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Steuern und Recht kompakt Der Rechtstipp der Woche: Niedrigere Steuer sichern

Immobilienkäufer können mit passender Vertragsgestaltung die Steuerlast senken. Außerdem gibt es Neues zu Lehman-Zertifikaten und den besten Wirtschaftskanzleien.

Wo eine Immobilienblase droht
Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden. Quelle: REUTERS
In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr. Blasengefahr: GelbHinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004. Quelle: dpa/dpaweb
In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche
In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche

Zum Jahreswechsel erhöhen erneut zwei Bundesländer die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Immobilien auf den Kaufpreis anfällt. In Nordrhein-Westfalen und dem Saarland müssen Käufer künftig 6,5 Prozent zahlen. Steht der Immobilienkauf kurz bevor, können Interessenten noch von den aktuell niedrigeren Steuersätzen profitieren. Entscheidend sei, wann der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen werde, sagt Nico Schley, Anwalt der Kanzlei Osborne Clarke in Köln. Keine Rolle spielt der Zeitpunkt der Immobilienübergabe oder Umschreibung im Grundbuch. Wird der Kaufvertrag allerdings erst mit der Erteilung einer Genehmigung wirksam, muss auch diese vor Jahresende stehen, damit die niedrigere Steuer gilt. Auch ohne anstehende Steuererhöhung zahlen Käufer bei geschickter Vertragsgestaltung weniger Steuer. „Auf mitverkaufte Einrichtungsgegenstände wie Küche, Markise oder Sauna und Betriebsvorrichtungen wie Fotovoltaikanlagen fällt keine Grunderwerbsteuer an“, sagt Schley. Werden im Kaufvertrag die Preisanteile dafür gesondert ausgewiesen, ließen sich einige Tausend Euro sparen. Großinvestoren nutzen Konstruktionen, um die Steuer komplett zu umgehen. Kaufen sie eine Immobilie nicht direkt, sondern nur bis zu 94,9 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber hat solche Tricks eingeschränkt. Doch das ändert wenig. Anwalt Schley sieht weiter „genügend Gestaltungsspielraum“.

Recht einfach: Kreuzfahrt

Lehman-Zertifikate: Bethmann muss zahlen

Zwei Anleger kauften im November 2007 und im Mai 2008 Garantiezertifikate der insolventen Investmentbank Lehman Brothers. Bei beiden Zertifikaten schrieb Lehman ein Sonderkündigungsrecht in die Anleihebedingungen, beispielsweise für den Fall einer Übernahme von Lehman oder eines Rückzugs von der Börse (Delisting). Kündigt die Bank das Zertifikat, könne die Rückzahlung geringer als der Nennwert, im schlimmsten Fall sogar null sein, so die Bedingungen. Die Berater der Bethmann Bank hatten die Anleger weder über das Sonderkündigungsrecht aufgeklärt noch ihnen die Anleihebedingungen übergeben. Wegen dieser Beratungsfehler verklagten sie Bethmann auf Schadensersatz. Die Zertifikate waren nach der Lehman-Pleite wertlos. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Bethmann Bank ihre Pflichten verletzt habe, weil sie nicht über das Sonderkündigungsrecht aufgeklärt habe (XI ZR 169/13, XI ZR 480/13). Ein solches Sonderkündigungsrecht widerspreche dem Charakter eines Garantiezertifikats. Die Berater hätten daher explizit darauf hinweisen müssen. Bethmann müsse Schadensersatz zahlen.

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