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Immobilien und Baufinanzierung So sparen Sie mit dem Tilgungs-Turbo

Das erste Quartal lief für sicherheitsbewusste Anleger durchwachsen. Auf dem Zinsmarkt ist kaum noch was zu holen. Wer jetzt Kredite tilgt, macht ein besseres Geschäft. Mit welchen Strategien sich Tausende sparen lassen.

Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren stark gefallen. Quelle: Getty Images

DüsseldorfDer Blick ins Depot dürfte viele Privatanleger derzeit überraschen. Denn die persönliche Quartalsbilanz zeigt ein zweigeteiltes Bild. Anleger konnten sich bei einem Investment in den Dax über einen Wertzuwachs in den ersten drei Monaten um 22 Prozent freuen. Bei US-Aktien sieht die Bilanz schon deutlich schlechter aus. Der Dow Jones notierte im ersten Quartal 0,3 Prozent im Minus.

Auch bei Staatsanleihen schlägt Deutschland die USA. Während sich Anleger bei zehnjährigen Bundesanleihen über einen Kursgewinn von 3,5 Prozent im ersten Quartal freuen konnten, stieg der Kurs von US-Treasuries nur um zwei Prozent.

Und auch beim Goldpreis liegt Deutschland vorne. Vor allem weil der Euro im ersten Quartal um 11,3 Prozent gegenüber den US-Dollar abwertete, lagen Goldanleger in Euro im ersten Quartal 12,7 Prozent im Plus. In Dollar gerechnet gab es im ersten Quartal kaum Bewegung beim Goldpreis.

Doch nicht alle deutschen Anleger durften sich freuen. Denn traditionelle Zinssparer waren die großen Verlierer. Für Tagesgelder gab es im ersten Quartal im Schnitt nur 0,5 Prozent, Tendenz sinkend. Festgelder lagen im Schnitt sogar noch einmal gut fünf Basispunkte darunter. Laut Deutsche Bank sind aktuell 2,7 Millionen Euro in Anleihen mit negativen Renditen investiert.

Angesichts des aktuellen Anlagedilemmas für sicherheitsbewusste und langfristige Sparer rückt die Tilgung von Krediten gerade für solche Zinssparer daher wieder in den Blick. „Vor allem bei Darlehen aus Zeiten hoher Zinsen lohnt jetzt die Tilgung, aber auch beim Neuabschluss zahlt sich die richtige Rückzahlungsstrategie aus“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung.

Im Jahr 2008 lagen die durchschnittlichen Sätze für Baugeld zeitweise noch im Schnitt bei 5,4 Prozent und beim letzten Zwischenhoch 2011 noch über der Marke von vier Prozent. Handelsblatt Online erklärt, wie sich eine schnelle Tilgung von alten und neuen Darlehen auszahlen kann. Mit dem Tilgungsrechner kann jeder Leser seinen individuellen Sparvorteil berechnen.


1. Sparstrategie: Niedrige Zinsen für erhöhte Tilgung nutzen

Das historische Zinstief bei Baugeld macht Immobilienkauf immer günstiger. Die Raten sinken kräftig, wie eine Auswertung der Baugeld-Plattform Europace auf Basis von einem jährlichen Kreditvolumen von mehr als 35 Milliarden Euro belegt. Im Schnitt zahlen die Kreditnehmer für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihung eine Standardrate von 461 Euro. Das sind etwa 130 Euro mehr als noch im Vorjahr.

Die Zinsersparnis geht zum Teil in eine höhere Tilgung. „Der durchschnittliche Tilgungssatz steigt auf 2,72 Prozent und markiert damit einen Höchstwert“, erklärt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeldvermittlers Dr. Klein. „Zum Vorjahr entspricht das einer Steigerung um 0,35 Prozentpunkte“.

Immobilienbesitzer, die jetzt eine neue Finanzierung abschließen, sollten besonders auf die Tilgung achten. Denn sonst kann sich die Rückzahlung deutlich in die Länge ziehen. Früher reichte eine Tilgungsrate von einem Prozent, um nach 30 Jahren schuldenfrei zu sein. Wie das funktioniert zeigt folgendes Rechenbeispiel:

Bei einer Baufinanzierung werden neben der Tilgung auch die eingesparten Zinsen berechnet. Wer früher noch acht Prozent Zinsen bezahlte und eine Tilgung von einem Prozent leistete zahlte im ersten Jahr bei einem Darlehen von 100.000 Euro bei 12 Monatsraten von insgesamt 9000 Euro ganze 8.000 Euro für die Zinsen und 1000 Euro für die Tilgung. Im zweiten Jahr zahlte der Kunde mit seinem Altvertrag nur noch 7.920 Euro an Zinsen und tilgte 1.080 Euro, weil bei Annuitätendarlehen die Raten konstant bleiben. Im dritten Jahr würden bei gleichen Raten dann 7.834 Euro Zinsen und bereits 1.166 Euro Tilgung fällig. Auch wenn die Zinskosten aus heutiger Sicht absurd hoch ausfallen: Das Darlehen wäre auf diese Weise nach 30 Jahren abbezahlt (siehe Tabelle auf der letzten Seite des Artikels).

Immobilienbesitzer, die es in Zeiten niedriger Zinsen versäumen die Tilgung hochzusetzen, tappen aktuell in eine Tilgungsfalle. Wie das funktioniert, zeigt das zweite Rechenbeispiel:

Aktuell gibt es Darlehen zu einem Zinssatz von zwei Prozent. Wenn der Kreditnehmer wie in früheren Jahren üblich eine Tilgung von einem Prozent vereinbart, würde er im ersten Jahr Zinsen in Höhe von 2.000 Euro Zinsen zahlen und 1.000 Euro tilgen. Im zweiten Jahr fällt der Zinsanteil auf 1.980 Euro und die Tilgung steigt auf 1.020 Euro. Im dritten Jahr sind es 1.959,6 Euro für Zinsen und 1.040,40 Euro für die Tilgung. Der Anteil für die Tilgung fällt also deutlich geringer aus als in der früheren Hochzinsphase. Es würde in diesem Beispiel 55 Jahre dauern, bis der Immobilienbesitzer schuldenfrei wäre (siehe Tabelle auf der letzten Seite des Artikels).


2. Sparstrategie: Sondertilgung bei Altverträgen nutzen

Auch bei Altkrediten aus Zeiten hoher Zinsen lassen sich bei vielen Verträgen die Tilgungssätze vor Ablauf der Zinsbindung flexibel nach oben justieren. „Das aktuelle Zinstief sollte genutzt werden, um mit Hilfe der Stellschraube Tilgung den Kredit so schnell wie möglich zurückzuführen“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baugeld-Vermittlers Interhyp. „Wir empfehlen eine Tilgungsrate von mindestens 3 Prozent.“

Auch mit einmaligen Sondertilgungen lässt sich die Rückzahlung beschleunigen. Bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme lassen sich bei der Mehrzahl der Offerten aktuell gratis jedes Jahr zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. In Sonderfällen sind sogar bis zu zehn Prozent Sondertilgung p.a. möglich.

Der Vorteil: Sofort nach der Sondertilgung steigt der Anteil der monatlichen Rate, der für die Tilgung abgezweigt wird, während der Zinsanteil sinkt. „Wer eine Sondertilgungsoption vereinbart hat, sollte diese so früh wie möglich nutzen, weil diese wie ein Turbo im Darlehensverlauf wirkt“, sagt Baugeld-Experte Herbst. Wie der „Tilgungs-Turbo“ funktioniert, zeigt folgendes Rechenbeispiel:

Ein Schuldner hat ein Darlehen über 100.000 Euro mit 70 Prozent Beleihung und einer Zinsbindung von 25 Jahren bei Volltilgung innerhalb der Zeit abgeschlossen. Damit der Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindung von 25 Jahren schuldenfrei ist, muß die Tilgung bei 3,1 Prozent liegen. Wenn der Kreditnehmer zu Beginn des achten Jahres eine einmalige Sondertilgung von 5.000 Euro leistet, dann reduzieren sich seine Zinskosten von 27.128 Euro auf 25.198 Euro. Würde die Sondertilgung bereits im dritten Jahr erfolgen, würden die Zinskosten sich auf 24.480 Euro verringern. „Das Sparpotenzial bei Sondertilgungen ist enorm, wenn sie am Anfang geleistet werden, wirkt der Zinseszinseffekt besonders stark“, sagt Herbst.

Und die Option zur Sondertilgung bietet weitere Vorteile. Wer seinen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen muss, etwa weil er sein Haus verkauft, kann aktuell ebenfalls sparen. „Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die Banken die Sondertilgungen einrechnen, was die Kosten gegenüber einem unflexiblen Darlehen deutlich reduziert“, sagt Herbst. Die Banken müssen ihre Vorfälligkeitsentschädigungen so kalkulieren, als ob der Kreditnehmer seine Sondertilgungsoption jährlich und im vollen Umfang eingesetzt hätte.


Tabelle: So werden Sie schneller schuldenfrei

Wie lange die Tilgung dauert - bei verschiedenen Zins- und Tilgungssätzen

Zinssatz in %

Tilgung in %

 

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

1,00

69 J.


 5 Mon.
51 J.


2 Mon.
40 J.


7 Mon.
33 J.


8 Mon.
28 J.


10 Mon.
25 J.


2 Mon.
22 J.


4 Mon.
20 J.


1 Mon.
18 J.


3 Mon.

1,50

61 J.


 2 Mon.
46 J.


3 Mon.
37 J.


4 Mon.
31 J.


5 Mon.
27 J.


1 Mon.
23 J.


10 Mon.
21 J.


3 Mon.
19 J.


3 Mon.
17 J.


7 Mon.

2,00

55 J.


 0 Mon.
42 J.


5 Mon.
34 J.


9 Mon.
29 J.


5 Mon.
25 J.


7 Mon.
22 J.


8 Mon.
20 J.


4 Mon.
18 J.


5 Mon.
16 J.


11 Mon.

2,50

50 J.


 2 Mon.
39 J.


4 Mon.
32 J.


6 Mon.
27 J.


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4 Mon.
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6 Mon.
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9 Mon.
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3,00

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6 Mon.
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2 Mon.
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5 Mon.
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0 Mon.
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3 Mon.
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5 Mon.
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5 Mon.
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1 Mon.
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10 Mon.
16 J.


4  Mon.
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0 Mon.
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5,50

34J.


2 Mon.
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1 Mon.
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3 Mon.
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7 Mon.
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7 Mon.

6,00

32J.


7 Mon.
26 J.


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2 Mon.
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6 Mon.
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4 Mon.
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4 Mon.
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17 J.


10 Mon.
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3 Mon.
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10 Mon.
12 J.


11 Mon.

7,00

29J.


10 Mon.
24 J.


11 Mon.
21 J.


7 Mon.
19 J.


2 Mon.
17 J.


3 Mon.
15 J.


9 Mon.
14 J.


6 Mon.
13 J.


6 Mon.
12 J.


7 Mon.

7,50

28 J.


8 Mon.
24 J.


0 Mon.
20 J.


11 Mon.
18 J.


7 Mon.
16 J.


10 Mon.
15 J.


4 Mon.
14 J.


2 Mon.
13 J.


2 Mon.
12 J.


4 Mon.

8,00

27 J.


7 Mon.
23 J.


2 Mon.
20 J.


3 Mon.
18 J.


0 Mon.
16 J.


4 Mon.
15 J.


0 Mon.
13 J.


10 Mon.
12 J.


10 Mon.
12 J.


0 Mon.
J.= Jahre. Mon.= Monate. Quelle: FMH-Finanzberatung.
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