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Schönheitsreparaturen Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Ein Handwerker arbeitet in einer Mietwohnung. Quelle: dpa

Ein mieterfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofs entlastet Bewohner von Mietwohnungen bei Schönheitsreparaturen. Welche Renovierungspflichten grundsätzlich beim Mieter und welche beim Vermieter liegen.

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Wenn Dutzende Mietinteressenten bei einem Besichtigungstermin in eine begehrte Wohnung drängen, sind sie oft zu allem bereit. Einige kaufen Vormietern die schrottreife Küche für Tausende Euro ab. Andere übernehmen unbesehen zerkratzte Türen und vergilbte Wände. Schönheitsreparaturen, die eigentlich der Vormieter vor dem Auszug erledigen sollte, nehmen neue Mieter auf ihre Kappe.

Um so einen Fall ging es nun am Bundesgerichtshof (BGH). Ein Mieter übernahm 2009 eine unrenovierte Wohnung. Er hatte mit dem Vormieter vereinbart, die fälligen Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Bevor er 2014 auszog, renovierte er die Wohnung. Die Vermieterin war jedoch mit dem Ergebnis nicht zufrieden. Sie ließ Handwerker anrücken und stellte dem Mieter für deren Arbeit rund 800 Euro in Rechnung. Der jedoch weigerte sich zu zahlen. Er berief sich darauf, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernehmen, keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Die Vorinstanzen sahen das anders. Sie entschieden, dass der Deal mit dem Vormieter den neuen Mieter rechtlich so stellt als wenn er eine renovierte Wohnung übernommen hätte. Der BGH hält dagegen eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, auch dann für unwirksam, wenn es eine Vereinbarung zwischen altem und neuen Mieter gibt (VIII ZR 277/16). Ein solcher Deal habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter. In dem betreffenden Fall könne der neue Mieter daher nicht so gestellt werden, als wenn er eine renovierte Wohnung übernommen habe.

Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in einem vermietbaren Zustand zu halten. In der Praxis haben die Eigentümer einen Teil dieser Aufgabe, die sogenannten Schönheitsreparaturen, an die Mieter delegiert. Zu den Renovierungsarbeiten, die der Mieter in der Regel übernimmt, gehören das Tapezieren und Anstreichen der Wände, das Lackieren der Innentüren, der Heizkörper sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren.
Nicht in Schönheitsreparaturen eingeschlossen sind beispielsweise das Abschleifen und Versiegeln der Parkettböden und das Auswechseln von Teppichböden. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht vorzunehmen, das heißt beispielsweise, dass beim Lackieren keine Pinselstriche zu sehen sein sollten.

„Ob Schönheitsreparaturen fachgerecht sind oder nicht, kann im Einzelfall nur ein Sachverständiger und nicht allein der Vermieter entscheiden“, sagt Jan-Ulf Suchomel, Experte für Mietrecht der Kanzlei Dornbach in München.

Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag

In vielen Muster-Mietverträgen stehen Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind. Das gilt etwa für einen klar definierten Fristenplan, nachdem beispielsweise Malerarbeiten vorzunehmen sind. Wenn also im Mietvertrag in einer Klausel festgelegt ist, dass das Schlafzimmer alle fünf Jahre zu streichen ist, dann ist das nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die vor dem Auszug grundsätzlich eine Endrenovierung vorschreiben. Sind die im Mietvertrag festgelegten Vorschriften unwirksam, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren.

Die zehn größten Irrtümer rund um die Miete
Irrtum 1: Bei kleinerer Wohnfläche Miete mindernNur wenige Mietinteressenten gehen mit Zollstock zur Wohnungsbesichtigung. Doch was passiert, wenn nach Unterzeichnung des Vertrags festgestellt wird, dass die angemietete Fläche kleiner ist als angegeben? Zumindest ist es nicht zulässig, ohne weiteres die Miete zu mindern. Rechtens ist dies erst, wenn die Abweichung der angegebenen und tatsächlichen Wohnfläche größer als zehn Prozent ist. Rechtsprechung: BGH WuM 2010, 240Quelle: kautionsfrei.de Quelle: dpa
Irrtum 2: Der Vermieter muss die Kaution direkt nach dem Auszug zurückzahlenDer Mieter hat kein Recht darauf, sofort nach seinem Auszug die Kaution in voller Höhe zurückerstattet zu bekommen. Laut Gesetz steht dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Verfügung, um den Zustand der Wohnung genau zu kontrollieren. Wurden die Nebenkosten noch nicht abgerechnet, kann sich der Zeitpunkt der Rückzahlung nochmals verlängern. Rechtsprechung: BGH Urteil v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05 Quelle: dpa
Irrtum 3: Haustierhaltung kann vom Vermieter verboten werdenMieter dürfen Hunde, Katzen und weitere Tiere grundsätzlich in Wohnung halten, solange diese nichts zerstören oder mit Geräuschen die Nachbarn belästigen. Erst dann darf der Vermieter eingreifen und die Haltung untersagen. Grundsätzlich gilt aber: Pauschale Klauseln, die die Haltung von Tieren verbieten, sind unwirksam. Es muss zunächst eine Interessenabwägung stattfinden. Rechtsprechung: Urteil des Amtsgerichts München vom 26.07.2012, Az: 411 C 6862/12; BGH Urt. v. 20.3.2013, Az. VIII ZR 168/12 Quelle: dpa
Irrtum 4: Nach dem Auszug zahlt der Ex-Partner die MieteWer die Miete nach einer Trennung zahlen muss, hängt davon ab, wer im Mietvertrag steht. Haben diesen beide Partner unterzeichnet, sind auch beide für die Zahlungen verantwortlich – selbst dann, wenn der andere ausgezogen ist. Gesetzliche Grundlage: BGB Abschnitt 7 – §§ 420 – 432, Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern vgl. https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html Quelle: obs
Irrtum 5: Die Renovierung nach dem Auszug übernimmt der MieterEin scheidender Mieter muss die Wohnung nach seinem Auszug ordentlich und besenrein an den Vermieter übergeben. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnung auch gestrichen werden muss. Starre Fristenregelungen sind nicht mehr gültig. Allerdings können sich beide Parteien vertraglich einigen, dass der Mieter gewisse Schönheitsreparaturen erledigt. Rechtsprechung: BGH, VIII ZR 124/05 und BGH, VIII ZR 316/06 Quelle: dpa
Irrtum 6: Es ist erlaubt, einmal pro Monat eine Party feiernWie häufig in Mietwohnungen gefeiert werden darf, ist allgemein nicht festgelegt. Grundsätzlich gilt aber die in der Hausordnung festgehaltene Nachtruhe: Zwischen 22 und 6 Uhr sollten sich alle Parteien ruhig verhalten, auf Musik und sonstige Geräusche verzichten. Die Nachbarn vor anstehenden Feierlichkeiten zu informieren, empfiehlt sich außerdem. Rechtsprechung: OLG Düsseldorf (5 Ss (OWI) 475/89) Quelle: dpa
Irrtum 7: In den letzten drei Monaten kann die Mietkaution abgewohnt werdenAls Mieter ist man verpflichtet, bis zum Zeitpunkt des Auszugs Miete zu zahlen. Sich die letzten drei Monate zu sparen und diese Kosten mit der Kaution zu verrechnen, ist nicht zulässig, da es sich um zwei unterschiedliche Dinge handelt. Die Kaution soll keine Alternative zur Miete sein, sondern eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Rechtsprechung: OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96 Quelle: dpa

Vermieter dürfen den Mietern nicht vorschreiben, in welchen Farben sie Decken und Wände streichen dürfen, solange sie in der Wohnung leben. Allerdings sind die Mieter verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben, beispielsweise Weiß, zu übergeben. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag dies nicht ausdrücklich regelt, entschied der BGH 2013 (VIII ZR 416/12).
Übergibt der Vermieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand, dann ist der Mieter automatisch von Schönheitsreparaturen befreit. Denn alle Klauseln im Mietvertrag, die sich auf eine Renovierung beziehen, sind in solchen Fällen unwirksam, urteilte der BGH (VII ZR 185/14). Vermieter können daher auch keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen.

Damit sind Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen jedoch nicht grundsätzlich unmöglich. So können Vermieter abweichend von Musterverträgen individuelle Vereinbarungen abschließen. „Es reicht beispielsweise einen Passus in den Vertrag einzufügen, nachdem die Wohnung bei Auszug weiß gestrichen zu übergeben ist“, sagt Rechtsanwalt Suchomel. Egal wie lange der Mieter in der Wohnung gewesen sei, er sei an diese Klausel gebunden.
Vermieter können die beim Einzug geforderte Kaution zurückhalten, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung kann der Vermieter bis zu sechs Monate nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn er in einem Übergabeprotokoll bestätigt hat, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben wurde (Oberlandesgericht München, 21 U 2279/89).

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