Die gesetzliche Rente reicht selten aus, um sich einen angenehmen Lebensabend zu finanzieren. 1990 bekam der Standardrentner mit 45 Beitragsjahren netto noch rund 55 Prozent des Nettolohnes eines Durchschnittsverdieners. 2015 waren es noch 47,5 Prozent.
Nach Berechnungen der Regierung könnte dieses Netto-Rentenniveau bis 2029 sogar noch auf 44,6 Prozent sinken. Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung sind in dieser Rechnung zwar berücksichtigt, die Steuern jedoch noch nicht. Das Nettorentenniveau nach Steuern fällt also tatsächlich noch geringer aus.
Seit mehr als zehn Jahren dürfte nahezu jedem Arbeitnehmer klar sein, dass zusätzlich zur gesetzlichen auch eine private Altersvorsorge hilft, den Lebensabend auf eine solide Basis zu stellen. Oft spielt dabei die selbstbewohnte Immobilie eine entscheidende Rolle. Mietfreies Wohnen im Alter kann viel Geld sparen - und für hohe Lebensqualität sorgen.
Dieser Plan geht allerdings oft schief. Einer Untersuchung des Instituts für Versicherungswirtschaft an der Universität zu Köln zufolge, gelingt der schuldenfreie Ruhestand jedem vierten Rentner mit Eigenheim nicht.
23 Prozent der Befragten im Alter von 69 Jahren und darüber stottern noch immer ihre Hypothek beziehungsweise ihren Immobilienkredit ab. Das knappe Einkommen im Ruhestand wird durch Zins- und Tilgungszahlungen geschmälert. Die Forscher hatten 400 Immobilieneigentümer ab dem Alter von 69 Jahren intensiv befragt.
Alarmierend ist zudem, dass der Anteil der Rentner mit Immobilienschulden jenseits der 69 Jahre nicht mehr schrumpft. Bei den 80- bis 92-Jährigen haben sogar 24 Prozent noch immer Immobilienschulden. Das legt den Schluss nahe, dass betroffene Rentner kaum eine Chance haben, ihre Schulden abzubauen, weil das verfügbare Einkommen nicht ausreicht.
Wie aber lassen sich Schulden im Rentenalter vermeiden? Wie plant man den Kredit und dessen Tilgung so, dass es nach dem Ende des Erwerbslebens nicht weh tut?
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Schuldentilgung im Ruhestand kaum möglich
Als Grund für die hohen Schulden im Alter scheiden Verschwendungssucht oder maßloser Konsum in der Regel aus. Friedrich Thiele, Geschäftsführer der Deutsche Leibrenten AG, die die Untersuchung in Auftrag gegeben hat, vermutet nach den Befragungen vor allem unvorhersehbare Ereignisse als Ursache dafür, dass Rentner in die Schuldenfalle tappen: Scheidung, Krankheit, vorübergehende Arbeitslosigkeit, der Tod des Partners oder kostspielige Sanierungen der Immobilie zum Beispiel. „Viele der betroffenen Ruheständler müssen noch 20 bis 25 Prozent der Kreditsumme abzahlen und haben außer der Immobilie kein weiteres Vermögen, weil sie jeden Euro ins Haus gesteckt haben.“
Eine Entschuldung durch radikale Maßnahmen fällt den Ruheständlern allerdings schwer. „Obwohl die Kreditraten die Lebensqualität dieser Rentner deutlich einschränken, kommt ein Verkauf nicht in Frage. Nicht einmal jeder Zehnte Immobilieneigentümer über 69 Jahre hat überhaupt schon mal mit dem Gedanken gespielt, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen“, erklärt Thiele. Die Umfrage ergab, dass 98 Prozent in ihrer Immobilie bleiben wollen, weil sie sich dort sehr wohl fühlen.
Finanzielle Lebensplanung mit Sicherheitsnetz
Michael Huber, Geschäftsführungsmitglied beim unabhängigen Vermögensberater VZ Vermögenszentrum, glaubt, dass die Verschuldung im Alter angesichts der niedrigen Zinsen noch weiter steigen wird. „Es wird sehr viel falsch gemacht. Immobilienkäufe sind oft sehr emotional, und geschehen Hals über Kopf. Da werden schnell die Kosten unter- und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überschätzt.“
Dabei ist es aus Hubers Sicht nicht grundsätzlich schlimm, wenn bei Renteneintritt die Hypothek noch nicht abgezahlt ist. „Dann allerdings sollte der Ruheständler entweder über ein so hohes Einkommen verfügen, dass er die Raten bequem bedienen kann, oder aber über anderer Vermögenstöpfe, aus denen er die Schulden tilgt“, so Huber.
Grundsätzlich sollten sich Sparer vor dem Immobilienkauf fragen, ob sie sich das Eigenheim auch noch im Alter leisten können. Dabei dürften sich die angehenden Immobilienbesitzer aber keinen Illusionen hingeben. „Notsituationen wie Einkommensausfälle oder Krankheit dürfen die Finanzierung nicht gefährden. Eine saubere und realistische finanzielle Lebensplanung ist das A und O“, sagt Huber. Dazu gehöre auch, Rücklagen für Sanierung, Renovierungs- oder Umbauvorhaben einzuplanen.
Niedrigzinsen verlängern Tilgungsdauer
Den idealen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf erreichen die meisten im Alter zwischen 35 und 45 Jahren. Die berufliche Zukunft ist gesichert und es bleibt noch viel Zeit zum Sparen und Tilgen bei regelmäßigem Einkommen. Andererseits ist in dieser Zeit meist schon absehbar, ob die Immobilien auf Dauer bewohnt werden kann, oder ob beruflich bedingte Umzüge anstehen. „Nichts ist schlimmer, als eine Immobilie unvorhergesehen und plötzlich verkaufen zu müssen“, sagt Huber. Das ginge meist mit hohen Verlusten einher.
Grundsätzlich hängt die Frage, wann ein Anleger schuldenfrei sein will, maßgeblich von der Höhe der Tilgung ab. Wer viel tilgt, kann auch in höherem Alter noch in eine Immobilie investieren - und am Ende rechtzeitig vor der Rente schuldenfrei sein.
Soweit so gut. Doch die aktuelle Niedrigzinsphase schafft Probleme.
Reagiert der Anleger nicht auf die niedrigen Kreditzinsen und bleibt bei einer relativ niedrigen Tilgungsrate, verlängert sich automatisch der Zeitraum, bis er die Schulden los ist. Wie die nebenstehende Tabelle zeigt, braucht ein Anleger bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent und 2,5 Prozent Zinsen 32,5 Jahre, um wieder schuldenfrei zu sein. Wer also mit Anfang 30 ein Haus kauft und dieses finanziert, hat den Bankkredit rechtzeitig zur Rente abbezahlt, eventuelle Sondertilgungen nicht berücksichtigt.
Finanzierungslaufzeit ist abhängig von Zins- und Tilgungssatz | |||||||||||
Tilgung | 1,0% | 1,5% | 2,0% | 2,5% | 3,0% | 3,5% | 4,0% | 4,5% | 5,0% | 5,5% | 6,0% |
Zins | |||||||||||
1,0% | 69 J. 5 Mo. | 51 J. 2 Mo. | 40 J. 7 Mo. | 33 J. 8 Mo. | 28 J. 10 Mo. | 25 J. 2 Mo. | 22 J. 4 Mo. | 20 J. 1 Mo. | 18 J. 3 Mo. | 16 J. 9 Mo. | 15 J. 6 Mo. |
1,5% | 61 J. 2 Mo. | 46 J. 3 Mo. | 37 J. 4 Mo. | 31 J. 5 Mo. | 27 J. 1 Mo. | 23 J. 10 Mo. | 21 J. 3 Mo. | 19 J. 3 Mo. | 17 J. 7 Mo. | 16 J. 2 Mo. | 14 J. 11 Mo. |
2,0% | 55 J. 0 Mo. | 42 J. 5 Mo. | 34 J. 9 Mo. | 29 J. 5 Mo. | 25 J. 7 Mo. | 22 J. 8 Mo. | 20 J. 4 Mo. | 18 J. 5 Mo. | 16 J. 11 Mo. | 15 J. 7 Mo. | 14 J. 5 Mo. |
2,5% | 50 J. 2 Mo. | 39 J. 4 Mo. | 32 J. 6 Mo. | 27 J. 10 Mo. | 24 J. 4 Mo. | 21 J. 7 Mo. | 19 J. 6 Mo. | 17 J. 9 Mo. | 16 J. 3 Mo. | 15 J. 1 Mo. | 14 J. 0 Mo. |
3,0% | 46 J. 4 Mo. | 36 J. 8 Mo. | 30 J. 7 Mo. | 26 J. 4 Mo. | 23 J. 2 Mo. | 20 J. 8 Mo. | 18 J. 9 Mo. | 17 J. 1 Mo. | 15 J. 9 Mo. | 14 J. 7 Mo. | 13 J. 7 Mo. |
3,5% | 43 J. 1 Mo. | 34 J. 6 Mo. | 29 J. 0 Mo. | 25 J. 1 Mo. | 22 J. 2 Mo. | 19 J. 1 Mo. | 18 J. 0 Mo. | 16 J. 6 Mo. | 15 J. 3 Mo. | 14 J. 2 Mo. | 13 J. 2 Mo. |
4,0% | 40 J. 4 Mo. | 32 J. 7 Mo. | 27 J. 7 Mo. | 24 J. 0 Mo. | 21 J. 3 Mo. | 19 J. 2 Mo. | 17 J. 5 Mo. | 16 J. 0 Mo. | 14 J. 9 Mo. | 13 J. 9 Mo. | 12 J. 10 Mo. |
4,5% | 38 J. Mo. | 30 J. 11 Mo. | 26 J. 3 Mo. | 23 J. 0 Mo. | 20 J. 5 Mo. | 18 J. 5 Mo. | 16 J. 10 Mo. | 15 J. 6 Mo. | 14 J. 4 Mo. | 13 J. 4 Mo. | 12 J. 6 Mo. |
5,0% | 35 J. 11 Mo. | 29 J. 5 Mo. | 25 J. 2 Mo. | 22 J. 1 Mo. | 19 J. 8 Mo. | 17 J. 10 Mo. | 16 J. 4 Mo. | 15 J. 0 Mo. | 13 J. 11 Mo. | 13 J. Mo. | 12 J. 2 Mo. |
5,5% | 34J. 2 Mo. | 28 J. 1 Mo. | 24 J. 2 Mo. | 21 J. 3 Mo. | 19 J. 0 Mo. | 17 J. 3 Mo. | 15 J. 10 Mo. | 14 J. 7 Mo. | 13 J. 7 Mo. | 12 J. 8 Mo. | 11 J. 11 Mo. |
Quelle: FMH Finanzberatung; März 2016 |
Einbußen an Lebensqualität sicher vermeiden
Liegt der Zins allerdings nur noch bei zwei Prozent, dauert es bei gleicher Tilgung schon 34 Jahre und neun Monate. Sinkt der Zins auf ein Prozent, sind es sogar über 40 Jahre. Die schuldenfreie Rente ist also dahin. Als Faustformel gilt: Je älter der Anleger ist, desto höher sollte die Tilgung sein.
Wo Durchschnittsverdiener ihre Immobilie am schnellsten abbezahlen können
Die Postbank hat für ihrer Studie "Wohnatlas 2015" vom Wirtschaftsinstitut Prognos errechnen lassen, wo in Deutschland Durchschnittverdiener ihre Immobilie am schnellen abbezahlen können. Dazu hat sie für alle 402 Landkreise die Immobilienpreise und das Durchschnitteinkommen herangezogen. Unterstellt wurde, dass eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung gekauft wird und 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für deren Finanzierung aufgebracht wird. Die angenommen Eigenkapitalquote beträgt 20 Prozent, die die Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent des Kaufpreise mit abdeckt. Der Kreditzins ist mit 2,5 Prozent in die Berechnung eingeflossen. Je niedriger die Immobilienkaufpreise und je höher das regionale Durchschnitteinkommen, umso schneller ist der Immobilienkredit getilgt.
Quelle: Postbank Studie Wohnatlas 2015 vom 1.12.2015
Im bundesweiten Durchschnitt benötigen Immobilienkäufer 25,8 Jahre, um einen Kredit für eine 110-qm-Wohnung abzubezahlen. In 305 der 402 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte liegt die Tilgungsdauer unter 30 Jahren.
Am längsten dauert es bis zur vollständigen Tilgung in den Metropolen. Hier sind zwar die Einkommen meist höher, aber auch die Immobilienpreise liegen auf sehr hohem Niveau. In Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und München benötigen die Immobilienkäufer im Studienszenario jeweils mehr als 40 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung ihres Immobilienkredits. Schneller geht es in Bremen und Hannover. Experten raten allgemein von Tilgungszeiten von mehr als 40 Jahren ab.
Schon am Rand der Metropolen verkürzen sich die Tilgungszeiten teilweise deutlich. Beispiele: Im zu Köln benachbarten Landkreis Euskirchen sind die Käufer der Modellwohnung schon nach 16,6 Jahren schuldenfrei. Der nördlich von Berlin gelegene Landkreis Barnim dauert es 15,3 Jahre. In den Kreisen Stormarn, Segeberg und Herzogtum Lauenburg, die an Hamburg grenzen, ist die Tilgung nach durchschnittlich 21,4 Jahren abgeschlossen.
Im Vogtlandkreis (Sachsen) dauert es nur 8,1 Jahre, bis eine 110-qm-Wohnung komplett bezahlt ist. Im Kreis Wunsiedel im Fichtelgebirge (Bayern) und der Vulkaneifel (Rheinland-Pfalz) ist die Hypothek nach 8,2 Jahren abbezahlt. Im Landkreis Hof (Bayern) dauert es mit 8,3 Jahren nur unwesentlich länger.
Im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) dauert es nur 7,0 Jahre, bis die Eigentumswohnung bezahlt ist, im Kyffhäuserkreis (Thüringen) sind es 7,1 Jahre. Schnell schuldenfrei sind auch die Immobilienkäufer in Holzminden (Niedersachsen) mit 7,7 Jahren sowie im Kreis Birkenfeld (Rheinland-Pfalz) mit 7,8 Jahren.
Hohe Einkommen im Verhältnis zu niedrigen Immobilienpreisen verkürzen die Tilgungsdauer im Kreis Prignitz in Brandenburg auf nur noch 6,9 Jahre. Im Altmarktkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt sind es sogar nur 6,1 Jahre.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten Häuslebauer darauf achten, die Tilgung rechtzeitig hoch genug anzusetzen. Dass, was Anleger zurzeit an Kreditzinsen sparen können, sollte in die Tilgung investiert werden.
Eine Alternative zu einer hohen Tilgung ist für Vermögensberater Huber der frühzeitige Aufbau weiteren Vermögens. Dabei wird die Tilgung so niedrig angesetzt, dass Geld für langfristiges Wertpapiersparen übrig bleibt. Mit dem so aufgebauten Vermögen können die Kreditnehmer dann nach Renteneintritt Zins und Tilgung weiter bedienen oder die Restschuld ablösen.
Renditesparen mit Risiko
„Im Wesentlichen ist das eine Typfrage. Wer lieber spart, als tilgt, muss für eine ausreichende Rendite in den Aktienmarkt investieren und entsprechende Risiken in Kauf nehmen.“ Außerdem sei viel Disziplin nötig, um das Aktien- oder Fondssparen auch über viele Jahre durchzuhalten. „Mindestens 15 Jahre sollte der Sparer dafür Zeit haben“, erklärt Vermögensberater Huber. „Dann aber ist auch eine Rendite drin, die deutlich über den aktuellen Kreditzinsen für Immobilienkäufer liegt.“
Die Deutsche Leibrenten AG, die die eingangs erwähnte Umfrage nicht ganz uneigennützig in Auftrag gegeben hat, bietet Rentnern mit eigener Immobilie noch einen weiteren Weg aus der Schuldenfalle. Das Konzept sieht vor, das Eigenheim an die Deutsche Leibrenten zu verkaufen. Im Gegenzug bekommt der Verkäufer ein Gratis-Wohnrecht bis zum Tod sowie eine lebenslange Leibrente – beides notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt. Die Rechte des Kunden sind dabei im Grundbuch erstrangig und damit insolvenzsicher.
Wer solche Wetten vermeiden möchte, sollte großzügig und realistisch planen. Es gilt, die Zeit bis zum Ruhestand für Tilgung und Vermögensaufbau so gut wie möglich zu nutzen. So lassen sich Einbußen an Lebensqualität relativ sicher vermeiden – auch unter widrigen Umständen.