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Steuern und Recht kompakt Rechtstipp der Woche: Baufinanzierung

Von März 2016 an gelten neue gesetzliche Regeln für Wohnimmobilienkredite. Was sich für Kreditnehmer und Banken ändert.

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Hausrecht - Regeln für Baukredite verbessert Quelle: Fotolia

In vielen Wirtschaftskanzleien stapeln sich die Klagen von Kreditnehmern gegen Banken, weil sie falsch über ihr Recht auf Widerruf der Baufinanzierung aufgeklärt wurden. Bankkunden können sich Jahre nach Vertragsabschluss wegen dieses Formfehlers aus einer Finanzierung klagen. Von März 2016 ändern sich jedoch das Widerrufsrecht und eine ganze Reihe weiterer Spielregeln für Immobilienkredite.

Widerruf

Für Baukredite, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen wurden, ist das Widerrufsrecht 14 Tagen nach Vertragsschluss und spätestens nach zwölf Monaten erloschen. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem die Bank den Kunden korrekt über sein Widerrufsrecht informiert hat. Anders als bisher läuft die Frist auch dann, wenn die Bank es versäumt hat, andere Pflichtangaben zu machen.

Effektivzins

Von März 2016 an müssen die Banken auch Kosten in den Effektivzins einrechnen, die entstehen, wenn die Bank die Grundschuld eintragen lässt. Wirbt ein Kreditinstitut mit Niedrigzinsen, müssen Effektiv- und Nominalzins gleichberechtigt ausgewiesen werden. Die in der Werbung verwendeten Zinsen müssen realitätsnah sein.

Recht einfach

Vorzeitige Kündigung

Will ein Bauherr vorzeitig aus seiner Baufinanzierung, weil er die Immobilie verkaufen will, muss er der Bank den Verlust an Zinseinnahmen ersetzen. Im Fachjargon heißt das Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung müssen Kreditnehmer auch künftig zahlen. Dennoch verbessert sich das Recht zu ihren Gunsten. Bisher war der Verkauf einer Immobilie der einzige Grund, bei dem ein Kreditnehmer ohne Zustimmung der Bank vorzeitig aus dem Darlehen aussteigen konnte. „Nach neuem Recht reicht auch ein berechtigtes Interesse, um den Vertrag vorzeitig zu kündigen“, sagt Rechtsanwalt Moritz Pohle von der Kanzlei SNP Schlawien in Freiburg. Wann ein berechtigtes Interesse vorliege, lasse der Gesetzgeber offen. Wahrscheinlich werde es sich auf Notfälle wie Scheidung oder Jobverlust beschränken. Weil der Gesetzgeber es den Banken zur Pflicht gemacht habe, den Kunden unter bestimmten Bedingungen auch vorzeitig aus dem Darlehen rauszulassen, könnten Kreditgeber künftig keine Gebühren dafür verlangen, dass sie den Kunden die zu zahlende Entschädigung ausrechnen. Um abwägen zu können, ob es sich lohnt, vorzeitig aus einem teuren Darlehen auszusteigen, müssen die Kreditnehmer wissen, wie viel sie der Bank zahlen müssten.

Kopplung

Bei vielen Baukrediten ist die Finanzierung mit Anlageprodukten kombiniert. Mit dem Sparkapital wird später die Darlehensschuld getilgt. Dies wird auch zukünftig möglich sein. Allerdings dürfen die Banken den Abschluss beispielsweise eines Sparvertrags nur dann zur Bedingung für die Vergabe eines Kredits machen, wenn er ausschließlich dazu dient, das Darlehen als weitere Sicherheit, neben der Immobilie, abzusichern.

Erbschaftsteuer - Geschenk kurz vor dem Tod

Ein Ehepaar wollte Geld von mehreren Auslandskonten, über die es gemeinschaftlich verfügen konnte, dem Sohn schenken. Noch vor der Übertragung verstarb jedoch der Vater, die Mutter wurde seine Alleinerbin. Nun forderte das Finanzamt auf das Geld Erbschaft- und Schenkungsteuer: erst für das Erbe der Mutter vom Vater, dann für den Übertrag von der Mutter an den Sohn. Der Sohn ging dagegen vor und der Bundesfinanzhof räumte ihm nun eine Chance auf Steuernachlass ein (II R 52/13). Sollte der Sohn beweisen können, dass der Vater ihm zu Lebzeiten mündlich die Schenkung versprochen hatte, wäre dies steuerlich zu berücksichtigen. Damit wäre das Geld dem Sohn direkt von Mutter und Vater geschenkt worden, und er hätte zwei Mal Anspruch auf den Steuerfreibetrag von 400 000 Euro für Geschenke von den Eltern. Dies muss das Finanzgericht erneut prüfen.

Schnellgericht

Einspruch - Staat zahlt Kosten für Anwalt

Steuerzahler, die gegen den Bescheid des Finanzamts Einspruch einlegen, müssen für dieses Verfahren keine Gebühren zahlen. Allerdings können sie sich den Aufwand für den eventuell hinzugezogenen Anwalt oder Steuerberater nach einem erfolgreichen Einspruch auch nicht erstatten lassen, sondern müssen diese Kosten selbst tragen. Einen Anspruch auf Kostenerstattung hätten die Steuerzahler erst bei einem erfolgreichen Klageverfahren, das auf einen abgelehnten Einspruch folgen könnte. Anders sieht es aus, wenn es bei dem Einspruch um Kindergeld geht. Wenn Eltern ihren Anspruch auf Kindergeld nur mithilfe eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts durchsetzen können, muss der Staat ihnen den Aufwand ersetzen (Bundesfinanzhof, III R 31/14). Dies gilt, wenn Eltern den Aufwand nicht selbst verschuldet haben, etwa weil sie Unterlagen zu spät eingereicht haben.

In Arbeit
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Arbeitszeugnis - Wert der Zeugnisnote

Streiten Arbeitnehmer und Arbeitgeber vor Gericht um ein Arbeitszeugnis, wird als Streitwert ein Bruttomonatsgehalt angesetzt. Gerichts- und Anwaltskosten hängen vom Streitwert ab. In einem gerichtlichen Vergleich einigte sich ein Arbeitgeber mit einer ehemaligen Angestellten, dieser eine sehr gute „Leistungs- und Verhaltensbeurteilung“ auszustellen. Für den Vergleich setzte das Gericht als Streitwert auch ein Bruttomonatsgehalt an. Die ehemalige Angestellte sah das nicht ein: Der Wert müsse niedriger sein, da nicht um Zeugnisdetails, sondern nur um die Note gestritten worden sei. Das Landesarbeitsgericht Hamburg wies diesen Einwand jedoch als unberechtigt zurück (2 Ta 10/10). Grundsätzlich orientiert sich der Streitwert eines Gerichtsverfahrens am wirtschaftlichen Interesse hinter dem Streit. Tatsächlich dürfte dieses aus Sicht von Angestellten bei Arbeitszeugnissen oft höher als nur bei einem Monatsgehalt liegen.

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