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Rein rechtlich

Befristete Mietverträge häufig ungültig

Vermieter, die Mietverträge mit unwirksamen Klauseln befristen, können diese nicht während der Befristungsdauer ordentlich kündigen. Selbst ein berechtigtes Interesse des Vermieters lässt sich dann nicht durchsetzen.

Die zehn Hauptpflichten des Mieters
HausordnungDie Hausordnung ist das zentrale Regulierungsdokument eines Mehrparteienhauses, ein Grundgesetz unter Nachbarn sozusagen. Die Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Der Vermieter kann diese Ordnung allerdings auch einseitig erlassen. Wichtigste Punkte der Hausordnung: Wer muss wann und wie oft das Treppenhaus reinigen? Wer kümmert sich wie und wann um den Schnee vor der Haustür? Wie werden die Gemeinschaftsräume (Keller, Speicher, Waschküche) verwendet? Wie laut dürfen die Nachbarn feiern und ab wie viel Uhr ist Schluss mit dem Lärm? Es gibt aber auch Dinge, die der Vermieter zwar in die Hausordnung schreiben kann, die aber nicht zulässig sind, beispielsweise das Verbot von Besuch nach 22:00 Uhr. Quelle: dpa/dpaweb
Persönliche Habe im FlurNiemand muss die Schuhsammlung eines Nachbarn auf den Gang und im Treppenhaus dulden - wenn die Hausordnung das Abstellen von Schuhen nicht ausdrücklich erlaubt. Ausnahme: Ein Schuhpaar tut niemanden weh, ein ganzer Schuhschrank, der den Gang versperrt, hingegen schon. Gleiches gilt für Poster, Wäscheständer, Sperrmüll oder Pflanzen. Im Zweifelsfall lieber den Vermieter um Erlaubnis fragen. Quelle: AP
Nutzung des TreppenhausesDas Treppenhaus ist übrigens ein Gemeinschaftsraum. Das bedeutetet nicht, dass alte Menschen und junge Familien dort keine Rollatoren oder Kinderwagen deponieren dürfen. Solange im Flur und im Treppenhaus ausreichend Platz dafür zur Verfügung steht, dürfen sowohl Buggy als auch Zwiebelporsche dort geparkt werden. Ist das nicht der Fall, müssen die Familien ihre Besitztümer in der Wohnung verstauen. Das gilt ebenso, wenn Sanitäter und Feuerwehrleute wegen der Habseligkeiten der Mieter nicht ins Haus und in die Wohnungen können. Fahrräder müssen übrigens in den Speicher oder im Keller abgestellt werden. Quelle: AP
KehrwocheDie Kehrwoche ist kein Phänomen süddeutscher Bundesländer. In der Regel gilt: Die Hausordnung bestimmt, wer im welchen Turnus die Gemeinschaftseinrichtungen säubern muss. In größeren Wohneinheiten können professionelle Reinigungskräfte diese Arbeit verrichten. Der Vermieter kann dann die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter anteilig umlegen. Zu welcher Uhrzeit der Zuständige zum Besen greift, ist nebensächlich - solange er sich an die üblichen Ruhezeiten hält. Nachts und Sonntagsfrüh ist demnach Putzen nicht erlaubt. Wer in den Urlaub fliegen möchte, sollte vor Abflug seinen Kehrdienst mit den Nachbarn tauschen. Quelle: dpa
SchneeschippenAuch das Schneeschippen kann in den Zuständigkeitsbereich der Mieter fallen, wenn die Gemeinden die Verantwortung für die Räumung des Weges vor den Häusern an die Objekteigentümer übertragen. Die Hausbesitzer können dann wählen: Entweder Profis schippen - oder die Mieter. Sind die Mieter in der Pflicht, muss es auch im Vertrag stehen. Damit nicht ein Mieter für die ganze Hausgemeinschaft den Schnee wegräumen muss, bieten sich "Schneekarten" an. Sie werden beim Schnee jeden Tag an eine andere Partei im Haus weitergereicht. Quelle: dpa
Uhrzeiten einhaltenWer Winterdienst hat, muss leider früh aufstehen. 12:12 Uhr ist ein absolutes No-Go. Ab sieben Uhr früh und bis 20 Uhr abends muss der Mieter für einen begehbaren Weg vor dem Haus sorgen. In einigen Gemeinden muss man noch früher ran und bis 22:00 Uhr schippen. Kleiner Trost für den Mieter: Am Wochenende muss er erst ab 09:00 Uhr ran. Quelle: dpa
GrillenDer Mietvertrag regelt auch das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse - im schlimmsten Fall sind sogar Elektrogrills verboten. Haut der Mieter trotzdem Bulletten und Würstchen auf den Rost, riskiert er die fristlose Kündigung. So urteilte das Landgericht Essen. In anderen Gegenden sind die Richter dagegen milder gestimmt. In Bonn reicht es beispielsweise, wenn Mieter ihren Nachbarn einige Tage vorher Bescheid geben und nicht öfter als zweimal im Monat den Grill anschmeißen. Quelle: dpa

Ein Vermieter hatte im Mietvertrag für seine Wohnung „auf Verlangen des Mieters“ eine Befristung mit Option auf automatische Verlängerung eingefügt. Als er dem Mieter wegen Eigenbedarfs vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer kündigte, wehrte sich dieser. Die Räumungsklage des Vermieters hielt vor dem Bundesgerichtshof nicht Stand. Die Richter sahen die Befristungsklausel als unwirksam an und deuteten sie in einen entsprechenden befristeten Kündigungsausschluss um. Zwar hatte der Vermieter zwischenzeitlich auch außerordentlich fristlos gekündigt. Ob er damit erfolgreich sein wird, muss aber nun erneut das Landgericht entscheiden.

Unbefristete Wohnraummietverhältnisse bedeuten für Vermieter in der Regel, dass sie hieran langfristig gebunden sind. Denn sie können diese – im Gegensatz zum Mieter - nur unter engen Voraussetzungen ordentlich kündigen. Mieter werden hierdurch weitgehend vor einer einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geschützt.

Vermieter versuchen deshalb nicht selten, befristete Mietverträge abzuschließen, um sicherzustellen, dass sie die Wohnung zumindest zu einem bestimmten, vorher festgelegten Zeitpunkt wieder zurückerhalten. Häufig ist hierbei die Intention des Vermieters, die Wohnung anschließend zu besseren Konditionen zu vermieten. Angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten ein naheliegendes Vorgehen.

Rechtsanwältin Manja Schwien ist bei Rödl & Partner schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig. Sie berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und öffentliche Auftraggeber auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts.

Seit einigen Jahren ist eine Befristung jedoch nur noch unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Sind diese nicht erfüllt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Das wäre für den Vermieter nicht weiter schlimm, denn er stünde dadurch nicht schlechter, als wenn er von vornherein keinen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hätte.

Nach dem heutigen Urteil aus Karlsruhe stellt sich die Lage für den Vermieter jedoch misslicher dar: Der BGH hat nämlich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anstelle der unwirksamen Befristung einen beidseitigen Kündigungsverzicht für die Dauer der Befristung angenommen.

Für den Vermieter hat dies zur Folge, dass er das Mietverhältnis – anders als bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Kündigungsausschluss – während dieser Zeit auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) nicht ordentlich kündigen kann. Es bleibt ihm lediglich die fristlose Kündigung bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen.

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Vermietern kann daher nur geraten werden, vor Vereinbarung einer Befristung sorgfältig zu prüfen, ob diese überhaupt zulässig ist. Ist eine Befristung möglich, sollten Vermieter besonderes Augenmerk auf die Formulierung der Befristung legen. Da dem Mieter der Grund der Befristung (spätestens) bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden muss, ist dringend zu empfehlen, dies in den Mietvertrag selbst aufzunehmen.

Häufig versuchen Vermieter deshalb, die gesetzlichen Anforderungen dadurch zu umgehen, dass in den Mietvertrag aufgenommen wird, die Befristung erfolge auf Wunsch des Mieters. Hiervon kann insbesondere nach der heutigen Entscheidung des BGH nur abgeraten werden. Nur in Fällen, in denen es dem Vermieter gerade darauf ankommt, dass der Mieter nicht vor Ablauf einer bestimmten Dauer das Mietverhältnis kündigt, ist ein befristeter Kündigungsausschluss sinnvoll. Dies kann insbesondere in schwachen Wohnungsmärkten aus wirtschaftlichen Gründen für den Vermieter interessant sein. 

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