Düsseldorf Für Martin Ciupek war es eine fatale Entscheidung. Als er vor zehn Jahren 150 000 Euro erbte, steckte er alles Geld in einen offenen Immobilienfonds: den SEB Immoinvest. So ähnlich wie Festgeld sei das, versprach man ihm. Er komme jederzeit an das Geld ran, die Rendite würde rund fünf Prozent betragen.
Es ging ein paar Jahre gut. Doch im Gefolge der Finanzkrise wollten zu viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld. Dem Fonds gingen die liquiden Mittel aus. Seit Mai 2012 muss der Fonds – so wie ein halbes Dutzend anderer einst offener Immobilienfonds – abgewickelt werden. Die Zeichner sehen zwar noch halbjährliche Ausschüttungen, an ihr Geld kommen sie nicht. Ciupek fragt sich: Wie viel Geld hat er verloren? Und war es klug, am Fonds festzuhalten und die Anteile nicht schon 2012 auf dem Zweitmarkt loszuschlagen?
Vor fünf Jahren war ein Anteil noch 51 Euro wert. An der Zweitmarkt-Börse in Hamburg gab es damals nur 34 Euro dafür, das war ein recht hoher Abschlag von 35 Prozent. Das Management hat seither einen großen Teil der Immobilien zu akzeptablen Preisen losgeschlagen, der Boom am Immobilienmarkt hat geholfen. Selbst der schwierigste Brocken, ein Gebäudekomplex am Potsdamer Platz in Berlin, fand Anfang 2016 einen Käufer. Ein kanadischer Investor übernahm den Komplex zu rund 1,4 Milliarden Euro. Von 135 Objekten hat das Management bislang rund 80 verkauft.
Ciupek hat in den letzten fünf Jahren Ausschüttungen in Höhe von 33,55 Euro je Anteil bekommen. Etwa so viel, wie er 2012 an der Börse erlöst hätte. Und es ist immer noch Substanz da. Der offizielle Anteilswert beträgt jetzt 11,95 Euro. Das Halten hat sich für ihn gerechnet.
Verluste erlitt Ciupek trotzdem. Die meisten Objekte mussten seit Beginn der Abwicklung mit Abschlägen veräußert werden. Die laufende Rendite des Fonds ist deshalb negativ. Sie lag laut Management seit 2012 bei minus 2,1 Prozent jährlich. Doch da sind auch Gewinne aus Mieteinnahmen mit eingerechnet.
Die Immobilienberatung Drescher & Cie rechnet anhand der reinen Kapitalrückzahlungen aus, wie viel Substanzwert mit den Verkäufen verloren gegangen ist, eine sogenannte „Cash Burn Rate“. Von Mai 2012 bis heute ist das Gesamtvermögen der SEB-Immoinvest-Anleger danach um gut 25 Prozent geschrumpft. Andere Fonds, wie etwa der P2 Value, haben seit Schließung sogar bis zu 60 Prozent der ursprünglichen Gebäudewerte verbrannt.
Beim SEB Immoinvest dürften die Verkäufe nun auch schwieriger werden. „Die Perlen sind alle schon weg“, meint Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope, „jetzt geht es an den eher schwierigeren Rest.“ Die Vermietungsquote der noch nicht verkauften Gebäude sei mit 74 Prozent unterdurchschnittlich. Bis der Fonds endgültig abgewickelt ist, könnten noch zehn Jahre vergehen. Während dieser Zeit sind auch stets Verwaltungsgebühren fällig.
An der Börse wird der Fonds derzeit zu 9,20 Euro gehandelt. Ich persönlich würde den Verkauf erwägen. Dann müsste ich nicht mehr ewig auf das letzte Geld warten.
Für Ciupek keine Option. Fast 30 000 Euro hat er noch im SEB Immoinvest stecken. Er möchte keinen Euro verschenken und hält das Investment eisern durch.
