldenErben müssen nicht mit ihrem privaten Vermögen für die Mietschulden des Verstorbenen aufkommen, wenn die Überschuldung der Hinterlassenschaft amtlich festgestellt ist. Das verkündete am 23. Januar der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Damit wurde die Klage eines Vermieters auf Zahlung von rund 7.700 Euro abgewiesen (Az.: VIII ZR 68/12). In dem Fall sollte die Tochter die ausstehende Miete für ihren verstorbenen Vater bezahlen. Der Mann war Mieter einer Wohnung in Nürnberg und hatte keinerlei Vermögen und auch keine Wertgegenstände hinterlassen. Das Mietverhältnis endete erst nach Ablauf der Kündigungsfrist drei Monate nach seinem Tod. Der BGH entschied jetzt, dass die Tochter nicht persönlich hafte. Die Mietschulden könnten nur aus dem Wert der Hinterlassenschaft getilgt werden. Quelle: dpa
Artgerechte Haltung spielt keine RolleBei der Frage, ob ein Hund in einer Mietwohnung gehalten werden darf, spielt es keine Rolle, ob die Haltung artgerecht ist. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. : VIII ZR 329/11). Demnach komme es allein darauf an, was vertraglich mit dem Mieter vereinbart wurde. In dem Fall ging es um einen Bearded Collie. Der Vermieter hatte den Hundehalter auf Abschaffung des Hundes verklagt – mit der Begründung, dass das Tier in der Wohnung nicht artgerecht gehalten werden könne. Quelle: AP
Jobcenter müssen Mieterhöhungen zahlenWenn nach einer Wohnungsmodernisierung die Miete steigt, müssen Jobcenter auch die erhöhten Mietkosten übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn der Hartz-IV-Empfänger die Modernisierung gewünscht hat, wie das Bundessozialgericht (BSG) in Kassel in einem am 9. Januar veröffentlichten Urteil entschied. (Az.: B 4 AS 32/12 R). Damit gaben die obersten Sozialrichter einer alleinerziehenden Mutter in Berlin Recht. Weil sie in dem fensterlosen Bad ständig mit Schimmel zu kämpfen hatte, vereinbarte sie mit der Vermieterin eine Modernisierung. Insbesondere sollte das Bad gefliest werden. Die Warmmiete von bislang 400 Euro sollte anschließend um 29,27 Euro pro Monat steigen. Das Jobcenter hatte sich zunächst geweigert, die Mieterhöhung zu zahlen. Quelle: dpa
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