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Streitfall des Tages Wenn die Nebenkosten der Mieter explodieren

Viele Vermieter sparen an der Heizung - 90 Prozent der Anlagen sind veraltet. Die Zeche zahlen die Mieter mit hohen Energierechnungen. Wie sich Mieter wehren können und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung tricksen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres


Der Fall


Das Mehrfamilienhaus mit 450 Quadratmetern Wohnfläche ist kaum gedämmt, die Ölheizung stammt aus dem Jahr 1990. Das bekommen die Mieter der sieben Wohnungen Jahr für Jahr zu spüren, wenn die Nebenkosten-Abrechnung im Briefkasten liegt: Der Verbrauch ist hoch, er liegt bei 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Bei einem Ölpreis von sieben Cent pro Liter kommen im Jahr 6300 Euro an Energiekosten zusammen. Ein moderner Brennwertkessel würde die Energiekosten pro Jahr um 1000 Euro senken. Der Eigentümer müsste dafür etwa 10.000 Euro investieren – doch das Geld möchte er nicht ausgeben. Die Rückfragen und Beschwerden seiner Mieter nimmt er in Kauf.

Die Vermieter


Die Heizkosten sind aus Sicht von Vermietern zunächst nur ein durchlaufender Posten: „Egal ob der Verbrauch hoch oder niedrig ist: Das ändert nichts daran, was für Eigentümer an Miete herauskommt “, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus & Grund“. So gesehen haben Vermieter zunächst nur wenig Interesse, Geld in die energetische Sanierung ihrer Immobilie zu stecken.

Trotzdem ist es nach Happs Einschätzung für Eigentümer nicht egal, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist: „Geringe Heizkosten tragen zur Attraktivität einer Immobilie bei.“ Das ist aber auch schon der einzige Profit, den Vermieter von einer Öko-Investition haben. Noch dazu greift dieser Vorteil nur in Regionen, in denen das Angebot an Mietraum größer ist als die Nachfrage, damit Eigentümer beim Werben um Mieter punkten können.

Umgekehrt bedeutet das: Wer seine Wohnung aufgrund hoher Nachfrage problemlos vermieten kann, hat derzeit wenig Anreize, Geld in Gebäudetechnik und Dämmung zu stecken. Das bestätigt auch die aktuelle Studie des Energiedienstleisters Techem: Demnach ist in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit – Ruhrgebiet, Rhein-Main und Hamburg – der Anteil schlecht gedämmter Gebäude besonders hoch.

Rechtlich dürfen Eigentümer, die ihr Haus energetisch modernisieren, ihre Mieter bis zu einem Satz von elf Prozent pro Jahr an den jeweils für die Wohnung aufgewandten Kosten beteiligen – in Form einer Modernisierungsmieterhöhung.
Tatsächlich nutzt laut einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2007 aber nur jeder fünfte Vermieter bei einer Modernisierung dieses Instrument. „Das birgt immer die Gefahr, dass Mieter ausziehen“, nennt Gerold Happ als Erklärung.

Ein weiterer Grund: Bisher können Vermieter beim Umstieg von Öl auf regenerative Energieträger die Modernisierungsmieterhöhung nicht geltend machen, da diese Umrüstung nicht als „energetische Sanierung“ zählt. Denn durch den Einsatz von Holz oder Solarthermie wird nur der Bedarf an Primärenergie, nicht aber der Verbrauch gesenkt. Doch in diesem Punkt sind Änderungen geplant: Noch in diesem Jahr soll im Zuge einer Mietrechtsänderung der Begriff „energetische Sanierung“ neu gefasst werden.

Auch weitere Hemmschuhe, die modernisierungswilligen Eigentümern das Leben schwer machen, sollen bei der Novellierung des Mietrechts wegfallen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Mieter energetische Modernisierung mit Blick auf den Klimaschutz seltener blockieren können.

Mietminderungen, die Mieter bisher für die gesamte Bauzeit geltend machen können, sollen auf drei Monate beschränkt werden. Auch freiwillige Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die Gerichte hinsichtlich der Mieter oft nicht als bindend ansahen, sollen dann eindeutig wirksam sein.


Welche Rechte Mieter haben

Die Relevanz


Gut funktionierende Heizungen sind eher die Ausnahme als die Regel, sagt Henning Discher, Projektleiter bei der Deutschen Energieagentur (dena): „Fast 90 Prozent aller Anlagen sind in einzelnen Teilen nicht auf dem aktuellen Stand.“

Der Deutsche Mieterbund (DMB) bestätigt die Dringlichkeit: „Betriebskosten – das sind Heizkosten und "kalte" Nebenkosten – sind Beratungsthema Nummer eins bei unseren 320 örtlichen Mietervereinen“, sagt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz.

Etwa 35 Prozent aller Rechtsberatungen drehen sich um dieses Thema. „Ich schätze, dass etwa zehn Prozent der Mietrechtsverfahren vor Gericht Betriebskosten zum Thema haben.“ Trotzdem prüft nach einer repräsentativen Studie des Immobilienportals Immowelt.de nur etwa jeder Zweite seine Abrechnung im Detail.

Die Rechtslage


Mieter müssen die Heizkosten zahlen, die in ihrem Haus anfallen: „Es gibt weder Grenzwerte noch Kappungsgrenzen bei Heizkosten“, lautet die eindeutige Auskunft des Deutschen Mieterbunds (DMB). Lediglich in Extremfällen könnte der Vermieter nach Treu und Glauben gezwungen sein, bei einer völlig unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage tätig zu werden, so Sprecher Ulrich Ropertz.

Er empfiehlt Mietern deswegen, vorm Unterschreiben des Mietvertrags den Energieausweis zu verlangen, den der Vermieter vorlegen muss und der Auskunft gibt, wie viel die Heizung verbraucht. Ropertz warnt jedoch vor zu hohen Ansprüchen: „Wer in einen Altbau mit einer vergleichbar günstigen Miete zieht, kann nicht damit rechnen, ein Niedrigenergiehaus zu beziehen.“

Ob, wann und wie modernisiert wird, entscheidet allein der Vermieter. Mieter haben laut DMB keinen Anspruch darauf, dass im Haus beziehungsweise in ihrer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden. Die meisten Regelungen zu energetischen Modernisierungen, die aus der Energieeinsparverordnung stammen, gelten zunächst nur für den Neubau. Ropertz: „Im Bestand fehlt es bisher an konkreten Vorgaben, welche Energieeffizienzziele in welchen zeitlichen Abständen erreicht werden sollen.“

Die bindenden Verpflichtungen von Eigentümern beziehen sich nur auf zwei Punkte: Heizungen, die vor 1979 aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen: Niedrigtemperatur- und Brennwertkessel. Außerdem müssen laut der aktuellen Energieeinsparverordnung die Wärmeverteilungsleitungen eine Dämmung aufweisen, die dem Durchmesser der Rohre entspricht.


Wie Mieter schlechte Heizungen erkennen

Der Experte


Um eine Einschätzung zu bekommen, wie effizient eine Heizung arbeitet, können Mieter wie Vermieter mit einer Faustformel ihren Energieverbrauchskennwert (siehe: Deutsche Energie-Agentur: Modernisierungsratgeber Energie. Kosten sparen – Wohnwert steigern – Umwelt schonen).  ausrechnen, lautet der erste Tipp des Dena-Experten Henning Discher. Dazu sind nur Angaben wie der Verbrauch an Öl oder Gas sowie die Wohnungsgröße nötig. Bleibt der errechnete Wert unter 100 Kilowattstunden, gibt es kaum Einsparpotenziale.

Liegt der Wert zwischen 100 und 200 lässt sich das Gebäude mit gezielten einzelnen Maßnahmen optimieren. Ab 200 Kilowattstunden besteht dagegen dringender Handlungsbedarf. Laut Dena macht sich in diesem Bereich eine Energieberatung bezahlt.

„Es gibt eine ganze Reihe weiterer Indizien, die darauf hinweisen, dass die Heizung wahrscheinlich zu viel verbraucht“, sagt Discher. Aufschlussreich ist ein Gang in den Keller: Wenn es dort wohlig warm ist, deutet das auf Wärmeverluste im Heizraum hin. Ein Grund können schlecht gedämmte Rohrleitungen sein.

Zweiter Punkt: das Baujahr des Kessels, das sich – wie auch der Kesseltyp – am Typenschild ablesen lässt. „Bei 15 bis 20 Jahre alten Kessel lohnt es sich, über einen Austausch nachzudenken“, rät der Dena-Experte. Außerdem sollte der Blick auch auf die Temperaturanzeige der Vorlauftemperatur fallen. Je nach Jahreszeit und Außentemperatur liegt sie bei einem Standardkessel zwischen 70 und 90 Grad Celsius. Bei einem Niedertemperatur- oder einem Brennwertkessel sollen es dagegen nicht mehr als 40 bis maximal 70 Grad sein.

In der Wohnung selbst sind ungleichmäßig warme oder gluckernde Heizkörper ein Signal, dass Luft im System ist. Mit einem Entlüftungsschlüssel lässt sich da innerhalb von Sekunden Abhilfe schaffen. Komplizierter wird es, wenn verschiedene Heizkörper einer Wohnung nicht gleichmäßig warm werden. Denn das ist eine Frage des Wasserdrucks, erläutert Discher.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern kommt es häufig vor, dass Heizkörper in der Nähe der Heizungspumpe heißer werden als in oberen Etagen. Mit einer leistungsstarken Pumpe lässt sich zwar der Druck erhöhen – „energetisch ist das aber nicht“, warnt Discher: Denn eine stärker belastete Pumpe verbraucht auch mehr Strom. Die bessere Alternative ist laut Discher ein hydraulischer Abgleich.

Bei pumpnahen Heizkörpern werden über Thermostate und Ventile höhere Widerstände erzeugt, so dass das Gebäude gleichmäßig mit warmem Wasser durchströmt wird. Doch das gehört in die Hand von Fachfirmen.

Auch Heizspiegel sind für Mieter eine Möglichkeit, um zu prüfen, inwieweit ihr Energieverbrauch sehr gut, durchschnittlich oder überhöht ist. Der Deutsche Mieterbund bietet zusammen mit gemeinnützigen Beratungsgesellschaft Co2online noch bis Monatsende einen kostenlosen Heizkosten-Check an.

Gleichzeitig sollten Mieter bei hohen Nachzahlungen aber auch im Auge behalten, dass es nicht unbedingt an der Heizung liegen muss: „Vielfach ist die Abrechnung schlicht falsch“, warnt Ropertz. In solchen Fällen helfen die örtlichen Mietervereine.


Was Mieter und Vermieter tun sollten

Das Fazit


Fast jede Heizungsanlage in Deutschland kann Zuwendung gebrauchen, denn die wenigsten arbeiten so effizient, wie sie sollen. Mieter, die zu viel fürs Heizen zahlen, haben rechtlich jedoch so gut wie keine Handhabe, den Vermieter dazu zu bringen, in eine sparsamere Technik zu investieren. Ihnen bleibt nur, selbst zu prüfen, ob ihr Verbrauch im wirtschaftlichen Bereich liegt, und gegebenenfalls den Vermieter mit Nachdruck auf Schwachstellen, Mängel und Möglichkeiten zur Verbesserung hinzuweisen.

Das Problem: Vermieter haben unterm Strich nur wenig Anreize, Geld in eine energetische Modernisierung zu stecken. „Für Eigentümer rechnet sich ein Heizungstausch aber spätestens dann, wenn die alte Anlage störanfällig wird, Steuerteile oder Brenner ausgetauscht werden müssen“, so Dena-Experte Henning Discher. Denn die Kosten solcher Reparaturen lassen sich nicht auf Mieter umlegen und übersteigen mittelfristig die Investition in eine neue Heizungsanlage. „Außerdem trägt die Optimierung häufig zur Wohnwertsteigerung und Mieterbindung bei.“

Ab einem Alter von 15 Jahren lohnt es sich in jedem Fall, über eine neue Heizung nachzudenken. Modernisierungswillige Vermieter soll es in Zukunft leichter gemacht werden, ihre Vorhaben bei Mietern durchzusetzen. Ein entsprechender Gesetzesentwurf liegt bereits vor.

Abseits aller Vorschriften gibt es auch die Möglichkeit, dass sich Mieter und Vermieter einvernehmlich verständigen. Vor allem bei kleineren Mehrfamilienhäusern kann es funktionieren, gemeinsam zu entscheiden, welche Modernisierungsmaßnahme den höchsten Einspareffekt bringt und wie die Kosten fair umgelegt werden. So kann sich eine Modernisierung für beide Seiten rechnen.

Nützliche Adressen

Heiz-Check der Deutschen Energieagentur für Endverbraucher, um das Einsparpotenzial in den Bereichen Dachdämmung, Nutzerverhalten und Anlagentechnik zu ermitteln. Am Ende werden Musterschreiben für Anfragen an Experten zur Verfügung gestellt: http://www.zukunft-haus.info/de/verbraucher/energiespartipps/heizcheck.html

Neutraler Heizungs-Check, mit dem Heizungsfachhandwerker einfach und kostengünstig Einsparpotenziale aufdecken können: http://www.intelligent-heizen.info/heizungs-check

Infoportal inklusive kommunale Heizspiegel der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft Co2online: http://www.heizspiegel.de

Techem-Studie zum Energieverbrauch sowie den Kosten für Heizung und Warmwasser in deutschen Wohnungen (Schutzgebühr 25 Euro): http://www.techem.de/Deutsch/Unternehmen/Presse/Pressemeldungen/bundesweite-energiekennwerte/

Mieterbund: www.mieterbund.de
Haus & Grund: www.haus-und-grund.com

Fachanwälte lassen sich über die „Anwaltsauskunft“ des Deutschen Anwaltsvereins finden. Dort sind insgesamt sind 68.000 Anwälte gelistet, die Mitglied im Verband sind. http://anwaltauskunft.de/anwaltsuche

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

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