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Immobilien und Folgekosten Wenn Ihr Traumhaus zur Bruchbude wird

Die Kosten für Pannen beim Bau steigen rasant an, oft droht den Eigentümern der Ruin. Eine Studie zeigt jetzt, wo die meisten Fehler passieren und was sie kosten. Wie Immobilienbesitzer einen Totalschaden vermeiden.

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Nicht immer funktioniert beim Bau alles reibungslos. Quelle: Getty Images

Düsseldorf ARD-Moderatoren blieben in Aufzügen stecken, das Wasser aus den Hähnen war braun und ein amerikanischer Bobpilot konnte seine Badezimmertür nicht mehr öffnen. Neben einem Medaillenfestival war die Winterolympiade 2014 im russischen Sotchi vor allem ein Baupfuschfestival. „Ich halte das Risiko, das die Bauwerke darstellen für größer als die terroristische Bedrohung“, sagte der kürzlich ermordete Oppositionspolitiker Boris Nemzow dazu.

Gravierende Baufehler gibt es aber nicht nur in Russland. Auch hierzulande pfuschen Architekten, Ingenieure und Bauarbeiter. Eine aktuelle Studie des Bauherrenschutzbundes (BSB) zeigt, dass die Schäden durch Baumängel über die Jahre beinahe russische Ausmaße angenommen haben.

Nach der Auswertung von fast 5.000 Versicherungsschäden stieg die Zahl der Baumängel im Zeitraum 2002 bis 2013 um 451 Prozent an. „Alleine im Zeitraum von 2009 bis 2013 haben sich die Versicherungsschäden für Baumängel verdoppelt“, erklärt Peter Mauel, Vorsitzender des BSB. Die Höhe des Gesamtschadens für 2013 beziffert die Bauherrenschützer auf 215 Millionen Euro. Mit durchschnittlich 67.000 Euro erreichte die durchschnittliche Schadensumme einen neuen Höhepunkt.

Mauel sieht einige Gründe für die rasante Zunahme der Bauschäden in den vergangenen Jahren. „Die Komplexität des Bauprozesses und damit die Anforderungen an Planung, Bauleitung und das Zusammenwirken der einzelnen Gewerke sind weiter gewachsen“, sagt er. Die Studie legt nah, dass sich die meisten Schäden während der Ausführung einschleichen. Die machen 45 Prozent der Gesamtschäden aus. Danach folgen Patzer der Bauleitung mit 25 Prozent.

Die Baubranche boomt in den vergangenen Jahren. Allein 2013 lagen die Umsätze bei 95,5 Milliarden Euro. Das historische Zinstief, die steigenden Immobilienpreise und die massiven Zuzüge in die Metropolen sorgen derzeit für einen Boom im Neubau. Das deutsche Handwerk konnte sich im vorigen Jahr das größte Umsatzplus seit 2011 freuen. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Erlöse um 2,4 Prozent. „Beflügelt werden die Geschäfte vor allem von anhaltend hoher Investitionen in Immobilien, dank anhaltend niedriger Zinsen“, sagte der Generalsekretär des Handwerksverbands ZDH, Holger Schwannecke.


Schnelles Geld im Immobilienboom

Wohnimmobilien in Deutschland haben sich 2014 so stark verteuert wie seit mindestens zehn Jahren nicht mehr. Die Preise kletterten um fünf Prozent, erklärte zuletzt der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Seit 2003 haben sich die Preise um rund ein Viertel erhöht. „Die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien ist ungebrochen“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken. Wegen der niedrigen Zinsen und der stabilen Konjunktur seien in- und ausländische Anleger weiter an deutschen Immobilien interessiert. „Hält die Nachfrage unvermindert an, werden die Preise weiter anziehen.“

Gleichzeitig steigt die Zahl der Bauschäden massiv an. Sorgt die hohe Nachfrage dazu, dass die Bauträger schneller und damit schlampiger arbeiten? Diese Schlussfolgerung teilt Peter Mauel vom Bauherrenschutzbund nicht: „Sicher hat eine wachsende Bautätigkeit und damit eine steigende Anzahl von Bauvorhaben auch Auswirkungen auf die Anzahl der Bauschäden“, erklärt der Bauexperte. „Aber die Studie zeigt auch, dass selbst in Perioden des Rückgangs der Bautätigkeit die Anzahl der Bauschäden weiter gestiegen ist“.

Speziell der Anstieg der Schadensanzahl von 2012 (668 Fälle) bis 2013 (975 Fälle) wirkt extrem. Für den Experten zeigt dies aber nur, dass die Schäden nicht immer sofort erkannt werden. „Im Jahr 2013 ist der Anteil der aus Vorjahren aufgelaufenen Versicherungsschäden relativ hoch“, erklärt Mauel.

Die Studie gewährt auch Einblick in die Schadensbilder, die besonders häufig gemeldet werden. Demnach sind diverse Mängel und Feuchtigkeit führende Schadensfälle. Die Diskussion um die Gestaltung von Energieeffizienten Häusern spielt auch bei den Baumängeln eine Rolle. Mit zunehmenden Vorschriften zur Wärmedämmung, steigen auch die Bauschäden in diesem Bereich.

Mauel bemängelt vor allem eine zu hohe Komplexität von teils sogar widersprüchlichen Vorschriften. „Es ist unzweifelhaft, dass die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz hohe Anforderungen an das Planen und Bauen stellen“, erklärt Mauel. „Inzwischen existieren auch zahlreiche gesetzliche Vorschriften nebeneinander“.


Bauherren sollten fachkundigen Rat einholen


Der Bauherren-Lobbyist fordert deshalb im Interesse der Marktteilnehmer eine Vereinheitlichung. „Es liegt sicher sowohl im Interesse der Planer und der bauausführenden Firmen als auch der Sicherung einer hohen Bauqualität, wenn mit der nächsten Energieeinsparverordnung alle wesentlichen gesetzlichen Vorschriften vereinheitlicht werden.“

Bei Baupfusch werden oft nicht nur die Baukosten höher, denn häufig ist auch eine juristische Auseinandersetzung die Folge. Die durchschnittlichen Kosten dafür liegen laut Studie bei 42.000 Euro. Das ist viel Geld für private Bauherren und kann ohne genügend Spielraum bei der Finanzierung zum Ruin führen.

Wenn Bauherren aktiv eingreifen und sich von Fachleuten beraten lassen, können sie die Risiken senken. „Das beginnt mit einer gründlichen Prüfung von Bauvertrag und Bau- und Leistungsbeschreibung, denn viele Konflikte am Bau haben ihre Ursache bereits im Bauvertrag“, gibt er an. Hier sollten sich bei den entsprechenden Schutzverbänden beraten lassen. Während der Bauphase ist ein Bausachverständiger Pflicht, der die verschiedenen Gewerke regelmäßig kontrolliert.

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