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Streitfall des Tages Wann Mieter lügen dürfen

Reich, Nichtraucher, kinderlos – so sieht für viele Eigentümer der ideale Mieter aus. Doch was tun Interessenten, die diesem Profil nicht entsprechen? Müssen sie bei der Selbstauskunft stets die Wahrheit sagen?

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Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

 

Der Fall

Die Vertreterin der Hausverwaltung ist ein fleischgewordenes Klischee. Sehr blond, sehr schlank, sehr braungebrannt entsteigt sie ihrem BMW-Cabrio – und mustert ihr Gegenüber schon beim ersten Händeschütteln mit abschätzigem Blick.

Kein Zweifel: Diese Frau nimmt die Mission „Mietercheck“ ausgesprochen ernst. Karen Tiehme, seit Monaten verzweifelt auf Wohnungssuche, wird alle Register ziehen müssen, wenn sie bei ihr einen guten Eindruck hinterlassen und die Dachgeschosswohnung im Münchener Stadtteil Bogenhausen tatsächlich bekommen will. Vorsorglich hat die Physiotherapeutin deshalb schon einmal ein Empfehlungsschreiben ihres letzten Vermieters sowie eine Bestätigung ihres Arbeitgebers über ihren aktuellen Monatsverdienst mitgebracht.

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    Ihre Hoffnung, damit bei der Vermieter-Vertreterin zu punkten, erfüllt sich allerdings nicht. Stattdessen setzt diese zu einer wahren Inquisition an: Familienstand, Kinderwunsch, Koch- und Rauchverhalten, Freundeskreis – kaum ein Lebensbereich ist vor ihren Fragen sicher. Die mitgebrachten Unterlagen hingegen beeindrucken die Dame nicht im Geringsten. Um die Wohnung zu bekommen, müsse Thieme schon ihren gesamten Arbeitsvertrag mitbringen, eine Schufa-Auskunft vorlegen und natürlich die höchstmögliche Kaution bezahlen.

    Thieme geht das entschieden zu weit. Doch welche Wahl hat sie? Sie will die Wohnung unbedingt – und gehorcht.

    Die Gegenseite

    Was aus Sicht der Mieter an Schikane grenzt, ist für die Eigentümervereinigung Haus und Grund vor allem eines: eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme. Die Angst, sich einen Betrüger in die eigene Wohnung zu holen, ist bei Vermietern allgegenwärtig. "Wir wollen nicht den Mietern zeigen, wo der Hammer hängt, sondern gegen Betrüger vorgehen", sagt der Generalsekretär des Verbandes, Andreas Stücke.

    Sein Verband schätzt den jährlichen Gesamtschaden durch sogenannte Mietnomaden auf etwa 400 Millionen Euro. Angesichts dieser Summen sei es durchaus nachvollziehbar, dass Eigentümer bei der Mieterwahl nichts dem Zufall überlassen wollten.

    Die Relevanz

    Valide Zahlen, wie viele sogenannte Mietnomaden in Deutschland ihr Unwesen treiben sind schwer zu bekommen; Haus & Grund spricht von 15 000 Fällen, der Deutsche Mieterbund von 1000. Fakt ist jedoch: Eigentümer, die betroffen sind, bleiben oft auf horrenden Kosten sitzen. Schäden im fünfstelligen Bereich sind keine Seltenheit.

    Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten, das das Bundesbauministerium im vergangenen Jahr in Auftrag gegeben hat. Zugleich veröffentlichte das Ministerium einen Katalog von Ratschlägen, wie sich Vermieter vor Betrügern schützen können. Kernaussage: Wer im Vorfeld des Vertragsschlusses umfangreiche Informationen über den Mietinteressenten einholt, minimiert das Risiko, auf einen Mietnomaden hereinzufallen.


    Wann Mieter sich der Inquisition stellen müssen

    Der Experte

    "Gerade in Ballungszentren, in denen Wohnungen Mangelware sind, hat es sich eingebürgert, dass Vermieter vor Vertragsschluss oft eine umfangreiche Selbstauskunft von potenziellen Mietern verlangen“, sagt Jürgen Fritschi, Rechtsanwalt für Mietrecht aus München. Besonders, wenn Eigentümer schon einmal schlechte Erfahrungen gemacht hätten, legten sie meist viel Wert darauf, möglichst umfangreiche Informationen über die Mietinteressenten zu erhalten. Unbegrenzte Fragerechte haben Vermieter allerdings nicht.

    „Das Verhältnis zwischen Wohnungssuchenden und Eigentümern ist geprägt von widerstreitenden Interessen“, so der Anwalt. Der Vermieter wolle – legitimerweise – soviel wie möglich über den Menschen wissen, den er in seiner Immobilie aufnimmt; der Mieter hingegen lege naturgemäß wenig Wert darauf, bereits vor Vertragsschluss sein Innerstes nach Außen zu kehren. Um beiden Parteien gerecht zu werden, haben Gesetzgeber und Gerichte ein fein austariertes System entwickelt, dass sowohl den Belangen der Eigentümer, als auch denen des Mieters Rechnung trägt.


    Die Rechtslage


    Wenn es darum geht, die finanzielle Leistungsfähigkeit eines potenziellen Mieters zu erfragen, hat der Eigentümer verhältnismäßig umfangreiche Rechte, seinem Gegenüber auf den Zahn zu fühlen. Da der Vermieter wissen muss, ob sein Gegenüber die monatlichen Mietzahlungen stemmen kann, sind Fragen nach Beruf und Einkommen regelmäßig zulässig und müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. (LG München, Az.: 14 S 18532/08).

    Ebenfalls zulässig sind Fragen nach einer etwaigen Gehaltspfändung. Der Mieter ist hier zu einer wahrheitsgemäßen Antwort verpflichtet. (OLG Koblenz, Az.: 5 U 28/08). Die Forderung, den gesamten Arbeitsvertrag vorzulegen und damit womöglich auch Details zum Versicherungsstatus oder der betrieblichen Altersvorsorge preiszugeben, geht nach Meinung von Rechtsanwalt Fritschi hingegen zu weit. „Eine Pflicht, derartig weitreichende Einblicke in die eigenen Finanzen zu gewähren, besteht grundsätzlich nicht“, so der Anwalt. In der Praxis allerdings täten Interessenten meist gut daran, in den sauren Apfel zu beißen. Denn wer sich weigere, seinen Vertrag vorzulegen, müsse damit rechnen, die Wohnung nicht zu bekommen.

    Ähnliches gilt bei der Frage, ob ein Interessent sich in früheren Mietverhältnissen etwas hat zuschulden kommen lassen. Viele Vermieter verlangen daher von Wohnungsinteressenten eine sogenannte. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vormaligen Vermieters. Auch hier besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Kooperation. „Im eigenen wohlverstandenen Interesse tun Mieter allerdings gut daran, sich um eine solche Bescheinigung von ihrem früheren Vertragspartner zu bemühen“, rät Fritschi.


    Zum Teil müssen Mietinteressenten vor Abschluss des Vertrags sogar ungefragt pikante Details enthüllen, etwa dann, wenn ihnen in der alten Wohnung wegen Mietrückständen gekündigt wurde und gegen sie ein Insolvenzverfahren läuft. (LG Bonn, Az. 6 T 312/05). Der Grund: In diesem Fall gehört das gesamte pfändbare Vermögen des potenziellen Mieters zur Insolvenzmasse. Der Vermieter hat bei Zahlungsrückständen kaum eine Chance, noch an sein Geld zu kommen.


    Mit schnöden Finanzfragen begnügen sich viele Vermieter allerdings schon lange nicht mehr. Schließlich nützt ein dickes Bankkonto nur wenig, wenn es einem Messie gehört, der die Wohnung verkommen lässt. Auch allzu lebensfrohe Mieter, die Woche für Woche Horden trinkfreudiger Partygäste zu sich einladen, gehören nicht unbedingt zu den Wunschkandidaten der meisten Eigentümer. Fragen, die die persönliche Lebenssituation, Hobbies oder den Freundeskreis des Mietinteressenten betreffen, sind allerdings nicht ohne weiteres zulässig.


    Welche Fragen zu weit gehen

    “Auch Mieter haben eine grundrechtlich geschützte Privatsphäre“, sagt Fritschi. Allzu indiskrete Fragen, die mit dem eigentlichen Mietvertrag nichts zu tun haben, müssen sie folglich nicht beantworten. Dass Problem ist nur: Wer sich auf sein Schweigerecht zurückzieht und die Selbstauskunft ohne die gewünschten Angaben zurückgibt, vergibt damit meist jede Chance, die begehrte Wohnung noch zu bekommen. Aus diesem Grund sprechen die Gerichte dem Mietbewerber in dieser Situation ein „Recht auf Lüge“ zu.

    Und so funktioniert’s: Stellt der Vermieter eine unzulässige Frage, darf der Interessent flunkern und seinem potenziellen Vertragspartner das erzählen, was er gerne hören möchte. So hat es den Vermieter beispielsweise nichts anzugehen, ob sein Gegenüber Single, verlobt, verheiratet ist – und mit wem. Auch die Tatsache, ob Kinder geplant sind, und wenn ja, wie viele, sollte außen vor bleiben. Hier ist lügen erlaubt: Wer also plant, auf absehbare Zeit eine Großfamilie zu gründen, muss dieses Vorhaben nicht offenbaren.

    Wahrheitsgemäß antworten müssen angehende Mieter lediglich auf die Frage, wie viele bereits vorhandene Kinder mit in die Wohnung ziehen sollen. Schließlich hat der Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wie viele Personen in seiner Immobilie leben werden. „Der Wunch, eine Überbelegung zu vermeiden, ist ein stichhaltiger Grund für die Nachfrage“, so Anwalt Fritschi.

    Verboten sind überdies Fragen nach dem Gesundheitszustand oder etwaigen Behinderungen. „Kein Mieter muss fit genug sein, um Schnee zu räumen, Laub zu kehren oder das Treppenhaus zu kehren“, sagt Rechtsanwalt Fritschi. Das gelte selbst dann, wenn der Mietvertrag oder die Hausordnung derartige Kehr-, Räum- und Streupflichten des Mieters derartige Verpflichtungen wirksam festsetze. Der Grund: Jedem Mieter steht es frei, diese Pflichten auf einen Dritten zu delegieren, wenn er selbst nicht dazu in der Lage ist. Das muss auch dem Vermieter genügen.

    Beliebt, aber verboten ist auch die Frage, nach den Rauchgewohnheiten. Antwortet der Mieter auf die Frage, ob er Nichtraucher sei, er habe noch nie eine Zigarette angefasst – auch wenn das nachweislich nicht stimmt, kann ihm der Vermieter daraus keinen Strick drehen (LG Stuttgart, Az.: 16 S 137/92).

    Ein Recht, den Mietvertrag anzufechten, besteht nur dann, wenn der Mieter zu einer wahrheitsgemäßen Auskunft verpflichtet war. Auch eine außerordentliche Kündigung wegen einer Lüge des Mieters vor Vertragsschluss kommt lediglich dann in Betracht, wenn der Mieter bei ausschlaggebenden Fragen gelogen hat, auf die der Eigentümer zu Recht eine zutreffende Antwort verlangen konnte. Mieter, die bei unerlaubten Fragen kreativ mit der Wahrheit umgehen, müssen hingegen keine negativen Auswirkungen befürchten.

    Das Fazit

    Die Praxis, potenzielle Mieter nicht nur auf ihre Bonität, sondern auch auf deren persönliche Lebensumstände abzuklopfen, gehört mittlerweile fast zum Standardprogramm bei der Wohnungsvergabe. Bis zu einem gewissen Grad ist das auch durchaus sinnvoll.

    Schießen Eigentümer in ihrer Wissbegierde allerdings übers Ziel hinaus, dürfen Mieter sich zur Wehr setzten – und lügen, was das Zeug hält. Aussagekräftiger werden die Selbstauskünfte dadurch freilich nicht. Eine Beschränkung auf wesentliche, für das Mietverhältnis relevante Fragen wäre daher im Sinne beider Parteien.

     

    Nützliche Adressen

    Wer die überschaubare Wohnflächenverordnung einsehen will, kann dies in einer entsprechenden Seite des Bundesministerium der Justiz tun (www.gesetze-im-internet.de/woflv). Informationen für Mieter gibt es beim Mieterbund (www.mieterbund.de), für Vermieter bei Haus und Grund (www.hausundgrund.de).

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