Urteil BGH stärkt Mieterrecht bei Zahlungsverzug

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die rechtliche Position von Mietern bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gestärkt. Anlass war eine Räumungsklage gegen einen Hartz-IV-Empfänger.

So teuer wird das neue Gesetz für die Mieter
Reform des MietrechtsMieter müssen sich auf zahlreiche Änderungen einstellen – meist zu ihrem Nachteil. Ziel der Neuerungen ist es, die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen für die Eigentümer und Vermieter attraktiver zu machen. Der Deutsche Mieterbund übt deutliche Kritik an dem Entwurf des sogenannten Mietrechtsänderungsgesetzes, der am Donnerstag bereits durch die erste Lesung des Bundestags gegangen ist. Das Gesetz könnte schon im kommenden Januar in Kraft treten. Quelle: dpa
Keine Mietminderung bei SanierungBei energetischen Modernisierungen, die dazu dienen, dass in einem Haus weniger Energie verbraucht wird, soll das Mietminderungsrecht für drei Monate ausgesetzt werden. Der Deutsche Mieterbund übt daran scharfe Kritik: Durch eine Sanierung könne es zum Ausfall der Heizung kommen, das Haus könne komplett eingerüstet sein und Mieter könnten wochenlang mit Lärm und Dreck leben müssen. Dennoch sollen sie 100 Prozent der Miete zahlen. Der Mieterbund zweifelt daran, dass ein Hauseigentümer eine Investition, die 100.000 Euro kosten könne, von dem Mieterrecht auf Mietminderung abhängig macht. Kritik kam auch von dem SPD-Abgeordneten Ingo Egloff: die Grenzen zwischen energetischer Sanierung und allgemeiner Modernisierung seien fließend. Das geplante Verbot der Mietminderung
Energetische Modernisierung wird neu definiertDer Begriff „energetische Modernisierung“ wird in dem Gesetzesentwurf erweitert. So fallen darunter die Verbesserungen der Mietsache, durch die nachhaltig Energie gespart, effizienter genutzt oder das Klima geschützt wird. Der Mieterbund jedoch beklagt, dass es ohnehin die Pflicht des Vermieters sei, eine wirtschaftliche Heizungsanlage zu betreiben. Zudem dürfte es keine Mieterhöhungen geben, wenn der Mieter dadurch nicht auch Heizkosten spare. Quelle: gms
Verkürzte Frist für HärtegründeDer Vermieter muss die Modernisierung wie bisher spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Der Mieter hat künftig aber nur noch einen Monat Zeit, sich auf Härtegründe zu berufen. Der Mieterbund kritisiert, dass Vermieter auf diese Frist nicht hinweisen müssen. Quelle: dpa
Mieterhöhung zählt nur bedingt als HärtegrundDie zu erwartende Mieterhöhung ist künftig kein Härtegrund mehr, wenn es um die Duldung der Modernisierung geht. Erst bei der Festsetzung der konkreten Mieterhöhung könne die finanzielle Härte wieder von Bedeutung sein. Der Mieterbund bezweifelt jedoch, dass der Härtegrund noch eine Rolle spiele, wenn die Maßnahme erst einmal abgeschlossen sei. Quelle: dpa
Elf Prozent der Kosten entfallen auf den MieterSchon bisher gilt: Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Daran ändert sich auch künftig nichts, obwohl die Mieterhöhungen erheblich sein können. Der Mieterbund rechnet vor: Wenn auf die Mietwohnung Modernisierungskosten in Höhe von 20.000 Euro entfallen, führe dies zu einer monatlichen Mieterhöhung von 183 Euro. Seine Kritik: Die Regelung habe zur Folge, dass die Wohnung umso teurer würde, je mehr die Modernisierung koste. Sinnvoller sei dagegen: Je effizienter die Maßnahme sei, desto mehr dürfe die Miete steigen. Quelle: dpa
Mietern droht fristlose KündigungAuch abseits der Modernisierungen sieht der Gesetzesentwurf Veränderungen für Mieter vor. So soll der Vermieter künftig ein Recht auf fristlose Kündigung bekommen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Diese Regelung hält der Mieterbund für überflüssig, denn sogenannte Mietnomaden würden auch dadurch nicht verhindert. Quelle: dpa

Wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs "weniger als einen Monat" beträgt, sei dies noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht, die den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen würde, entschied der BGH am Mittwoch in Karlsruhe. Dagegen ist zwar eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs laut Gesetz nicht vor Ablauf einer Sperrfrist von zwei Monaten erlaubt, wenn der Mieter zuvor rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt wurde. Diese Vorschrift könne aber nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden, entschied der BGH jetzt erstmals.

Denn mit dieser Regelung solle in bestimmten Fällen vermieden werden, dass ein Mieter infolge einer fristlosen Kündigung obdachlos werde. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen Kündigung wegen der dabei einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht in gleichem Maße, betonte der 8. Zivilsenat des BGH.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Anlass war die Räumungsklage eines Vermieters gegen einen Hartz-IV-Empfänger in Berlin. Der Mann war seit 1972 - also seit 40 Jahren - Mieter einer Wohnung in Berlin, deren Eigentümerin die klagende Vermieterin 2003 wurde. Sie modernisierte die Wohnung, die vorher nach Angaben ihres Anwalts "nicht einmal ein Bad hatte". Nach dem Anschluss der Wohnung an die Fernwärme verlangte sie ab März 2008 neben der Grundmiete von 252,81 Euro Heizkostenvorschüsse in Höhe von monatlich 70 Euro.

Der Mieter bekam zu diesem Zeitpunkt vom Jobcenter Leistungen für Heizung und Unterkunft in Höhe von 302,81 Euro bewilligt, wobei das Jobcenter monatlich 252,81 Euro direkt an die Vermieterin und 50 Euro auf ein vom Bruder des Hartz-IV-Empfängers geführtes Treuhandkonto überwies. Der Mieter zahlte dann aber die Heizkostenvorschüsse von März 2008 bis April 2009 nicht.

Wo es die schönsten Altbauten gibt
Alte GemäuerHistorische Gebäude sind bei den Deutschen beliebt. Wie sehr die Bundesbürger ihre Fachwerk- und Backsteinschätzchen lieben, zeigt jetzt eine Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag des Immobilienunternehmens Pantera. Vor allem die Fassade hat es den Menschen (71 Prozent) angetan. Gerade Frauen zeigen sich begeistert von baulichen Besonderheiten wie den Stuck, einem Erker oder Sprossenfenstern. Quelle: dpa
InnenstadtoasenFür viele gehören historische Immobilien zum Stadtbild - 84 Prozent der Deutschen wünschen sich bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung alter Gebäude statt Neubauten. 79 Prozent befürworten außerdem Steuervergünstigungen bei Modernisierungsarbeiten. Gerade in Städten wie Berlin gilt das Restaurieren von Altbauten als gute Investition. Lange Zeit stand das denkmalgeschützte Haus Cumberland (Bild) am Kurfürstendamm leer. Ende 2012 sollen die Sanierungen abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sein. Quelle: dpa
Steuervorteil und MieterlustDie Investition in eine alte Immobilie kann sich durchaus lohnen. Die Umfrage zeigt, dass vier von zehn Deutschen grundsätzlich bereit sind, für das Wohnen im denkmalgeschützten Gebäude mehr Miete zu bezahlen. Das trifft besonders auf Bewohner von Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu (47 Prozent). Beim Kauf einer historischen Immobilie würden immerhin 31 Prozent einen höheren Preis akzeptieren. Zusätzlich lockt der Staat mit Steuervorteilen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Häuser. Vor allem in zentralen Lagen in der Stadt und bei Vermietung kann die Rechnung bei einem Kauf aufgehen. Nicht alles lassen die Interessenten den alten Objekten aber durchgehen. Einen schlechteren Energiesparstandard akzeptieren Bundesbürger auch in Altbauten nicht. 53 Prozent befürworten allerdings staatlichen Hilfen wie günstige Kredite oder Zuschüsse, um energiesparende Investitionen umzusetzen. Quelle: dpa
Zentrale LageGerade in Großstädten - wie hier in Berlin - finden sich ganze Viertel mit Wohnhäusern aus der Gründerzeit. Doch nicht allen Städten gelingt es in den Augen der Bevölkerung gleichermaßen, die historische Bausubstanz zu erhalten. Quelle: dpa
RankingDie Allensbach-Umfrage zeigt, welche Städte sich für die Erhaltung der historischen Bausubstanz ins Zeug legen. Düsseldorf - hier ein Bild des modernen Medienhafens - gehört nicht dazu. Nur fünf Prozent der Befragte glauben, dass die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen gute Arbeit beim Erhalt historischer Bauten leistet. Im Vorjahr waren es noch sieben Prozent. Quelle: obs
StuttgartDas Stuttgarter Schloss erscheint dem Besucher im guten Zustand. Das gilt nicht für alle historischen Gebäude in der baden-württembergischen Hauptstadt, glauben die Deutschen. Nur acht Prozent beurteilen den Umgang mit denkmalgeschützten Immobilien als gelungen. Quelle: dpa
Main-MetropoleFrankfurt ist bekannt für seine Hochhäuser-Skyline. Die historischen Immobilien machen auf die Bundesbürger jedoch keinen guten Eindruck - nur neun Prozent glauben, dass sich die deutsche Bankenhauptstadt ausreichend für den Erhalt alter Häuser einsetzt. Quelle: dpa

Deshalb wurde er ein erstes Mal von der Vermieterin im Oktober 2009 ordentlich gekündigt. Nachdem er in einem Zahlungsprozess zur Begleichung dieses Rückstands verurteilt wurde und die fehlende Summe dann beglichen hatte, sprach die Vermieterin im November 2010 erneut eine ordentliche Kündigung aus.

Denn der Mieter hatte die Miete für den laufenden Monat nicht wie vorgeschrieben spätestens am dritten Werktag entrichtet, sondern erst mit neuntägiger Verspätung. Diese zweite Kündigung vom November 2010 war zwar nach Ansicht des BGH wegen des geringen zeitlichen Zahlungsverzugs "unwirksam". Die Räumungsklage der Vermieterin hatte im Ergebnis dennoch Erfolg, weil bereits die erste Kündigung vom Oktober 2009 "das Mietverhältnis wirksam beendet habe".

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