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Ferienimmobilien Was Häuser außerhalb der Eurozone bieten

Alpenhütte oder Holzhaus am Fjord versprechen Schutz vor Euro-Schwäche und Papiergeldschwemme. Wie attraktiv sind Immobilien außerhalb der Währungsunion?

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Grindelwald im Berner Oberland Quelle: Foto: LAIF

Die Schweiz als Hort der Stabilität, das ölreiche Norwegen und die Euro-Verweigerer Dänemark und Schweden sind beliebte Urlaubsländer der Deutschen. Doch der Immobilienkauf ist für Ausländer hier keineswegs unkompliziert. Ein Überblick über Märkte, Preise und juristische Fallen.

Die Immobilienpreise in der Scheiz steigen seit Jahren leicht, aber kontinuierlich. Daran hat die anhaltende Finanzkrise, die ja auch Schweizer Banken erfasst hat, nichts geändert. Die Schweizer Zentralbank kämpft seit Jahren mit niedrigen Zinsen gegen starke deflationäre Kräfte und die stetige Aufwertung des Franken. Mit überschaubarem Erfolg: Trotz Niedrigzinsen und milliardenschweren Euro-Stützungskäufen fiel der Euro seit 2007 von 1,70 auf zuletzt 1,38 Franken. Feriendomizile in der Schweiz sind allerdings schon seit Jahrzehnten begehrt und deshalb, vor allem in Skigebieten, extrem teuer. Für Häuser in den angesagten Lagen in St. Moritz, Davos oder Zermatt werden schnell zweistellige Millionbeträge fällig. Selbst in den einfachen Lagen kosten Häuser über 800.000 Euro, Wohnungen gehen in Ferienorten ab 5000 Euro pro Quadratmeter weg.

Wer die hohen Preise nicht scheut, kann in der Schweiz dank des inzwischen gelockerten Verkaufsverbots an Ausländer Wohneigentum erwerben – aber nur, wenn er dort lebt und arbeitet. Bei Ferienimmobilien gilt noch immer die nach einem Exnationalrat benannte „Lex Koller“ zur „Bekämpfung der Überfremdung des einheimischen Bodens“.

Schweiz: Knappes Angebot

Das Gesetz wurde zwar in den vergangenen Jahren gelockert und verbietet den Immo-Kauf durch Ausländer nicht mehr ganz, beschränkt ihn aber auf Kontingente. Grundsätzlich dürfen Ausländer nur in Ferienorten kaufen, die vom zuständigen Kanton als solche ausgewiesen wurden – meist sind das die ohnehin schon teuren Skiorte oder Badestationen an den Seen. Ist das Kontingent ausgeschöpft, müssen Interessenten auf das nächste Jahr hoffen. Zwar wird seit 2004 über eine Abschaffung der Lex Koller diskutiert, aber der Widerstand ist groß. Neue, laschere Gesetzesvorlagen gab der Bundesrat zurück, die Gegner der Abschaffung drohen mit einer Volksabstimmung; die würde wahrscheinlich das Gesetz zementieren.

Durch die Kontingentierung ist das Angebot für Ausländer künstlich knapp – und trifft auf erhöhte Nachfrage. Auch schlecht ausgestattete kleine Häuser in Ferienorten sind teuer. Weiterer Haken: Immer mehr Tourismusgemeinden in den Skigebieten planen im Kampf gegen die „kalten Betten“ einen Vermietungszwang für Ferienwohnungen.

Norwegen: Boom treibt Preise

Die norwegische Krone zählt zu den härtesten Währungen der Welt. Seit Mitte 2009 stieg der Kurs der norwegischen Krone gegenüber dem Euro um mehr als elf Prozent. Dank der strafferen Zinspolitik und der relativ gesunden Wirtschaft in Norwegen dürfte das auf absehbare Zeit so bleiben. Das Land ist mit moderaten 55 Prozent des Bruttoinlandsproduktes verschuldet und erzielt Haushaltsüberschüsse – dank Öl und Gas.

Deutsche Banken finanzieren einen Hauskauf in Norwegen problemlos. In der Theorie könnte die Rechnung also aufgehen: Sich in weichen Euro verschulden, in harten Kronen bezahlen – und nach Jahren neben dem gestiegenen inner-norwegischen Preis noch einen netten Währungsgewinn einstreichen. Problem auch hier: Die boomende Wirtschaft heizte in dem ölreichen Land die Immobilienpreise enorm an. Allein 2007 betrug der reale Wertzuwachs im Schnitt 15,4 Prozent; auch in den fünf Jahren davor gab es jeweils zweistellige Preissteigerungsraten. Häuser und Wohnungen in Oslo – eine der teuersten Städte der Welt – sind für normal Bemittelte deshalb unerschwinglich. Selbst Ein-Zimmer-Wohnungen werden in Oslo für eine halbe Million Euro oder mehr gehandelt.

Ferienziel Davos Quelle: REUTERS

Die Krise, das seit 2008 billigere Öl und vor allem Zinserhöhungen der norwegischen Zentralbank haben den Immobilienboom etwas gebremst; inflationsbereinigt fielen die Preise 2009 im Mittel um 0,28 Prozent, der erste Rückgang seit 1995. Gestiegene Bauzinsen dämpfen die Nachfrage der Inländer, für sie springen zunehmend reiche Russen in die Bresche, berichten Makler.

Die Vermögensteuer auf Immobilien ist progressiv und steigt jenseits der Schrebergarten-Preisklasse schnell von 0,2 auf 0,7 Prozent des Verkehrswertes jährlich. Hinzu kommen noch 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Gebote müssen schriftlich bei einem Makler oder Notar eingereicht werden; sie sind dann für eine Woche bindend. Ob es Mitbieter gibt und was diese bieten, darf der Notar nicht verraten. „Verkäufer gehen deshalb oft mit Preisen deutlich über Verkehrswert ins Rennen“, warnt Petter Norman Hansen von Foss-Immobilien in Oslo, „unerfahrene Ausländer, die die Füße nicht stillhalten können, werden gern über den Tisch gezogen.“

Schweden: Reichlich Platz

Günstiger als Norwegen ist das Nachbarland Schweden. Selbst im Ballungsraum Stockholm lag der Durchschnittspreis 2009 für Häuser bei moderaten 300.000 Euro; auf dem Land sind frei stehende Häuser mit Grundstücken von mehr als 2000 Quadratmetern schon ab 60.000 Euro zu haben. Die schwedische Krone steigt zurzeit gegenüber dem Euro; seit 2009 um knapp 15 Prozent.

Die Nachfrage nach schwedischen Ferienimmobilien durch Ausländer steigt. Deutsche, Norweger und vor allem reiche Russen haben das Land für sich entdeckt. „Schweden ist extrem dünn besiedelt“, erklärt Sören Sundermeyer, auf Schweden spezialisierter Makler aus Bremen. „Häuser auf dem Land stehen in Schweden oft in kleinen Weilern und weit vom nächsten Nachbarn entfernt; wer bauen wollte, zog einfach ein Stück weiter in die Wildnis; das hat die Grundstückspreise im Vergleich zum dicht besiedelten Mitteleuropa über Jahrzehnte sehr niedrig gehalten“, sagt Sundermeyer. Schnell steigen dürften die Preise nicht; der Markt leidet unter den Nachwehen einer Immobilienblase, die 2008 platzte. Davor stiegen die Preise Jahr für Jahr um 8 bis 13 Prozent. Die neue Ostseebrücke über den Belt zwischen Kopenhagen und Malmö hat die Preise in Südschweden zusätzlich anziehen lassen.

Die Häuser selbst sind meist nicht unterkellert und in Holz-Leichtbauweise, was ebenfalls die Preise niedrig hält. „Käufer sollten Objekte aber immer zusammen mit einem Fachmann begutachten“, rät Mats Ljung vom Makler Bjurfors-Gruppen in Stockholm, „viele werden nur als Sommerhaus genutzt und sind wegen ihrer schlechten Dämmung im skandinavischen Winter nicht bewohnbar.“ Ein Problem bei günstigen Häusern ist deren Erreichbarkeit. Zu vielen Liegenschaften in Mittel- oder Nordschweden ist ein deutscher Besitzer selbst ab Hamburg zwei Tage unterwegs – die letzten fünf Stunden auf gewalzten Schotterpisten. Fürs verlängerte Wochenende eignen sich viele daher nicht.

Dänemark: Scharfe Kontrollen

Ganz weg vom Euro ist unser nördliches Nachbarland nicht. Der Wertgewinn der Krone ist per Wechselkursmechanismus auf 2,5 Prozent begrenzt. Und die Dänen verbieten Ausländern den Hauskauf. Ausnahme: Der Käufer muss mindestens fünf Jahre mit Erstwohnsitz in Dänemark residiert haben oder dort ein Gewerbe betreiben. Über dänische Strohmänner zu kaufen ist gefährlich: Makler Hans-Anton Richardsen aus dem grenznahen Niebüll: „Die Gemeinden kontrollieren die Mülltonnen der Häuser. Ist die Tonne zu lange leer, wird eine Untersuchung eingeleitet und der Kauf rückabgewickelt.“ 

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