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Wohnungen Wie der Immobilienmarkt sein Gesicht verändert

Die Zeiten ändern sich: 107 Wohnungsportfolios mit zusammen 56 000 Wohnungen wurden letztes Jahr in Deutschland gehandelt. Dafür zahlten die Käufer circa 3,2 Mrd. Euro. Vor zwei, drei Jahren hätte man solche Zahlen nur müde belächelt, heute stehen sie für gut laufende Geschäfte. Grund für die gesunkenen Investitionen ist eine veränderte Käuferstruktur.

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Wohnungen der Gewoba in Bremen: Hier werden aus Mietern Eigentümer und aus Kapitalanlegern Vermieter. Quelle: handelsblatt.com

DÜSSELDORF/KÖLN. Noch 2007 summierten sich allein die vier größten Portfoliotransaktionen auf 5,6 Mrd. Euro. Der Grund für die deutlich gesunkenen Investitionen liegt auf der Hand: Heute würden nur kleinere Pakete gehandelt, sagt Savills-Analyst Matthias Pink. Dies sei eine Folge der veränderten Käuferstruktur: Nicht mehr angelsächsische Finanzinvestoren interessieren sich für deutsche Wohnungen, sondern Privatinvestoren, lokale Wohnungsunternehmen, geschlossene und offene Immobilienspezialfonds.

Nur beste Bestandsobjekte und Neubauten finden bislang Käufer

Deren Interesse richtet sich allerdings auf vollständig vermietete Bestandsobjekte in gutem Zustand oder Neubauvorhaben in den Ballungsräumen. Doch beides sei knapp, sagt Benjamin Poddig, Savills-Experte für die Bewertung von Wohnimmobilien. Ob Käufer deshalb bald auf qualitativ weniger attraktive Bestände ausweichen - die opportunistische Investoren lieber heute als morgen verkaufen würden - sei jedoch keineswegs sicher. Immerhin hat die Luxemburger Gesellschaft BGP Investments - ein Joint Venture der australischen Unternehmen Babcock & Brown und GPT - einen Käufer für ein sogenanntes Workoutportfolio mit 4 700 deutschen Wohnungen gefunden: Die Schweizer Immobiliengesellschaft Corestate Capital AG nimmt den australischen Investoren das Problempaket ab. Unbekannt ist, wie viel die Schweizer für das Paket zahlen, das mit Fremdkapital in Höhe von 150 Mio. Euro finanziert wurde.

Doch nicht nur Unternehmen, deren Geschäftsmodell auf dem Handel mit Wohnungen basiert, sondern auch Bestandshalter beobachten mit Spannung die weitere Entwicklung auf dem Investmentmarkt. Zuversichtlich gibt sich die österreichische Conwert Gruppe: Das börsennotierte Unternehmen, dem in Deutschland gut 17 000 Wohnungen und in Österreich knapp 7 000 gehören, erlöste 2009 mit Verkäufen 350 Mio. Euro - deutlich mehr als erwartet. 2010 wollen die Wiener weitere zehn Prozent ihres Bestandes verkaufen. Ob dies in Deutschland gelingt, bleibt abzuwarten: 63 Prozent der Verkaufserlöse von 2009 verdankt das Unternehmen der starken Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Zinshäusern im eigenen Land.

Viele Wohnungen in privatisierten Beständen sind noch unverkauft

Genau dieses kleinteilige Geschäft jedoch läuft in Deutschland zäh. Der Verkauf an Mieter in großem Stil, die Mieterprivatisierung, sei "praktisch tot", sagt Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer des zur Conwert-Gruppe gehörenden Privatisierungsdienstleisters Alt+Kelber. "Es gibt so gut wie keine neuen Privatisierungsvorhaben mehr." Denn viele Wohnungsunternehmen, die ganze Wohnsiedlungen in Eigentumswohnungen umwandelten, müssen sich erst einmal um die unverkauften Restbestände kümmern. Schätzungen zufolge sind dies deutschlandweit mindestens 40 000 Wohnungen.

Bei der Deutschen Annington (DAIG), mit 217 000 Wohnungen größter deutscher Vermieter, geht man von annähernd 30 000 Einheiten in "anprivatisierten" Beständen aus. Bei der LEG NRW in Düsseldorf, die 92 000 Wohnungen im Bestand hält, sind es nach eigenen Angaben 1 600 Wohnungen. Keine Zahlen nennt die börsennotierte Gagfah mit 170 000 Wohnungen.

Der Verkauf von Restbeständen aber gilt als schwierig: "Wir fangen praktisch bei null an", sagt Kelber. Wichtigste Zielgruppe sind nun Kapitalanleger, die zu Quadratmeterpreisen zwischen 750 und 1 000 Euro kaufen können. Und es bleibt noch viel zu tun: 2009 fand die Conwert-Tochter Abnehmer für 1 500 Wohnungen, DAIG verkaufte 1 800, die LEG 25, Gagfah meldet bis Ende September 1 251 Verkäufe.

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