Rein rechtlich: Touristen sind keine normalen Untermieter

Mieter, die ihre Wohnung tageweise an Touristen weitervermieten, riskieren die Kündigung. Auch gewerbliche Untervermietung muss ein Vermieter nicht dulden, hat der Bundesgerichtshof geurteilt.

Welche Fallen im Mietvertrag lauern

Welche Pflichten hat der Mieter?

Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen.

Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben.

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Klein oder groß?

Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen.

Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

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Starre Fristen adé

Auch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin.

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Kleinvieh macht auch Mist

Tropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen.

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Nachmessen macht Sinn

Nicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt.

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Vorsicht bei der Staffelung

Grundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern.

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Besser doppelt unterschreiben

Wer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße.

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Geklagt hatten die Vermieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Der Mieter nutze die Wohnung nur 14-tägig am Wochenende. Von der Vorbesitzerin hatte er die Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" erhalten. Als die neuen Besitzer allerdings feststellten, dass die Wohnung über das Internet Touristen zur Miete angeboten wurde, mahnten sie ihn ab und drohten eine Kündigung an. Der Mieter argumentierte, die Untervermietung sei von der Vorbesitzerin gestattet worden und bot die Wohnung erneut Feriengästen an. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos.

Rechtsanwalt Andreas Griebel ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partner.

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Zu Recht, entschieden nun die Karlsruher Bundesrichter. Die Überlassung eines gemieteten Objektes an Dritte ist grundsätzlich unzulässig. Nur wenn der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich zulässt, darf der Mieter die Mietsache dritten Personen zu deren Nutzung zur Verfügung stellen. Dies gilt insbesondere für das gewerbliche Mietverhältnis. Nach dem Wohnraummietrecht hat der Mieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung. Nach der bisherigen Rechtsprechung reichten beispielsweise rein finanzielle Gründe aus, um eine Genehmigung zur Untervermietung zu erhalten.

Dies schließt aber die gewerbliche Überlassung der Wohnung an Touristen nicht ein. Eine solche Nutzung ist nicht mit einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung vergleichbar und deshalb nicht ohne Weiteres durch eine Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt. Entscheidend ist, dass die Vermietung an Touristen nicht auf Dauer angelegt ist und sich damit wesentlich vom Wohncharakter einer üblichen Untervermietung unterscheidet.

Einzelheiten zur Länge der Dauer musste der Bundesgerichtshof nicht entscheiden, da die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen wurde. Festzuhalten ist: Eine Wohnung ist kein Hotel, nur wenn der Vermieter explizit einer solchen gewerblichen Weitervermietung zustimmt, brauchen Mieter keine Kündigung fürchten.