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Steuern und Recht kompakt Der Rechtstipp der Woche: Rodbertus bleibt draußen

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Spanien-Immobilien: Verkauf wird von 2015 an teurer

Wer vor 1995 in Spanien eine Immobilie gekauft hat und sie mit Gewinn veräußern will, sollte möglichst noch in diesem Jahr handeln, denn der spanische Staat will 2015 einige Steuerregeln für Verkäufer von Immobilien verschärfen. Dies trifft auch deutsche Eigentümer. Zwar soll der Steuersatz für Gewinne auf Häuser oder Wohnungen von 21 auf 20 Prozent gesenkt werden, dennoch wird es für die meisten Immobilienverkäufer teurer.

„Das liegt vor allem daran, dass ab 2015 Kürzungskoeffizienten wegfallen, die den steuerpflichtigen Wert der vor 1995 gekauften Immobilie erheblich reduzieren“, sagt Stefan Meyer, Anwalt in Madrid. Meyer rechnet vor: Wer eine Immobilie vor Ende dieses Jahres für drei Millionen Euro verkauft, die er 1985 für eine Million Euro gekauft hatte, müsste bei Anwendung des Kürzungskoeffizienten einen steuerpflichtigen Gewinn von 481 521,80 Euro versteuern. Bei einem Steuersatz von 21 Prozent würde er derzeit 101 119,58 Euro ans spanische Finanzamt überweisen. Bei einem Verkauf im kommenden Jahr sähe die Steuerbilanz deutlich schlechter aus: Der steuerpflichtige Gewinn läge dann bei zwei Millionen Euro. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent wären das 400 000 Euro.

Für Deutsche, die ihren Hauptwohnsitz in Spanien hatten und in ein anderes EU-Land wollen, gibt es von 2015 an einen Weg, die erhöhte Steuer zu vermeiden: Wenn sie den Verkaufserlös komplett in eine neue, von ihnen bewohnte Immobilie investieren, bleibt der Gewinn auf das spanische Haus steuerfrei. Eine spanische Immobilie an Angehörige zu schenken ist dagegen kein Steuersparmodell. Sowohl für das Erbe als auch den Wertzuwachs der Immobilie sind in Spanien Steuern zu zahlen.

Umsatzsteuer: Ein Raum, eine Steuer

Das Vermieten von Immobilien ist von der Umsatzsteuer befreit. Viele Eigentümer, die gewerblich vermieten, verzichten auf die Steuerfreiheit. Vorteil: Sie können die auf den Kaufpreis gezahlte Mehrwertsteuer beim Finanzamt im Rahmen des Vorsteuerabzugs geltend machen. Oft werden Immobilien teilweise gewerblich und teilweise als Wohnraum vermietet.

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Vermieter können dann bei dem gewerblich vermieteten Teil auf die Steuerfreiheit verzichten. Das funktioniert aber nur, wenn die Räume baulich klar voneinander abgegrenzt sind (Bundesfinanzhof, V R 27/13). Dies gelte etwa für Immobilien mit Wohnungen und Ladenlokalen. Die Miete für einzelne Räume lasse sich dagegen nicht in einen Teil mit und einen ohne Umsatzsteuer trennen. In diesen Fällen müsse sich der Eigentümer für eine private oder eine gewerbliche Vermietung entscheiden – und somit für eine Steuervariante.

Werbungskosten: Keine Miete, kein Abzug

Pendler, die eine Einliegerwohnung im Haus ihrer Eltern als Zweitwohnsitz angeben, können nicht automatisch Kosten für doppelte Haushaltsführung absetzen (Bundesfinanzhof, VI R 79/13). Wenn die Arbeitnehmer keine Miete zahlen und sich nicht an der Haushaltsführung der Eltern beteiligen, unterhalten sie keinen eigenen Hausstand, folglich entfällt der Steuerbonus.

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