Steuern und Recht kompakt Rechtstipp der Woche: Neue Miete zwei Mal absichern

Statt am Mietspiegel können sich Vermieter bei Mieterhöhungen auch an Vergleichswohnungen orientieren. Welche Regeln gelten.

Was bewirkt die Mietpreisbremse?
Mietwohung suchen Quelle: dpa
Mietspiegel nachlesen um ortsüblichen Vergleich zu kennen Quelle: dpa
Mietpreisbremse kommt zunächst in Berlin Quelle: dpa
Keine Mietpreisbremse bei Neubau Quelle: dpa
Wohnungsmarkt und Mietpreisbremse Quelle: dpa
Nebenwirkungen der Mietpreisbremse Quelle: dpa
Berliner Mietspiegel Quelle: dpa

Mit Nordrhein-Westfalen und Hamburg führen zwei weitere Bundesländer vom 1. Juli an die Mietpreisbremse ein. Danach dürfen Mieten bei neuen Verträgen nicht auf mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde.

In Berlin wackelt dieser Mietspiegel. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg, dass der Berliner Mietspiegel nicht den gesetzlichen Vorgaben für einen qualifizierten Mietspiegel genügt, etwa weil es bei dessen Berechnung zu wenig Stichproben gab (235 C 133/13). Gegen den Mietspiegel geklagt hatte ein Vermieter, der mehr als das ortsübliche Niveau verlangen wollte. Die Mieter sind in die Berufung gegangen. Nun muss das Landgericht Berlin entscheiden.

Rein rechtlich wäre eine Klage nicht nötig gewesen, denn das Mietrecht schreibt nicht zwingend vor, dass der Vermieter seine Mieterhöhung am Mietspiegel ausrichten muss. „Er kann auch drei Vergleichswohnungen anführen“, sagt Adrian Wegel, Anwalt für Mietrecht aus Frankfurt. Allerdings müsse er dann begründen, warum er sich an den Vergleichswohnungen orientiert, und formell auf die Werte aus dem Mietspiegel verweisen. Die Vergleichswohnungen dürfen sowohl aus dem Bestand des Vermieters als auch dem anderer Eigentümer stammen.

Recht einfach: Volksfest

Auch wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet, gelten nach wie vor die kommunalen Kappungsgrenzen für bestehende Mietverträge. In Berlin beispielsweise dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. Bundesweit liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin dürfen die Kommunen das Limit auf 15 Prozent runtersetzen. Bei neuen Mietverträgen gilt ohnehin die Mietpreisbremse, die an den Mietspiegel geknüpft ist – unabhängig davon, wie der Vermieter seine Mieterhöhung begründet.

Sollte der Mietspiegel in Berlin von den Gerichten gekippt werden, dann werden rechtskräftige Mieterhöhungen von bestehenden Verträgen nicht automatisch hinfällig. „Der Mieter hat nach Eingang der Mieterhöhung drei Monate Zeit zu handeln“, sagt Anwalt Wegel. Lasse er diese Frist verstreichen und zahle die höhere Miete, sei die Mieterhöhung wirksam. Vor Gericht dürfte es den Mietern schwerfallen, eine solche Mieterhöhung zu kippen. Anders liege der Fall, wenn der Mietspiegel als Maßstab ausfalle und die Frist von drei Monaten noch nicht abgelaufen sei. Dann könnte der Mieter gegen die Mieterhöhung vorgehen und, falls der Vermieter auf dieser Erhöhung bestehe, ihn wegen unzulässiger Bereicherung verklagen.

Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, könnten die Mieterhöhung sowohl mit dem Mietspiegel als auch mit Vergleichswohnungen begründen, so Wegel. Falls der Mietspiegel gekippt werde, ließe sich die Mieterhöhung mit den Werten der Vergleichswohnungen begründen.

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