Wenn ein Vermieter einen Makler einschaltet, muss er ihn auch bezahlen: Diese seit Juni 2015 geltende Regelung verstößt nicht gegen das Grundgesetz, entschied der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts in einem am Donnerstag veröffentlichten Beschluss vom 29. Juni. Die Verfassungsbeschwerden von zwei Immobilienmaklern wurden als unbegründet verworfen. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung. Die Berufsorganisation der Makler, IVD, bedauerte sie.
Nach der Neuregelung können Vermieter die Maklercourtage nicht mehr einfach auf ihre neuen Mieter abwälzen. Aus Sicht der Karlsruher Richter gibt es gute Gründe für die Reform: Der Gesetzgeber bringe die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, begründete das Gericht seine Entscheidung. Im Mai hatte das Bundesverfassungsgericht bereits den Erlass einer einstweiligen Anordnung in der Sache abgelehnt.
Nach dem neuen Mietrecht muss derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 25.000 Euro. Der Gesetzgeber dürfe die grundgesetzlich geschützte Freiheit zur vertraglichen Vereinbarung eines Entgelts für eine berufliche Leistung begrenzen, entschieden die Verfassungsrichter. Und zwar dann, wenn er damit sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenwirke.
Was Mieter und Vermieter über das Bestellerprinzip für Makler wissen müssen
Bislang kann ein Vermieter oder Immobilienverkäufer einen oder mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragen, zahlen musste aber regelmäßig nur der Mieter bzw. der Käufer. Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Vorerst findet dieses Prinzip jedoch auf dem Mietmarkt Anwendung. Für Immobilienkäufer und -verkäufer bleibt alles beim alten.
Viele Mieter empfinden die bisherige Regelung als ungerecht. Sie müssen einen Makler bezahlen, von dessen Dienstleistung sie kaum profitieren. Aus Ihrer Sicht sind in der bislang gängigen Praxis horrende Beträge für ein oder zwei Wohnungs- bzw. Hausbesichtigungen fällig, wenn es zum Vertrag kommt. Die eigentliche Vermittlungsleistung eines Maklers ist aber vor allem für den Auftraggeber hilfreich, weil sie ihm viel Aufwand erspart. Bezahlen muss sie jedoch der Mieter.
Wenn Wohnungssuchende einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt haben, mussten sie auch vor der Gesetzesnovelle schon die Maklerkosten übernehmen. Oftmals anzutreffen ist auch die provisionsfreie Vermittlung von Neubauten, weil der Bauträger die Vermittlung durch eigenes Personal oder aber die Maklerkosten für einen externen Makler übernahm. Allerdings ist dann davon auszugehen, dass diese Kosten in den aufgerufenen Preisen für Häuser und Wohnungen einkalkuliert sind.
Das Bestellerprinzip ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) geregelt, das unter anderem auch die Mietpreisbremse einführt.
Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Ab diesem Stichtag bezahlt grundsätzlich derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Die Regelung ist auf den Mietmarkt beschränkt. Der Immobilienverband IVD, in dem etwa 6000 Makler organisiert sind, fordert noch eine Übergangsfrist. Umstritten ist etwa, wie mit Makleraufträgen umgegangen werden muss, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vergeben wurden.
Für Mieter ist zukünftig zumindest finanziell egal, ob eine Wohnung vom Makler oder vom Vermieter selbst angeboten wird. Die Maklerprovision; auch Courtage genannt; entfällt. Derzeit wird noch rund die Hälfte der Wohnungen in Deutschland durch Makler vermittelt, schätzt der Immobilienverband IVD.
Ab dem 1. Juni 2015 zahlen Mieter den Makler nur noch, wenn sie ihn beauftragt haben und - wichtige Zusatzbedingung - der Makler daraufhin eine Wohnung anbietet, die niemandem sonst angeboten hat.
Da für Vermieter die Beauftragung eines Maklers bisher meist kostenlos war, ihnen aber viel Aufwand, Zeit und ein strapaziertes Nervenkostüm ersparte, war für sie die Beauftragung eines Maklers bisher ohne Nachteile. Muss nun der Auftraggeber den Makler zahlen, dürften viele Vermieter auf seine Dienste verzichten und sich selbst um Inserate, Terminabsprachen, Wohnungsbesichtigungen und Vertragsvorbereitungen kümmern. Zumindest rechnet die große Mehrheit der Immobilienmakler damit, dass durch das Bestellerprinzip die Vermittlung in Eigenregie deutlich zunehmen wird.
Einer Umfrage der Immobilienplattform immowelt.de zufolge rechnen 69 Prozent der Makler damit, dass sich das Bestellerprinzip negativ auf ihr Geschäft auswirken wird. Beim Immobilienportal Immobilienscout24 rechnen die Fachleute mit einem Rückgang der Aufträge durch Vermieter um 40 Prozent. Vor allem in begehrten Großstadtlagen dürften Makler Geschäft einbüßen. Dort haben sie bislang leichtes Spiel, da dort die Nachfrage von Mietern meist größer ist als das Angebot. Für Vermieter wird es dort leichter, auf eigene Faust Interessenten aufzutun und sich daher zweimal überlegen, ob sie die Maklercourtage zu zahlen bereit sind. Viele Makler dürften sich daher zunehmend auf gefragte Service-Leistungen - etwa Lageanalyse, Immobilienbewertung und Verkaufsberatung - konzentrieren.
Insgesamt dürfte die Zahl der Suchanzeigen deutlich zunehmen. Schreckten bisher viele davor zurück, weil sich vorrangig Makler meldeten, ist das ab dem 1. Juni für die Übernahme der Maklerkosten bedeutungslos. Provisionshungrige Makler benötigen erst einen Auftrag von den Wohnungssuchenden, damit sie die Courtage verlangen können. In der Regel dürfte der Auftrag zur Wohnungsvermittlung von den Vermietern kommen.
„Für die Herstellung eines solchen Ausgleichs verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum.“ Er habe nachvollziehbar festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen.
Mit der Einführung des Bestellerprinzips soll eine Überforderung besonders von wirtschaftlich schwächeren Wohnungssuchenden vermieden werden. Vor der Neuregelung hatten Vermieter die Maklerkosten, die oft mehrere tausend Euro betragen, zumeist von ihren neuen Mieter zahlen lassen.
Das Bundesverfassungsgericht geht nach Daten des Statistischen Bundesamtes von einen Gesamtumsatz der Immobilienmakler in Deutschland in Höhe von 17,1 Milliarden Euro im Jahr aus. In der Gesetzesvorlage war von einem erwarteten Umsatzrückgang in Höhe von 310 Millionen Euro die Rede. Von einer Existenzgefährdung ist nach Überzeugung des Gerichts daher nicht auszugehen.
Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, nannte das Bestellerprinzip ein gutes und wichtiges Gesetz, das sich in der Praxis bereits bewährt habe. „Wir begrüßen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, sie schafft endgültig Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.“
Für die meisten IVD-Mitglieder stelle das Gesetz zunächst einen harten Einschnitt dar, erklärte der Präsident der Berufsorganisation, Jürgen Michael Schick. Das Angebot an Mietwohnungen bei Maklern und auf Online-Portalen sei deutlich zurückgegangen.
