Rein rechtlich: Mietrecht: Neuer Kündigungsgrund für Vermieter

Vermieter einer Wohnung können den Mietern nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Für Vermieter, die ihre vermietete Wohnung für berufliche Zwecke selbst nutzen wollen, gibt es gute Nachrichten.

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Das liegt insbesondere bei Eigenbedarf vor, also wenn sie die Räume als Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigen. So war es bisher. Doch für Eigenbedarf kann neuerdings auch der Wunsch genügen, die betreffende Wohnung beruflich nutzen zu wollen: Der Bundesgerichtshof hat gerade in einem Grundsatzurteil entschieden, dass auch die Absicht der ausschließlich beruflichen Nutzung eine Kündigung des Mieters rechtfertigt (Az.: VIII ZR 330/11). Für Vermieter ist dies ein wichtiger Schritt zu mehr Rechtssicherheit.

Anlass für die Entscheidung war der Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Wohnung in Berlin. Der Vermieter hatte die Wohnung mit der Begründung gekündigt, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die Wohnung zu verlegen. Der Mieter widersprach der Kündigung und machte Härtegründe geltend.

Wie strittig die Frage ist, zeigt, dass die Vorinstanzen - das Amtsgericht und das Landgericht – zunächst gegen den Vermieter entschieden und die Räumungsklage abwiesen. Erst die Revision des Vermieters in Karlsruhe hatte Erfolg.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird

Platz 15: Düsseldorf

Wer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf.

Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung.

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Platz 14: Münster

Nach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro.

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Platz 13: Köln

Die wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen.

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Platz 12: Ingolstadt

Bei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14.

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Platz 11: Potsdam

Wie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter.

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Platz 10: Ulm

Das beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger.

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Platz 9: Landshut

Einen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren.

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Die Bundesrichter argumentieren, dass die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei als der gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters, der eine vermietete Wohnung zu Wohnzwecken für sich oder seine Familienangehörigen nutzen möchte. Dies gelte umso mehr, da sich im entschiedenen Fall die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die gekündigte Wohnung im selben Haus befinden.

Die Gastautorin, Rechtsanwältin Manja Schwien, ist bei Rödl & Partner schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts tätig. Sie berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und öffentliche Auftraggeber auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts.

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Urteil nicht ganz neu ...

Schon im Jahr 2005 hatte der BGH - ebenfalls unter Verweis auf die Berufsfreiheit - ein berechtigtes Interesse des Vermieters für den Fall bejaht, dass er die vermietete Wohnung teils zu eigenen Wohnzwecken und überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke als Architekturbüro nutzen will.

... trotzdem positiv - für Vermieter

Das Urteil ist für Vermieter sehr erfreulich. Denn eine höchstrichterliche Entscheidung für den Fall, dass der Vermieter eine Wohnung gekündigt, weil er sie nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich beruflich nutzen will, stand bislang aus. Die Karlsruher Richter sorgen damit für mehr Rechtssicherheit – zumindest wenn die zukünftig als Büro genutzten Räumlichkeiten sich im selben Haus befinden wie die Wohnung des Vermieters.