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Streitfall des Tages Welche Fallen Immobilienkäufern drohen

Wer zentral wohnen möchte, hat oft ein Problem. Uralte Baupläne drangsalieren Besitzer, die den Bestand sanieren oder neue Häuser planen. Wann es für Hausbesitzer teuer wird und langwieriger Streit mit dem Amt droht..

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Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

Der Fall


Die Immobilienpreise boomen und besonders Innenstadtlagen sind aktuell begehrt. Was die wenigsten Hauskäufer aber wissen: Wer ins Zentrum zieht, liefert sich aber häufig rigiden Vorgaben aus.

So blockieren Städte etwa Bauherren mit Sinn fürs Energiesparen. So etwa im Kamper Weg im Düsseldorfer Stadtteil Vennhausen. In diesem bürgerlichen Stadtteil säumen Doppel-, Einfamilien- und Reihenhäuser die Straße. Die maximale Gebäudehöhe für dieses Gebiet ist genau festgelegt und zwar so, dass es für Wohnhäuser mit Satteldach gerade reicht.

In den 60er-Jahren wurde der Bebauungsplan erstellt. Damals rechnete niemand damit, dass Dächer irgendwann einmal mit einer 30-Zentimeter-Dämmschicht gepolstert sein würden. Eine Ausnahmegenehmigung, um das Haus entsprechend höher zu bauen, bekam der Bauherr von der Stadt aber nicht.

Die Relevanz


Die Verdichtung der Wohnbebauung ist Teil einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Zuge der Lokalen Agenda 21. Um der zunehmende Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken und die bereits vorhandene Infrastruktur besser zu nutzen, versuchen Städte und Gemeinden, Baulücken in bestehenden Gebieten zu schließen und dort zusätzliche Grundstücke auszuweisen.

Auch Investoren haben die „Nachverdichtung im Bestand“ für sich entdeckt. Der Streit um vor Jahrzehnte aufgesetzte, nicht mehr zeitgemäße Bebauungspläne ist meist vorprogrammiert.

Die Rechtsgrundlage


Bebauungspläne sind gemeindliche Satzungen, also geltendes Recht. Sie legen verbindlich fest, wie und was in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf – angefangen von der Art der Gebäude, über Größe, Abstand zum Nachbarn bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe. Abweichungen sind nur in begrenzt zulässig und müssen extra beantragt werden. Das Baugesetzbuch (§§ 8 bis 10 BauGB) umreißt Ziel und Zweck von Bebauungsplänen ebenso wie das Aufstellungsverfahren.

Der Bebauungsplan ist ein starkes Instrument, um die Entwicklung von Städten zu steuern. Bauherren, die sich an die Vorgaben halten, gewährt er größtmögliche Rechtssicherheit. Im Umkehrschluss bedeutet das: Klagen von Nachbarn gegen eine Wohnburg, die aber dem Bebauungsplan entspricht, laufen ins Leere.

Riskant wird es für Bauherren jedoch, wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan existiert. In alten Stadtvierteln kann das leicht vorkommen. In einem solchen „unbeplanten Innenbereichen“ greift § 34 des Baugesetzbuchs. Demnach muss sich ein neues Haus „in die nähere Umgebung einfügen“ und „das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden“. In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde im Einzelfall urteilen.

Unter diesen Paragraf 34 fallen häufig auch „Hinterlieger-Grundstücke“, also Grundstücke mit großem Garten aus der Nachkriegszeit. Sie bergen jede Menge Konfliktpotenzial, warnt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Viele Anrainer fühlen sich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten ein Haus gebaut wird.“ Selbst wenn der Bauherr eine Genehmigung hat, muss er mit gerichtlichen Klagen von Nachbarn rechnen. Und die können den Bau um Monate und Jahre verzögern, wenn nicht sogar verhindern.


Wann Immobilienbesitzer Ärger mit dem Amt droht

Die Gegenseite


Laut dem Deutschen Städtetag stellen überalterte Bebauungspläne aus Sicht der Kommunen kein Problem dar. „Dieses Thema hat im Erfahrungsaustausch mit unseren Mitgliedstädten noch nie eine Rolle gespielt“, so der stellvertretende Pressesprecher Jens Metzger. Das geltende Recht bietet nach seiner Einschätzung alle Möglichkeiten, um solchen Situationen angemessen zu begegnen. Schließlich können Gemeinden ihre Bebauungspläne bei Bedarf überarbeiten und aktualisieren.

Im Hinblick auf energetische Sanierung weist er jedoch auf eine neue Sonderregelung hin: So ist seit Juli bei bereits vorhandenen Gebäuden ein Abweichen vom Bebauungsplan erlaubt, wenn es um energetische Sanierungen geht (§ 248 BauGB).

Grundlage ist das Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden (BGBl. I S. 1509), das am 30. Juli 2011 in Kraft getreten ist. Nach Einschätzung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat „der Gesetzgeber mit ihm das Instrumentarium zur Stärkung der klimagerechten Stadtentwicklung deutlich ausgeweitet“.

Der Experte


In der Praxis haben Planer jedoch häufig Probleme mit veralteten Bebauungsplänen, lautet die nach Einschätzung des Bauberaters und Diplomingenieurs Ernst Adolf Virnich vom Verband Privater Bauherren, Regionalbüro Düsseldorf: „Der heikelste Wert ist die Dachhöhe.“ Denn mit einem nach heutigen Standards gedämmten Dach fallen neue Häuser um bis zu 40 Zentimeter höher aus als vergleichbare ältere Gebäude.

Im Falle des Objekts im Kamper Weg in Düsseldorf riet die Baubehörde, das Haus einfach tiefer in den Boden zu setzen. Die Folge: Das Erdgeschoss ist nur über mehrere Stufen nach unten zu erreichen. Für Virnich keine Option: „Wenn sich bei Starkregen das Wasser auf der Straße staut, läuft alles ins Haus.“ Er überzeugte deswegen den Bauherren, das Dach niedriger anzusetzen, auch wenn dadurch etliche Quadratmeter Wohnfläche verloren gehen.

Inzwischen finden sich im Kamper Weg Häuser mit tiefer gelegtem Eingang neben ebenerdigen Zufahrten – „kein einheitlicher Gesamteindruck“, meint der VPB-Experte. Nach seinem Geschmack wären variierende Giebelhöhen weniger störend gewesen. „Alte Bebauungspläne nehmen auch bei der Ausrichtung des Daches und der Fenster keine Rücksicht auf Energieeffizienz“, so Virnich. Gebäude mit Photovoltaik oder Passivhaus-Standards sind da nicht drin. Zwar können Bebauungspläne überarbeitet und aktualisiert werden, doch so ein Verfahren kann bis zu zwei Jahren in Anspruch nehmen.

Eine Gleichung mit vielen Unbekannten sind Ausnahmegenehmigungen oder genauer die „Abweichung von der Festsetzung des Bebauungsplans“. „Da haben Baubehörden Interpretationsspielräume“, sagt Harald Grüner vom VPB-Regionalbüro Ansbach. Deswegen rät er, schon vor dem Kauf eines Grundstücks vorzufühlen, ob sich die eigenen Wünsche verwirklichen lassen. „Wenn die Behörde kein Entgegenkommen signalisiert, Finger weg“, lautet Grüners Rat.

Nach seiner Erfahrung gehen Behörden mit Ausnahmegenehmigungen tendenziell restriktiv um. Zum einen, um keine Präzedenzfälle zu schaffen. Zum anderen, um Nachbarn, die zuvor beim Bau alle Vorgaben akzeptiert haben, nicht zu brüskieren. Anders sieht es aus, wenn schon erste Häuser mit Ausnahmegenehmigungen stehen: „Dann eröffnen sich bei ähnlichen Abweichungen gute Chancen.“

Trotzdem: Bei Ausnahmegenehmigungen spielt immer das Ermessen und die fachliche Kompetenz der zuständigen Beamten die entscheidende Rolle. Und die Marktlage. Nur so sind Kuriositäten zu erklären, über die die VPB-Experten den Kopf schütteln: Wie das Haus mit den griechischen Säulen am Eingang, das mitten in einem nordrhein-westfälischen Fischerdorf steht. Oder das Flachdach-Gebäude in einem kleinen Ort im Nürnberger Umland, das eine Häuser-Gruppe mit Satteldächern wenig formschön komplettiert.

Erteilt die Baubehörde dem Antrag, vom Bebauungsplan abweichen zu dürfen, eine Absage, hat der Bauherr nach Grüners Einschätzung mit einer Klage vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg. Höhere Instanzen revidieren die Entscheidung der örtlichen Baubehörde so gut wie nie, so der VPB-Experte: „Mir ist kein einziger Fall bekannt.“


Diese Fallen drohen Immobilienkäufern und Bauherren


Das Fazit


Wer mit dem Kauf eines Grundstücks liebäugelt, muss sich unbedingt über die rechtlichen Gegebenheiten informieren. Nur so lässt sich abschätzen, ob sich das Haus so verwirklichen lässt wie erträumt. Dazu gehört zwingend, frühzeitig mit der zuständigen Baubehörde zu sprechen. So erhalten Bauherren klare Signale, ob ihre Pläne durchgehen und inwieweit das Amt bereit ist, ihnen entgegenzukommen. Denn Ausnahmegenehmigungen liegen bis zu einem gewissen Grad im Ermessen der Behörde. Per Klage können Bauherren abschlägige Entscheide später kaum aushebeln.

Außerdem empfiehlt es sich, die Nachbarn schon im Stadium der Bauvoranfrage in die Pläne einzuweihen. Wenn kein Bebauungsplan existiert und Paragraf 34 greift, raten Juristen sogar dazu, deren schriftliches Einverständnis einzuholen. Sonst können Einsprüche von nebenan den Bau verzögern. Doch selbst wenn der Bauherr formal im Recht ist und theoretisch auf das Einverständnis der anderen Anwohner verzichten kann: Wer später selbst einziehen möchte, lebt friedlicher, wenn sich Nachbarn über den Neubau nicht ärgern.


Nützliche Adressen

Baufachanwälte für lassen sich über die Website der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltsvereins finden. Dort sind die rund 2.800 auf Baurecht spezialisierten Fachanwälte nach Postleitzahlen sortiert zu finden: www.arge-baurecht.com
Für gezielte Fragen: Ratgeber-Seiten des Verbands Privater Bauherren zum kostenlosen Download: www.vpb.de/kostenlose-downloads.html

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

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