Geklagt hatte der Besitzer einer 140 Quadratmeter großen Wohnung in Hilden in Nordrhein-Westfalen. Sein Mieter, der ab Oktober 2011 Unterstützung von der Agentur für Arbeit erhielt, hatte ab Januar 2013 sein Wohnungsgeld vom Jobcenter Mettmann nicht an den Vermieter weitergeleitet. Dieser kündigte wegen der Mietrückstände im April 2013 fristlos und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter musste allerdings auf Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung abgeben, die aufgelaufenen Mietschulden zu begleichen.
Ab Juli 2013 war das Sozialamt für den Mieter zuständig, der dort Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten rechtzeitig beantragte. Nachdem seine Ansprüche zunächst abgelehnt wurden, blieb er erneut die Kaltmiete in Höhe von 1100 Euro schuldig.
Das Sozialgericht verpflichtete schließlich den Sozialhilfeträger im April 2014 zur Zahlung der Mieten September 2013 bis Juni 2014. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Vermieter allerdings wiederum wegen des sechsmonatigen Mietausfalls fristlos gekündigt.
Zu Recht, stellte der Bundesgerichtshof in seinem am 04.02.2015 veröffentlichten Grundsatzurteil klar (Az.: VIII ZR 175/14). Der Vermieter musste den Mietrückstand nicht dulden, unabhängig davon, dass der Mieter durch die Zahlungsverweigerung der Sozialträger in eine prekäre Lage geraten war.
Zur Person
Rechtsanwalt Andreas Griebel ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partner. Seine Schwerpunkte liegen in der Beratung von Unternehmen und der Öffentlichen Hand im Bereich Immobilienrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Baurecht.
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Bislang galt zwar, dass jede Zahlungsverzögerung aufgrund wirtschaftlicher (temporärer) Zahlungsschwierigkeiten eine verschuldete Nichtzahlung bedeutete, getreu dem Grundsatz: „Geld hat man zu haben“. Gestritten wurde aber darüber, wie die Verantwortung Dritter zu bewerten sei. Geklärt war, dass sich der Mieter das verzögerte Bezahlen der Bank zurechnen lassen muss. Allerdings galt dies nach einer BGH-Entscheidung vom Oktober 2009 bisher nicht bei Sozialhilfebehörden und Trägern der Grundsicherung (Az.: VIII ZR 64/09). Davon scheint der BGH nun abgewichen zu sein. Warum genau, wird erst beurteilt werden können, wenn die Urteilsbegründung vorliegt.
Das Landgericht hatte in der Vorinstanz offensichtlich negiert, dass der vorliegende Fall mit der Entscheidung von 2009 vergleichbar sei. Dort ging es um eine Kündigung wegen dauernder Zuspätzahlung, hier um eine Kündigung wegen Nichtzahlung. Im Hinblick auf die gesetzliche Regelung zur Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte (§ 278 BGB) macht das aber keinen wesentlichen Unterschied. Anders ist allerdings, dass im aktuellen Fall nicht der Sozialträger, sondern der Mieter die Zahlungen an den Vermieter zu tätigen hatte.
Der Bundesgerichtshof stärkt damit die Rechte der Vermieter. Diese müssen nicht hinnehmen, dass Sozialträger Leistungen an Bedürftige nicht auszahlen – unabhängig davon, ob diese berechtigt sind. Dies erhöht aber auch die Verantwortung staatlicher Träger – hier Jobcenter und später Sozialamt –, weil sie beim Versäumnis der Zahlung von Unterstützungsleistungen das Mietverhältnis des Bedürftigen direkt gefährden. Der Leistungsempfänger sitzt dann in der Zwickmühle, weil er die Miete in einer solchen Situation unverschuldet schlichtweg nicht bezahlen kann.“
