Die Gesamtmiete setzt sich aus der Nettomiete und den Nebenkosten, die monatlich gezahlt, aber jährlich abgerechnet werden, zusammen. Dabei kann es passieren, dass für den Mieter zusätzliche Kosten entstehen und vom Vermieter eine Nachzahlung gefordert wird. In einer Betriebskostenabrechnung stellt der Vermieter einmal im Jahr fest, wie hoch die tatsächlichen Kosten eines einzelnen Mieters sind. Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit, Einspruch gegen Nachzahlungen oder die Kostenaufstellung einzulegen. Jedoch sind dabei, genau wie bei der Übermittlung der Nebenkostenabrechnung, Fristen einzuhalten.
Was sind Nebenkosten?
Betriebskosten oder auch Nebenkosten sind Kosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen. Dabei geht es um Gebühren, die zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Meist sind dies Energie- und Instandhaltungskosten, die auch die Mietwohnung betreffen. In der Betriebskostenverordnung ist im Detail geregelt, welche dafür infrage kommen. Im Mietvertrag finden sich dazu meist mehr Details. Grundsätzlich muss dort aber nicht jeder einzelne Posten aufgeführt werden, dies ist nur bei ausgefalleneren Nebenkosten nötig. Ansonsten reicht es, pauschal auf die Nebenkosten hinzuweisen. Betriebskosten, die nicht nach Verbrauch anfallen, können mit einer Pauschale in Rechnung gestellt werden. Gängige Nebenkosten sind:
- Grundsteuer
- Warmwasser
- Abwasser
- Heizkosten
- Hausmeister
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Schornsteinreinigung
- Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Fahrstuhl
- Sonstige Kosten, beispielsweise für Waschküche oder Gemeinschaftsräume
Bis wann muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung geschickt werden?
Einmal im Jahr fertigt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung an. Diese muss er dem Mieter bis in aller Regel spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Verpasst der Vermieter diese Frist, so müssen keine Nachzahlungen beglichen werden. Dies regelt Paragraf 556 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ergibt sich hingegen ein Guthaben, waren die Abschlagszahlungen also zu hoch, dann hat der Mieter weiterhin Anspruch auf die Auszahlung der zu viel gezahlten Summe.
Welche Angaben gehören in die Nebenkostenabrechnung?
Der Vermieter hat die Verpflichtung, folgende Angaben in der Nebenkostenabrechnung zu machen:
- Aufstellung der Gesamtkosten
- Erklärung des Umlageschlüssels
- Zeitraum der Gesamtabrechnung
- Vorauszahlungen
- Summe der Nachzahlungen
- Berechnung des Mieteranteils entsprechend der Wohn- und Nutzfläche
Was für eine Frist haben Mieter, um die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände geltend machen?
Grundsätzlich haben Mieter nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung 30 Tage Zeit, diese zu prüfen und dann Nachforderungen zu bezahlen. Dabei können sie auch Einsicht in die Originalunterlagen verlangen. Weitere zwölf Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Mieter Zeit eventuelle Einwände gegen Nachzahlungen vorzubringen. Verpasst der Mieter diese Frist, so muss der Vermieter spätere Einwände nicht berücksichtigen.
Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
- Reparaturkosten: Sämtliche Reparaturen im Haus müssen laut Gesetz vom Vermieter getragen werden. Eine Ausnahme ist nur für sogenannte Kleinreparaturen zulässig. Dafür muss aber im Mietvertrag geregelt werden, dass nur Kosten pro Auftrag von 100 Euro und bis zu einer maximalen Gesamtsumme im Jahr umgelegt werden können. Dieser Maximalbetrag darf sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, ist die Klausel nichtig und Reparaturkosten können nicht umgelegt werden.
- Verwaltung: Porto, Bank- oder Telefongebühren sowie andere Verwaltungskosten gehören nicht zu den Nebenkosten. Diese muss der Mieter nicht zahlen.
- Sonstiges: Gibt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung „sonstige Betriebskosten“ an, so muss genau geregelt sein, um welche Kosten es sich dabei genau handelt.
Wie hoch darf die Nebenkostenabrechnung sein?
Die jüngsten Nebenkostenabrechnungen beziehen sich in der Regel noch auf das Jahr 2022. Bei vielen Mietern dürften die nämlich zum Jahresende 2023 in den Briefkästen gelandet sein. Offizielle Zahlen dazu, wie hoch die Nebenkosten darin ausfallen, liegen bislang nicht vor. Letzte Prognosen für das Abrechnungsjahr 2022 erwarteten einen Durchschnitt von etwa sechs Euro pro Quadratmeter für alle Mietnebenkosten.
Darin enthalten sind zum Beispiel Kosten für Warmwasser und Heizung oder Abfallgebühren. Im Vergleich zu den Vorjahren dürften die Mietnebenkosten aber im Durchschnitt deutlich höher als in den Vorjahren ausfallen. Unterschiede ergeben sich vor allem durch unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale der jeweiligen Immobilie und der einzelnen Wohnungen, beispielsweise durch das Heizsystem.
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