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Steuererklärung für Mieter und Vermieter Den Fiskus an den Kosten fürs Wohnen beteiligen

Vermieter und Mieter können Kosten steuerlich geltend machen. Wir erklären, welche Regeln greifen und was die Steuerlast besonders stark drückt, mit den besten Tipps und Hinweisen auf aussichtsreiche Gerichtsverfahren.

Den Fiskus an den Kosten für die Instandhaltung beteiligen. Quelle: imago

Da geht noch mehr. Jahr für Jahr erhöhen die Gemeinden die Grundsteuer: 13 Milliarden Euro jährlich nehmen die Kommunen so inzwischen ein. Von 2022 an wird es wahrscheinlich noch mehr sein, denn die Gemeinden wollen die veralteten Einheitswerte, die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden, kippen. In den alten Bundesländern sind die Werte von 1964, in den neuen Bundesländern von 1935.

Die Grundsteuer zahlen Selbstnutzer und Mieter. Vermieter können sie auf Mieter umlegen.

An Kosten, die sich nicht umlegen lassen, können Vermieter oft das Finanzamt beteiligen. Das gilt beispielsweise für Instandhaltungskosten, Ausgaben für die Hausverwaltung und Kreditzinsen. Diese Kosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen und mindern die Steuerlast. Die Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie lassen sich steuerlich über 50 Jahre mit zwei Prozent pro Jahr abschreiben.

Wer als Vermieter seine Immobilie in Schuss hält, sollte darauf achten, dass das Finanzamt die Instandhaltung nicht als Modernisierung einstuft. Denn diese muss – anders als sofort abziehbare Instandhaltungskosten – als Teil der Anschaffungskosten über 50 Jahre abgeschrieben werden. Faustregel: Modernisierungen gelten als Anschaffungskosten wenn sie binnen drei Jahren nach Kauf durchgeführt werden und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Steht eine Immobilie leer, können Vermieter mitunter trotzdem Ausgaben geltend machen. Dafür müssen sie allerdings belegen, dass sie wirklich Einkünfte aus der Vermietung erzielen wollen. Um die aktive Mietersuche nachzuweisen, sind Abrechnungen von Maklern oder Internetportalen für Annoncen hilfreich. Steht die Wohnung mehrere Jahre leer, unterstellen die Finanzämter den Eigentümern häufig, dass sie lediglich steuermindernde Verluste nutzen wollen.

Dies galt auch für den Eigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem eine Wohnung seit über acht Jahren leer stand, weil er keinen Mieter fand. Das Finanzamt strich die Kosten aus der Steuererklärung. Zu Recht, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, IX R 14/12): Der Vermieter hätte beispielsweise die geforderte Miete senken oder Kompromisse bei der Mieterauswahl machen müssen.

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