Wenn Dutzende Mietinteressenten bei einem Besichtigungstermin in eine begehrte Wohnung drängen, sind sie oft zu allem bereit. Einige kaufen Vormietern die schrottreife Küche für Tausende Euro ab. Andere übernehmen unbesehen zerkratzte Türen und vergilbte Wände. Schönheitsreparaturen, die eigentlich der Vormieter vor dem Auszug erledigen sollte, nehmen neue Mieter auf ihre Kappe.
Um so einen Fall ging es nun am Bundesgerichtshof (BGH). Ein Mieter übernahm 2009 eine unrenovierte Wohnung. Er hatte mit dem Vormieter vereinbart, die fälligen Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Bevor er 2014 auszog, renovierte er die Wohnung. Die Vermieterin war jedoch mit dem Ergebnis nicht zufrieden. Sie ließ Handwerker anrücken und stellte dem Mieter für deren Arbeit rund 800 Euro in Rechnung. Der jedoch weigerte sich zu zahlen. Er berief sich darauf, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernehmen, keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.
Die Vorinstanzen sahen das anders. Sie entschieden, dass der Deal mit dem Vormieter den neuen Mieter rechtlich so stellt als wenn er eine renovierte Wohnung übernommen hätte. Der BGH hält dagegen eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, auch dann für unwirksam, wenn es eine Vereinbarung zwischen altem und neuen Mieter gibt (VIII ZR 277/16). Ein solcher Deal habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter. In dem betreffenden Fall könne der neue Mieter daher nicht so gestellt werden, als wenn er eine renovierte Wohnung übernommen habe.
Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen
Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet und sind meist der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Nur ein geringer Anteil der Gesamtkosten darf über die Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt auf die Mieter umgelegt werden. Je besser die Verbrauchsmessung, umso weniger sollten Wohnfläche und Personenzahl im Haushalt eine Rolle in der Nebenkostenabrechnung spielen.
Diese Abgabe an die jeweilige Kommune wird in älteren Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Viele Städte und Gemeinden haben die Grundsteuer in den vergangenen Jahren erhöht, um ihren kommunalen Haushalt zu sanieren, teilweise sogar mehrfach. 2013 lagen die Kosten für die Grundsteuer pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich 18 Cent.
Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Diese Kosten stellt die Stadt dem Vermieter mittels Abgabenbescheid in Rechnung. Zusammen mit den Gebühren für Wasser und Abwasser spricht man auch von den kommunalen Gebühren. Sie machten 2013 nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes 54 Cent pro Quadratmeter aus.
Die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Wartung, sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft dürfen Vermieter als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparaturen an den Fahrstühlen hingegen nicht.
Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.
Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.
Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Hausflure, Keller oder Waschküche dürfen Vermieter mit den Betriebskosten umlegen.
Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.
Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.
Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.
Hierunter fallen zum Beispiel Kosten für Fitnessraum, Schwimmbad oder Sauna im Haus, die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Brandschutzeinrichtungen oder Feuerlöschgebühren. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt und diese im Mietvertrag explizit aufgelistet haben.
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in einem vermietbaren Zustand zu halten. In der Praxis haben die Eigentümer einen Teil dieser Aufgabe, die sogenannten Schönheitsreparaturen, an die Mieter delegiert. Zu den Renovierungsarbeiten, die der Mieter in der Regel übernimmt, gehören das Tapezieren und Anstreichen der Wände, das Lackieren der Innentüren, der Heizkörper sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren.
Nicht in Schönheitsreparaturen eingeschlossen sind beispielsweise das Abschleifen und Versiegeln der Parkettböden und das Auswechseln von Teppichböden. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht vorzunehmen, das heißt beispielsweise, dass beim Lackieren keine Pinselstriche zu sehen sein sollten.
„Ob Schönheitsreparaturen fachgerecht sind oder nicht, kann im Einzelfall nur ein Sachverständiger und nicht allein der Vermieter entscheiden“, sagt Jan-Ulf Suchomel, Experte für Mietrecht der Kanzlei Dornbach in München.
Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag
In vielen Muster-Mietverträgen stehen Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind. Das gilt etwa für einen klar definierten Fristenplan, nachdem beispielsweise Malerarbeiten vorzunehmen sind. Wenn also im Mietvertrag in einer Klausel festgelegt ist, dass das Schlafzimmer alle fünf Jahre zu streichen ist, dann ist das nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die vor dem Auszug grundsätzlich eine Endrenovierung vorschreiben. Sind die im Mietvertrag festgelegten Vorschriften unwirksam, muss der Mieter überhaupt nicht renovieren.
Vermieter dürfen den Mietern nicht vorschreiben, in welchen Farben sie Decken und Wände streichen dürfen, solange sie in der Wohnung leben. Allerdings sind die Mieter verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben, beispielsweise Weiß, zu übergeben. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag dies nicht ausdrücklich regelt, entschied der BGH 2013 (VIII ZR 416/12).
Übergibt der Vermieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand, dann ist der Mieter automatisch von Schönheitsreparaturen befreit. Denn alle Klauseln im Mietvertrag, die sich auf eine Renovierung beziehen, sind in solchen Fällen unwirksam, urteilte der BGH (VII ZR 185/14). Vermieter können daher auch keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen.
Damit sind Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen jedoch nicht grundsätzlich unmöglich. So können Vermieter abweichend von Musterverträgen individuelle Vereinbarungen abschließen. „Es reicht beispielsweise einen Passus in den Vertrag einzufügen, nachdem die Wohnung bei Auszug weiß gestrichen zu übergeben ist“, sagt Rechtsanwalt Suchomel. Egal wie lange der Mieter in der Wohnung gewesen sei, er sei an diese Klausel gebunden.
Vermieter können die beim Einzug geforderte Kaution zurückhalten, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung kann der Vermieter bis zu sechs Monate nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Dies gilt jedoch nicht, wenn er in einem Übergabeprotokoll bestätigt hat, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben wurde (Oberlandesgericht München, 21 U 2279/89).
