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Offene Immobilienfonds Risse hinter glänzenden Fondsfassaden

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Robinson Road in Singapur

"Ich erwarte nicht, dass sich an wichtigen europäischen Bürostandorten der zuletzt gestiegene Leerstand rasch wieder verringert", sagt Sonja Knorr von Scope. "Unternehmen haben Personal abgebaut und werden nicht in kurzer Zeit wieder den alten Personalbestand erreichen." Laut Maklerhaus JonesLangLasalle (JLL) sind die Leerstände an den wichtigen deutschen Bürostandorten im dritten Quartal 2010 sogar noch gestiegen und die Spitzenmieten gesunken. Üblicherweise reagiert der Immobilienmarkt mit zwei Jahren Verzögerung auf Konjunkturumschwünge. Laut JLL gibt es nur in der Londoner City aktuell schon einen Mietpreisanstieg. In anderen europäischen Metropolen fallen die Mieten – allerdings langsamer als im Vorjahr.

Künftig könnten auch Finanzierungsprobleme drücken. Fonds kaufen Immobilien zum Teil auf Kredit. "Wenn die EU die Eigenkapitalvorschriften für die Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten verschärfen wird, verteuert sich in Zukunft auch die Fremdfinanzierung für die Fondsgesellschaften", sagt Scope-Analystin Knorr. Gleichzeitig müssen Banken Immobilien von Schuldnern verwerten, die ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können. Prestigebauten wie die Frankfurter Welle und das Berliner Kranzler Eck gehören Banken. Kommen sie wieder auf den Markt, drückt das die Preise.

Besonders leiden Fonds von KanAm, Morgen Stanley und Degi. Sie haben keinen starken Vertrieb und nur wenige Bankberater, die Anleger bei der Stange halten oder neu in Fonds drängen.

Morgan Stanley-Manager umwerben Anleger

Die Degi wurde 2008 von der Dresdner Bank an die britische Aberdeen-Gruppe verkauft. Dresdner-Bank-Berater landeten im selben Jahr bei der Commerzbank und verkaufen jetzt lieber den hauseigenen Hausinvest von Commerz Real als die Degi-Fonds. Ergebnis: Der Commerzbank-Immobilienfonds Hausinvest Europa sammelte lange Zeit Geld ein, während die Degi-Fonds schrumpften – bis sie geschlossen werden mussten. Nach Ankündigung der Fusion von Hausinvest Europa und Global flossen aus beiden 650 Millionen Euro ab. Kunden der Commerzbank wird jetzt ein Umstieg von anderen Fonds in den Hausinvest Europa mit reduziertem Ausgabeaufschlag schmackhaft gemacht. Was der Fonds taugt, scheint für viele Banker zweitrangig.

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    Spätestens am 1. November müssen der Morgan Stanley P2 Value, ein Fonds von KanAm und der Degi Europa, Anleger wieder auszahlen, wenn diese ihre Fondsanteile zurückgeben. Die Fonds werden dann zwei Jahre geschlossen sein, mehr ist nicht erlaubt. Der Gesetzgeber verlangt danach entweder die Auszahlung verkaufswilliger Anleger oder die Zwangsabwicklung. KanAm hat bereits entschieden, seinen mit US-Immobilien bestückten Fonds bis 2012 zu zerschlagen. Sechs Immobilien für etwa 400 Millionen Euro muss KanAm noch loswerden.

    Die Manager von Morgan Stanley, allen voran Ex-Deutschbanker Klug, umwerben gerade ihre Anleger. Dass eine auf 0,4 Prozent halbierte Verwaltungsvergütung und eine prognostizierte Ausschüttungsrendite von fünf Prozent viele Anleger dazu bewegt, den Fonds zu behalten, darf bezweifelt werden. Wenn die Liquidität nach dem 30. Oktober nicht reicht, droht auch hier die Zerschlagung.

    Aberdeen demonstriert für den Degi Europa Optimismus, verweist auf die Liquidität von 33 Prozent des Fondsvermögens und zeigt sich zuversichtlich, alle flüchtenden Anleger auszahlen zu können.

    Doch die Börsenkurse – die Degi-Fonds werden wie die meisten Fonds zum Beispiel an der Fondsbörse Hamburg gehandelt – signalisieren noch eine immense Unsicherheit: Obwohl der von der Fondsgesellschaft festgestellte Wert aus Immobilien- und Geldvermögen bei 49 Euro pro Anteil liegt, wechseln Fondsanteile an der Börse für nur 37 Euro den Besitzer.

    Für risikobereite Anleger wären 32 Prozent Gewinn drin – wenn Aberdeen tatsächlich wiedereröffnet und dann Anteile zu 49 Euro zurücknimmt. Doch Vorsicht: Falls viele Anleger aussteigen und die Liquidität nicht reicht, droht auch dem Degi Europa die Zerschlagung, mit Wartezeiten und Einbußen aus Notverkäufen.

    Zu verhindern, dass nach einer Wiedereröffnung von Fonds Anleger in Scharen flüchten, weil keiner der Letzte sein will, den die sprichwörtlichen Hunde beißen, ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Eine Schlüsselrolle haben hier Großinvestoren wie Vermögensverwalter und Anbieter von Dachfonds. Nur wenn sie stillhalten, dürften Öffnungsaktionen gelingen.

    Retten auch die Großen schnellstmöglich ihr Geld, wird das Vertrauen in die Anlageklasse weiter demontiert. Schon heute müssen sich die Fondshäuser der Großbanken einiges einfallen lassen, um Anleger bei der Stange zu halten.

    Commerz Real etwa vermittelt Fondssparern jetzt Reisen in die Metropolen, in denen der Hausinvest-Fonds investiert: „Ich habe das Gefühl, dass das Geld der Anleger sehr gut investiert ist“, schwärmt eine Teilnehmerin nach dem Trip "Top-Immobilien und dem Zauber von Paris auf der Spur". Anleger sollten sich davon besser nicht blenden lassen. 

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