Der Fall
In einigen Rechtsforen häufen sich Anfragen zur Wärmedämmung. Nach der Energieeinsparverordnung 2009 müssen die Wohnungseigentümer oberste, begehbare Geschossdecken, nach einem Mindeststandard bis zum Ende diesen Jahres dämmen.
So ärgert sich beispielsweise das Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft in dem Forum 123recht.net, dass es sich an den Kosten der Dämmung beteiligen soll, obwohl der Raum wegen eines Sondernutzungsrechts eines Mieters nicht genutzt werden kann. Grundsätzlich wird aber hinterfragt, wie Immobilienbesitzer gezwungen werden können, Dämmungen vorzunehmen, wenn sie diese nicht wünschen.
Die Relevanz
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt für Bauherren und Immobilieneigentümer Maßnahmen zum effizienten Betriebsenergieverbrauch ihrer Gebäude vor. Zuletzt wurde die Verordnung 2009 aktualisiert und schreibt die Wärmedämmung von Dachböden bis Ende 2011 vor.
Auf die Anfrage, wie viel der betroffenen Immobilieneigentümer der Dämmpflicht bereits nachgekommen sind, hieß es von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) in Berlin „dass wir über die gewünschten Zahlen nicht verfügen. Auch vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) in Berlin heißt es: „Uns sind keine Schätzungen bekannt.“
Allgemein ist zu beachten sei aber, dass die Pflicht praktisch nur einen Teil der Altbauten trifft. Gedämmt werden müssen, so die Sprecherin des BMVBS nur "bisher ungedämmte" oberste Geschossdecken, wobei die Pflicht entfällt, wenn das Dach gedämmt ist.
Nach Angaben von Energieberater sind zwar Hausverwaltungen über die bis Ende des Jahres durchzuführenden Dämmmaßnahmen informiert, nicht aber die meisten privaten Vermieter von wenigen Wohneinheiten.
Welche Immobilienbesitzer betroffen sind
Die Gegenseite
Auf Anfrage, wie die Umsetzung der Verordnung geprüft wird, weist das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) daraufhin, dass die Zuständigkeit des Ministeriums auf die Gesetzgebung im Energieeinsparrecht des Bundes beschränkt sei und die Ausführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) den Ländern obliege.
„Dem Bund kommt lediglich eine Regelungsbefugnis zu, die er zudem nur mit Zustimmung des Bundesrates ausüben kann“, erläutert Britta Rohde, Sprecherin des BMVBS. „Wird eine oberste Geschossdecke pflichtwidrig nicht gedämmt, ist der Zustand des Gebäudes ab dem Fristablauf baurechtswidrig – gegen rechtswidrige Bauzustände kann die zuständige Behörde auf Grund landesrechtlicher Eingriffsbefugnisse die notwendigen Maßnahmen ergreifen.“
Von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) in Berlin heißt es: „Hinsichtlich der Prüfung der Umsetzung der Umrüstung ist die rechtliche Lage schwierig.“
Die Rechtslage
Aufgrund des Energieeinspargesetz (EnEG) wurde zur Umsetzung die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. In § 10 der EnEV wurde festgelegt, welche Gebäude wie gedämmt werden müssen: Bislang gilt, dass ..."(3) Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, dafür sorgen müssen, dass bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m2•K) nicht überschreitet.“
Dies gilt nun ab 31.12.2011 auch für entsprechende Geschossdecken, die begehbar sind. Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt die Verordnung erst zwei Jahre nach dem Verkauf für den neuen Eigentümer. Zudem gilt eine Ausnahme von der Dämmpflicht, „soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.“
Wie dick der zu verlegende Dämmstoff sein muss, hängt sowohl von der Bodenbeschaffenheit als auch vom eingesetzten Material ab. In der Regel erfüllt die gesetzlichen Vorgaben, wer eine Dämmschicht von 16 Zentimetern auf die oberste Geschossdecke aufbringt.
Zudem kann eine mangelhafte Isolierung den Mieter zu einem Abzug von der Heizkostenabrechnung berechtigen (LG Frankfurt, Urteil vom 16.12.1986 - 2/11 S 387/84, WM 1987, S. 119). Der Vermieter kann die erhöhten Heizkosten, die durch den Wärmeverlust wegen mangelhafter Wärmeisolierung entstehen, nicht auf den Mieter abwälzen. Er ist verpflichtet, für eine ausreichende Wärmeisolierung nach dem Stand der Technik zu sorgen (AG Bensheim, Urteil vom 10.06.1987 - 6 C 795/86, WM 1987, S. 315).
Eine mangelhafte Isolierung berechtigt auch zu einer Mietminderung (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 28.12.1990 - 1 S 57/90, NJW-RR 1991, S. 592 = WM 1991, S. 479).
Welche Strafen Hausbesitzern droht
Der Experte
„Vermieter größerer Wohnanlagen und den Hausverwaltern ist zwar die Dämmpflicht nach der Energieeinsparverordnung bekannt, nicht aber vielen Vermietern einzelner oder weniger Wohnungen“, sagt Werner Knöbl, Energieberater in München. Seiner Einschätzung werden daher bis zur Frist zum 31.12.2011 nur ein Bruchteil der betroffenen Gebäude saniert sein. „Wer sich nicht an die Verordnung hält, muss mit einer Geldstrafe wegen eines Ordnungsverstoß rechnen“, so Knöbl.
Ein Verstoß gegen die Verordnung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Strafe bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Allerdings sei die Wahrscheinlichkeit, dass die Haus- und Wohnungsbesitzer wegen eines Verstoß gegen die Dämmpflicht sofort auffliegen, da die Gemeinden in der Regel nicht ausreichend personell ausgestattet sind, um die Ausführung des EnEV 2009 zu kontrollieren.
Allerdings ist damit zu rechnen, dass einige Mieter bei zu hohen Nebenkosten die Vermieter verklagen, wenn diese die Gebäude nicht ordnungsgemäß gedämmt haben. So wird damit gerechnet, wohl auch einige Mietervereine entsprechende Musterprozesse führen. Hausbesitzer, die die Kosten der Sanierung scheuen, empfiehlt Knöbl sich beraten zu lassen. „Eine sinnvolle Dämmung rechnet sich faktisch immer – es ist lediglich eine Frage der Zeit, bis sich die Investitionen amortisiert haben“, betont Knöbl.
„In der Regel liegt die Spanne bei der Dämmung der obersten Geschossdecken zwischen 20 und 50 Euro pro Quadratmeter“, erläutert Knöbl. „Auch in den ungünstigsten Fällen sind die Kosten in 15 Jahren durch geringere Heizkosten amortisiert.“ Gedämmt werden müssen allerdings auch die Armaturen und Leitungen der Heizungen. Und dabei sind mit etwa 40 Euro pro Armatur zu rechnen. Bei etwa zehn bis 15 Armaturen kommt daher in der Regel noch mal ein Betrag von etwa 400 bis 600 Euro auf den Besitzer hinzu.
Das Fazit
Wer als betroffener Haus- oder Wohnungseigentümer der Dämmpflicht bis zum Jahreswechsel nicht nachkommt, wird wahrscheinlich zunächst mit keinen Sanktionen rechnen müssen. Allerdings kann es sein, dass Mieter dann bei erhöhtem Energieverbrauch die Miete kürzen. Der größte Anreiz, ineffiziente Gebäude zu sanieren, hat aber der Besitzer durch die langfristigen Einsparungen in der Regel selbst.
Nützliche Adressen
Der genaue Wortlaut der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz Energieeinsparverordnung und energiesparenden Anlagetechniken in Gebäuden (EnEV) kann im Internet eingesehen werden – für die Dämmung der Geschossdecken ist § 10 relevant (http://www.gesetze-im-internet.de/enev_2007/index.html).
Informationen dazu enthält auch der Internetauftritt des Bauministeriums (www.bmvbs.de) sowie die Website der Verbraucherzentrale zur Energieberatung (http://www.verbraucherzentrale-energieberatung.de).
Die aktuelle Energieeinsparverordnung: http://www.bmvbs.de/DE/BauenUndWohnen/EnergieeffizienteGebaeude/Energieeinsparverordnung/energieeinsparverordnung_node.html
Thema Energieeinsparverordnung: Infos der Verbraucherzentrale: http://www.vz-nrw.de/UNIQ131538431605637/link5278A#Neubau
Übersicht über Bauherren-Förderprogramme: http://www.vpb.de/bauherren-foerderprogramme.html
Zwölf Fragen und Antworten zum Energieausweis: http://www.vpb.de/energieausweis.html
Bundesverband Verbraucherzentralen mit Wegweiser zu der nächsten Zentrale: http://www.vzbv.de.
Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall
