Da geht noch mehr. Jahr für Jahr erhöhen die Gemeinden die Grundsteuer: 13 Milliarden Euro jährlich nehmen die Kommunen so inzwischen ein. Von 2022 an wird es wahrscheinlich noch mehr sein, denn die Gemeinden wollen die veralteten Einheitswerte, die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden, kippen. In den alten Bundesländern sind die Werte von 1964, in den neuen Bundesländern von 1935.
Die Grundsteuer zahlen Selbstnutzer und Mieter. Vermieter können sie auf Mieter umlegen.
An Kosten, die sich nicht umlegen lassen, können Vermieter oft das Finanzamt beteiligen. Das gilt beispielsweise für Instandhaltungskosten, Ausgaben für die Hausverwaltung und Kreditzinsen. Diese Kosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen und mindern die Steuerlast. Die Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie lassen sich steuerlich über 50 Jahre mit zwei Prozent pro Jahr abschreiben.
Wer als Vermieter seine Immobilie in Schuss hält, sollte darauf achten, dass das Finanzamt die Instandhaltung nicht als Modernisierung einstuft. Denn diese muss – anders als sofort abziehbare Instandhaltungskosten – als Teil der Anschaffungskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden. Faustregel: Modernisierungen gelten als Anschaffungskosten wenn sie binnen drei Jahren nach Kauf durchgeführt werden und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Steht eine Immobilie leer, können Vermieter mitunter trotzdem Ausgaben geltend machen. Dafür müssen sie allerdings belegen, dass sie wirklich Einkünfte aus der Vermietung erzielen wollen. Um die aktive Mietersuche nachzuweisen, sind Abrechnungen von Maklern oder Internetportalen für Annoncen hilfreich. Steht die Wohnung mehrere Jahre leer, unterstellen die Finanzämter den Eigentümern häufig, dass sie lediglich steuermindernde Verluste nutzen wollen.
Dies galt auch für den Eigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem eine Wohnung seit über acht Jahren leer stand, weil er keinen Mieter fand. Das Finanzamt strich die Kosten aus der Steuererklärung. Zu Recht, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, IX R 14/12): Der Vermieter hätte beispielsweise die geforderte Miete senken oder Kompromisse bei der Mieterauswahl machen müssen.
Familiäre Steuerfalle
Bei lange leer stehenden Wohnungen kann der Vermieter sein Steuerprivileg laut BFH sogar unverschuldet verlieren. Etwa, wenn die Immobilie nicht marktgängig sei und eine Vermietung nicht mehr realistisch ist.
Erkennt das Finanzamt den Leerstand hingegen steuerlich an, profitieren Vermieter abseits der Einkommensteuer von einem weiteren Vorteil: Sie können bis 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. 25 Prozent Erlass gibt es bei 50 Prozent weniger Einnahmen. Fällt die Miete komplett aus, müssen Vermieter nur die halbe Grundsteuer zahlen.
Ärger mit dem Finanzamt droht Vermietern, wenn Verwandte einziehen. Um Kosten trotzdem steuerlich abziehen zu können, sollten Vermieter wenigstens zwei Drittel der ortsüblichen Miete verlangen.
Der Vergleichsmaßstab ist dabei die Bruttomiete, also inklusive der umlegbaren Nebenkosten, wie der BFH entschieden hat (IX R 44/15).
Mietverträge mit Verwandten müssen auf jeden Fall schriftlich abgeschlossen und unbefristet sein. Marktunübliche Klauseln sind tabu.
So schrieben Eltern in den Vertrag mit ihrem Sohn den Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durch das Finanzamt“. Sie durften keine Werbungskosten abziehen (BFH, IX R 18/11).
Während Vermieter die Steuererklärung meist im Blick haben, lassen sich viele Mieter Vorteile entgehen. Dabei können auch sie Wohnkosten in ihrer Steuererklärung eintragen. Einige Posten der Nebenkostenabrechnung zählen als steuerlich geförderte Handwerkerarbeiten oder als haushaltsnahe Dienstleistungen, beispielsweise die Kosten für den Hausmeister, den Gärtner oder die Putzfrau. 20 Prozent der Arbeitskosten werden dann von der Steuerschuld abgezogen, drücken also nicht nur das zu versteuernde Einkommen. Materialkosten bleiben außen vor. Handwerkerarbeiten werden bis maximal 6000 Euro pro Jahr berücksichtigt, andere haushaltsnahe Dienstleistungen sogar bis insgesamt 20.000 Euro.
Dieser Artikel gehört zu unserer aktuellen Serie Tipps für die Steuererklärung für das Jahr 2016. Alle Teile der Serie, zum Beispiel für Angestellte, Paare, Familien, Studenten, Ruheständler, Anleger und Versicherte, finden Sie in unserem 16-Seiten-Dossier, das Sie hier mit WirtschaftsWoche-Digitalpass herunterladen können oder im Kaufhaus der Weltwirtschaft zum Preis von 7,99 Euro abrufen können.
