Hypothek So vermeiden Sie hohe Schulden im Rentenalter

Jeder vierte Immobilieneigentümer im Rentenalter sitzt noch auf einer Hypothek. Das muss nicht sein. Wie Hauskäufer einen schuldenfreien Ruhestand hinbekommen.

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Haus kaufen, Rente super! Doch wann ist der beste Zeitpunkt für die Verschuldung? Quelle: Getty Images

Die gesetzliche Rente reicht selten aus, um sich einen angenehmen Lebensabend zu finanzieren. 1990 bekam der Standardrentner mit 45 Beitragsjahren netto noch rund 55 Prozent des Nettolohnes eines Durchschnittsverdieners. 2015 waren es noch 47,5 Prozent.

Nach Berechnungen der Regierung könnte dieses Netto-Rentenniveau bis 2029 sogar noch auf 44,6 Prozent sinken. Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung sind in dieser Rechnung zwar berücksichtigt, die Steuern jedoch noch nicht. Das Nettorentenniveau nach Steuern fällt also tatsächlich noch geringer aus.

Seit mehr als zehn Jahren dürfte nahezu jedem Arbeitnehmer klar sein, dass zusätzlich zur gesetzlichen auch eine private Altersvorsorge hilft, den Lebensabend auf eine solide Basis zu stellen. Oft spielt dabei die selbstbewohnte Immobilie eine entscheidende Rolle. Mietfreies Wohnen im Alter kann viel Geld sparen - und für hohe Lebensqualität sorgen.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
Kreditvertrag und Hausmodell Quelle: dpa
Ein Paar mit Makler (Symbolbild)
Sparkasse Quelle: dpa
500-Euro-Scheine Quelle: dpa
Handwerker Quelle: dpa
Jemand schnallt seinen Gürtel enger
Schild Zu verkaufen Quelle: dpa

Dieser Plan geht allerdings oft schief. Einer Untersuchung des Instituts für Versicherungswirtschaft an der Universität zu Köln zufolge, gelingt der schuldenfreie Ruhestand jedem vierten Rentner mit Eigenheim nicht.

23 Prozent der Befragten im Alter von 69 Jahren und darüber stottern noch immer ihre Hypothek beziehungsweise ihren Immobilienkredit ab. Das knappe Einkommen im Ruhestand wird durch Zins- und Tilgungszahlungen geschmälert. Die Forscher hatten 400 Immobilieneigentümer ab dem Alter von 69 Jahren intensiv befragt.

Deutschland erlebt einen gigantischen Immobilienboom. Unser Test der 50 größten Städte zeigt, wo der Kauf noch lohnt – und wo nicht.

Alarmierend ist zudem, dass der Anteil der Rentner mit Immobilienschulden jenseits der 69 Jahre nicht mehr schrumpft. Bei den 80- bis 92-Jährigen haben sogar 24 Prozent noch immer Immobilienschulden. Das legt den Schluss nahe, dass betroffene Rentner kaum eine Chance haben, ihre Schulden abzubauen, weil das verfügbare Einkommen nicht ausreicht.

Wie aber lassen sich Schulden im Rentenalter vermeiden? Wie plant man den Kredit und dessen Tilgung so, dass es nach dem Ende des Erwerbslebens nicht weh tut?

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Schuldentilgung im Ruhestand kaum möglich

Als Grund für die hohen Schulden im Alter scheiden Verschwendungssucht oder maßloser Konsum in der Regel aus. Friedrich Thiele, Geschäftsführer der Deutsche Leibrenten AG, die die Untersuchung in Auftrag gegeben hat, vermutet nach den Befragungen vor allem unvorhersehbare Ereignisse als Ursache dafür, dass Rentner in die Schuldenfalle tappen: Scheidung, Krankheit, vorübergehende Arbeitslosigkeit, der Tod des Partners oder kostspielige Sanierungen der Immobilie zum Beispiel. „Viele der betroffenen Ruheständler müssen noch 20 bis 25 Prozent der Kreditsumme abzahlen und haben außer der Immobilie kein weiteres Vermögen, weil sie jeden Euro ins Haus gesteckt haben.“

Eine Entschuldung durch radikale Maßnahmen fällt den Ruheständlern allerdings schwer. „Obwohl die Kreditraten die Lebensqualität dieser Rentner deutlich einschränken, kommt ein Verkauf nicht in Frage. Nicht einmal jeder Zehnte Immobilieneigentümer über 69 Jahre hat überhaupt schon mal mit dem Gedanken gespielt, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen“, erklärt Thiele. Die Umfrage ergab, dass 98 Prozent in ihrer Immobilie bleiben wollen, weil sie sich dort sehr wohl fühlen.

Finanzielle Lebensplanung mit Sicherheitsnetz

Michael Huber, Geschäftsführungsmitglied beim unabhängigen Vermögensberater VZ Vermögenszentrum, glaubt, dass die Verschuldung im Alter angesichts der niedrigen Zinsen noch weiter steigen wird. „Es wird sehr viel falsch gemacht. Immobilienkäufe sind oft sehr emotional, und geschehen Hals über Kopf. Da werden schnell die Kosten unter- und die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überschätzt.“

Ein mächtiges Tool für alle, die verschiedene Rückzahlungsvarianten für ihre Darlehen durchspielen wollen, auch mit wechselnden Tilgungsraten und Sondertilgungen. Zudem können diverse Kostenarten und Ratenhöhen angegeben...

Dabei ist es aus Hubers Sicht nicht grundsätzlich schlimm, wenn bei Renteneintritt die Hypothek noch nicht abgezahlt ist. „Dann allerdings sollte der Ruheständler entweder über ein so hohes Einkommen verfügen, dass er die Raten bequem bedienen kann, oder aber über anderer Vermögenstöpfe, aus denen er die Schulden tilgt“, so Huber.

Grundsätzlich sollten sich Sparer vor dem Immobilienkauf fragen, ob sie sich das Eigenheim auch noch im Alter leisten können. Dabei dürften sich die angehenden Immobilienbesitzer aber keinen Illusionen hingeben. „Notsituationen wie Einkommensausfälle oder Krankheit dürfen die Finanzierung nicht gefährden. Eine saubere und realistische finanzielle Lebensplanung ist das A und O“, sagt Huber. Dazu gehöre auch, Rücklagen für Sanierung, Renovierungs- oder Umbauvorhaben einzuplanen.

Niedrigzinsen verlängern Tilgungsdauer

Den idealen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf erreichen die meisten im Alter zwischen 35 und 45 Jahren. Die berufliche Zukunft ist gesichert und es bleibt noch viel Zeit zum Sparen und Tilgen bei regelmäßigem Einkommen. Andererseits ist in dieser Zeit meist schon absehbar, ob die Immobilien auf Dauer bewohnt werden kann, oder ob beruflich bedingte Umzüge anstehen. „Nichts ist schlimmer, als eine Immobilie unvorhergesehen und plötzlich verkaufen zu müssen“, sagt Huber. Das ginge meist mit hohen Verlusten einher.

von Niklas Hoyer, Martin Gerth, Max Haerder

Grundsätzlich hängt die Frage, wann ein Anleger schuldenfrei sein will, maßgeblich von der Höhe der Tilgung ab. Wer viel tilgt, kann auch in höherem Alter noch in eine Immobilie investieren - und am Ende rechtzeitig vor der Rente schuldenfrei sein.

Soweit so gut. Doch die aktuelle Niedrigzinsphase schafft Probleme.

Reagiert der Anleger nicht auf die niedrigen Kreditzinsen und bleibt bei einer relativ niedrigen Tilgungsrate, verlängert sich automatisch der Zeitraum, bis er die Schulden los ist. Wie die nebenstehende Tabelle zeigt, braucht ein Anleger bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent und 2,5 Prozent Zinsen 32,5 Jahre, um wieder schuldenfrei zu sein. Wer also mit Anfang 30 ein Haus kauft und dieses finanziert, hat den Bankkredit rechtzeitig zur Rente abbezahlt, eventuelle Sondertilgungen nicht berücksichtigt.

Finanzierungslaufzeit ist abhängig von Zins- und Tilgungssatz
 Tilgung1,0% 1,5%2,0%2,5%3,0%3,5%4,0%4,5%5,0%5,5%6,0%
Zins           
1,0%69 J.
5 Mo.
51 J.
2 Mo.
40 J.
7 Mo.
33 J.
8 Mo.
28 J.
10 Mo.
25 J.
2 Mo.
22 J.
4 Mo.
20 J.
1 Mo.
18 J.
3 Mo.
16 J.
9 Mo.
15 J.
6 Mo.
1,5%61 J.
2 Mo.
46 J.
3 Mo.
37 J.
4 Mo.
31 J.
5 Mo.
27 J.
1 Mo.
23 J.
10 Mo.
21 J.
3 Mo.
19 J.
3 Mo.
17 J.
7 Mo.
16 J.
2 Mo.
14 J.
11 Mo.
2,0%55 J.
0 Mo.
42 J.
5 Mo.
34 J.
9 Mo.
29 J.
5 Mo.
25 J.
7 Mo.
22 J.
8 Mo.
20 J.
4 Mo.
18 J.
5 Mo.
16 J.
11 Mo.
15 J.
7 Mo.
14 J.
5 Mo.
2,5%50 J.
2 Mo.
39 J.
4 Mo.
32 J.
6 Mo.
27 J.
10 Mo.
24 J.
4 Mo.
21 J.
7 Mo.
19 J.
6 Mo.
17 J.
9 Mo.
16 J.
3 Mo.
15 J.
1 Mo.
14 J.
0 Mo.
3,0%46 J.
4 Mo.
36 J.
8 Mo.
30 J.
7 Mo.
26 J.
4 Mo.
23 J.
2 Mo.
20 J.
8 Mo.
18 J.
9 Mo.
17 J.
1 Mo.
15 J.
9 Mo.
14 J.
7 Mo.
13 J.
7 Mo.
3,5%43 J.
1 Mo.
34 J.
6 Mo.
29 J.
0 Mo.
25 J.
1 Mo.
22 J.
2 Mo.
19 J.
1 Mo.
18 J.
0 Mo.
16 J.
6 Mo.
15 J.
3 Mo.
14 J.
2 Mo.
13 J.
2 Mo.
4,0%40 J.
4 Mo.
32 J.
7 Mo.
27 J.
7 Mo.
24 J.
0 Mo.
21 J.
3 Mo.
19 J.
2 Mo.
17 J.
5 Mo.
16 J.
0 Mo.
14 J.
9 Mo.
13 J.
9 Mo.
12 J.
10 Mo.
4,5%38 J.
Mo.
30 J.
11 Mo.
26 J.
3 Mo.
23 J.
0 Mo.
20 J.
5 Mo.
18 J.
5 Mo.
16 J.
10 Mo.
15 J.
6 Mo.
14 J.
4 Mo.
13 J.
4 Mo.
12 J.
6 Mo.
5,0%35 J.
11 Mo.
29 J.
5 Mo.
25 J.
2 Mo.
22 J.
1 Mo.
19 J.
8 Mo.
17 J.
10 Mo.
16 J.
4  Mo.
15 J.
0 Mo.
13 J.
11 Mo.
13 J.
 Mo.
12 J.
2 Mo.
5,5%34J.
2 Mo.
28 J.
1 Mo.
24 J.
2 Mo.
21 J.
3 Mo.
19 J.
0 Mo.
17 J.
3 Mo.
15 J.
10 Mo.
14 J.
7 Mo.
13 J.
7 Mo.
12 J.
8 Mo.
11 J.
11 Mo.
Quelle: FMH Finanzberatung; März 2016

Einbußen an Lebensqualität sicher vermeiden

Liegt der Zins allerdings nur noch bei zwei Prozent, dauert es bei gleicher Tilgung schon 34 Jahre und neun Monate. Sinkt der Zins auf ein Prozent, sind es sogar über 40 Jahre. Die schuldenfreie Rente ist also dahin. Als Faustformel gilt: Je älter der Anleger ist, desto höher sollte die Tilgung sein.

Wo Durchschnittsverdiener ihre Immobilie am schnellsten abbezahlen können

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten Häuslebauer darauf achten, die Tilgung rechtzeitig hoch genug anzusetzen. Dass, was Anleger zurzeit an Kreditzinsen sparen können, sollte in die Tilgung investiert werden.

Eine Alternative zu einer hohen Tilgung ist für Vermögensberater Huber der frühzeitige Aufbau weiteren Vermögens. Dabei wird die Tilgung so niedrig angesetzt, dass Geld für langfristiges Wertpapiersparen übrig bleibt. Mit dem so aufgebauten Vermögen können die Kreditnehmer dann nach Renteneintritt Zins und Tilgung weiter bedienen oder die Restschuld ablösen.

Renditesparen mit Risiko

„Im Wesentlichen ist das eine Typfrage. Wer lieber spart, als tilgt, muss für eine ausreichende Rendite in den Aktienmarkt investieren und entsprechende Risiken in Kauf nehmen.“ Außerdem sei viel Disziplin nötig, um das Aktien- oder Fondssparen auch über viele Jahre durchzuhalten. „Mindestens 15 Jahre sollte der Sparer dafür Zeit haben“, erklärt Vermögensberater Huber. „Dann aber ist auch eine Rendite drin, die deutlich über den aktuellen Kreditzinsen für Immobilienkäufer liegt.“

Die Deutsche Leibrenten AG, die die eingangs erwähnte Umfrage nicht ganz uneigennützig in Auftrag gegeben hat, bietet Rentnern mit eigener Immobilie noch einen weiteren Weg aus der Schuldenfalle. Das Konzept sieht vor, das Eigenheim an die Deutsche Leibrenten zu verkaufen. Im Gegenzug bekommt der Verkäufer ein Gratis-Wohnrecht bis zum Tod sowie eine lebenslange Leibrente – beides notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt. Die Rechte des Kunden sind dabei im Grundbuch erstrangig und damit insolvenzsicher.

Wer solche Wetten vermeiden möchte, sollte großzügig und realistisch planen. Es gilt, die Zeit bis zum Ruhestand für Tilgung und Vermögensaufbau so gut wie möglich zu nutzen. So lassen sich Einbußen an Lebensqualität relativ sicher vermeiden – auch unter widrigen Umständen.

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