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Immobilien Warum Sie jetzt noch kaufen sollten

Beim Blick auf die Preise für Immobilien wird vielen Käufern mittlerweile schwindlig. Eine Studie zeigt jetzt, warum es keine Blase gibt und der Kauf fast überall noch lohnt. Wann der Kauf günstiger die Miete ist.

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Lohnt der Kauf trotz Preisrally? Quelle: Getty Images

Das ist der absolute Wahnsinn! So - oder zumindest so ähnlich - dürften die meisten Immobilienkäufer denken, wenn sie zum ersten Mal auf diese Preisdaten schauen. In allen Top-Sieben-Metropolen Deutschlands sind die Preise für Bestandswohnungen in den Jahren 2010 bis 2014 im Schnitt um mehr als 25 Prozent gestiegen. In Hamburg ging es 39 Prozent rauf, in Berlin 41 Prozent und in München stolze 47 Prozent. Das ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln in einer aktuellen Studie zum Immobilienmarkt.

Und Immobilien-Wahnsinn ist noch lange nicht zu Ende! Das dürfte der zweite Gedanke der Immobilienkäufer sein, wenn sie in der spektakulären IW-Studie einige Seiten weiter blättern. Denn das Institut hat die Kosten für die Selbstnutzung einer Immobilie im Vergleich zur Miete für alle Kreise Deutschlands untersucht.

Das Ergebnis: Die Kosten für den Kauf einer Immobilie liegen bei optimistischer Rechnung deutschlandweit bei bis zu 51 Prozent unter den Mietkosten. Bei konservativer Rechnung beträgt der Unterschied 21 Prozent. „Eine weitere Steigerung der Preise wäre fundamental gerechtfertigt“, erklären die Studienautoren Michael Schier und Michael Voigtländer.

Diese Aussage gilt beinahe flächendeckend für das ganze Bundesgebiet. Nur in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und Kempten im Allgäu lohnt die Miete mehr als der Kauf. Aber wie kommen die Wissenschaftler zu diesem Fazit, wo doch die Preise so gestiegen sind?

Um die Frage zu beantworten, lohnt ein Blick zurück. Denn im Jahr 2008 war es in fast allen Kreisen noch günstiger zur Miete zu leben, vor der Finanzkrise zahlte sich nur in fünf Prozent der Kreise der Kauf aus. „Der drastische Schwenk in Richtung Vorteilhaftigkeit des Eigentums seitdem ist maßgeblich durch die Zinsentwicklung bedingt“, erklären die Autoren. „Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld lassen sich nach dem Wohnnutzerkostenkonzept keine fundamental ungerechtfertigten Preisentwicklungen identifizieren.“

Vor der Finanzkrise verlangten Banken für ein Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren nach einer Auswertung der FMH Finanzberatung im Schnitt noch 5,4 Prozent. Aktuell verlangen die Institute für den gleichen Kredit nur noch 1,4 Prozent. Außerdem sind nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten leicht gestiegen. Im Vergleich mit der Ersparnis beim Kredit fällt das aber nicht ins Gewicht.


Wo der Kauf noch lohnt

Obwohl ein kurzfristiger Anstieg der Baugeldzinsen erst einmal unrealistisch erscheint – die Sätze sind gerade im Nachklang des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank gesunken – fürchten Käufer die langfristige Auswirkung steigender Finanzierungskosten. „Eine Zinswende geht für Immobilieninvestoren mit einer erheblichen Unsicherheit einher, da steigende Zinsen zu einer Korrektur der Preisentwicklung führen können“, erklären Vogtländer und Schier.

Die Simulation des IW gibt aber Entwarnung. „Auch bei einer unmittelbaren scharfen Zinswende wäre nicht mit einer Preiskorrektur zu rechnen und der Aufbau beziehungsweise das Platzen einer spekulativen Blase ist für Deutschland nicht zu erwarten“, erklären Vogtländer und Schier.

Erst bei einem Zinsniveau von vier Prozent würde das Pendel wieder für die Miete ausschlagen. „Es scheint, dass die Haushalte und Investoren im Durchschnitt ihre Zahlungsbereitschaft an einem normalisierten Zinsniveau ausrichten“.

Die IW-Berechnung zeigt: Wenn die Zinsen für Baugeld um einen Prozentpunkt anstiegen, würden nur in 35 Kreisen die Kosten für Selbstnutzer um mehr als zehn Prozent über den vergleichbaren Kosten der Miete liegen. Alle diese Kreise lägen in Bayern, mit München und Regensburg wären lediglich zwei Großstädte vertreten.

In Kempten im Allgäu wäre die Abweichung mit 34 Prozent am größten. In 210 Kreisen wären die Kosten für Selbstnutzung und Miete im Einklang, in 157 Kreisen wären die Kosten für die Mieten trotz Zinserhöhung um mehr als zehn Prozent teurer als die Wohnkosten im Eigentum.

Selbst in den Top-Sieben-Städten scheinen Käufer vor einer Zinswende zumindest in den nächsten Jahren sicher. In München müssten sich die Zinsen für Baugeld auf 3,0 Prozent erhöhen, damit Mieter einen finanziellen Vorteil hätten. In Köln und Frankfurt liegt dieser Grenzzins sogar erst bei 4,0 Prozent, in Berlin bei 4,3 Prozent.

Angesichts solcher Ergebnisse halten die Immobilienexperten vom IW die Angst vor einer Preisblase für unbegründet. Weder seien die Preise zu hoch, noch gebe es Probleme am Kreditmarkt wie etwa einen starken Anstieg an Darlehen mit höherer Beleihung oder eine zu niedrige Tilgung.


Warum keine Immobilienblase platzt

„Das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden, sollte Kritiker beruhigen“, sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz und Immobilienmärkte im IW Köln. In Ländern wie Spanien oder Irland hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise nahezu verdreifacht. „In Deutschland sind die vergebenen Immobilienkredite seit 2010 nur um rund 9 Prozent gestiegen“, sagt Voigtländer.

Auch andere Marktbeobachter sehen keine Preisblase am deutschen Immobilienmarkt. Dazu bräuchte es „exzessive, langanhaltende Preiserhöhungen, exzessive und leichtfertige Kreditvergabe und ein exzessives Überangebot an Wohnungen“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei Feri Eurorating. „Da fällt es schwer in Deutschland, selbst für die Ballungszentren, von einer Blase auf den Wohnimmobilienmärkten zu sprechen.“

Der langfristige Blick zeige, dass die Preise in den zehn Top-Städten Deutschlands lediglich um 25 Prozent angestiegen sind. Zum Vergleich: In London und Oslo sind Wohnungen heute fast viermal so teuer wie 1995, in Stockholm mehr als dreimal so teuer wie vor 20 Jahren. „In Dänemark, Holland, Irland und Spanien sind die Preise zwischen 100 und 150 Prozent gestiegen - und das, obwohl dort in den vergangenen zehn Jahren veritable Immobilienblasen geplatzt sind“, sagt Binsfeld.

Trotzdem gebe es auch Regionen, in denen die Märkte derzeit heiß laufen. Dazu zählen etwa die attraktiven Ballungs- und Wirtschaftszentren sowie ausgewählte Universitätsstädte. Betroffen sind vor allem Eigentumswohnungen im Neubau, weniger der Bestand. „Mit fortschreitendem Boom wird es höchstwahrscheinlich auch in demografisch und ökonomisch schwachen Städten zu Preisentwicklungen kommen, die nicht durch die Mietenwicklung gerechtfertigt sind“, sagt Binsfeld.

Denn die Renditen sind vielerorts jetzt schon niedrig. In den Top-7-Standorten und in Städten wie Regensburg, Freiburg und Heidelberg liegen die Nettomietrenditen von Eigentumswohnungen im Bestand deutlich unter vier Prozent. Im Neubau sinken die Renditen sogar unter drei Prozent. „Damit befinden sich die Mietrenditen wieder auf dem niedrigen Niveau von 1995 und 1996, dem Peak des letzten Booms“, sagt Binsfeld. „Es ist höchste Vorsicht geboten, vor allem bei privaten Kleininvestoren.“

Im Vergleich zu den verschwindend geringen Renditen von Staatsanleihen seien derart niedrige Mietrenditen vielleicht noch zu rechtfertigen. Angesichts der zyklischen Natur des Immobilienmarktes und der höchst ungewissen Zukunft der historisch niedrigen Zinsen seien allerdings Zweifel angebracht.


Wann Käufer vorsichtig werden sollten

Profis meiden mittlerweile bestimmte Märkte. „In einzelnen Lagen erkennen wir Überhitzungen“, sagt Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter der Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.). „Deutlich attraktiver sind dementsprechend ausgewählte B-Städte, hier konzentrieren wir uns auf Städte in unmittelbarer Nähe großer Metropolen und Standorte mit einer positiven wirtschaftlichen und demographischen Prognose“. Aber auch B-Städte seien längst kein Geheimtipp mehr. Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren gestiegen und die Nettoanfangsrenditen gesunken.

Investoren sollten Klumpenrisiken meiden und in Städten investieren, die eine vielschichtige Wirtschaftsleistung haben und nicht nur von einem großen Arbeitgeber abhängig sind. „Natürlich ist Wolfsburg interessant, doch sobald es Volkswagen schlechter geht, wirkt sich das auf den Markt aus“, sagt Wojtalewicz.

Häufig stecke in den Objekten noch Potenzial, etwa in Beständen mit Sanierungsrückstand und höherem Leerstand. „Durch aktives Entwickeln des Objektes, was insbesondere die Wohnwertverbesserung für die Mieter vorsieht, können wir die Werte effizient heben“, sagt Wojtalewicz. Weiterer Vorteil: Solche Objekte seien nicht von der Mietpreisbremse betroffen, da das Mietniveau in schlecht bewirtschafteten Wohnungsbeständen traditionell unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.

Investoren können ebenfalls profitieren, wenn sie auf neue Trends im Wohnungsmarkt achten. „Der anhaltende Zuzug nach Deutschland unterstützt die starke Nachfrage und führt zu weiter sinkenden Leerständen insbesondere in den Metropolregionen Deutschlands“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment von CBRE Deutschland. Damit steigen die Renditechancen in den riskanten B- und C-Lagen der Metropolen.

Das ist nicht der einzige Trend, den Käufer kennen sollten. „Die Bevölkerungsstruktur entwickelt sich weiter zu Ein-Personen-Haushalten“, sagt Lüttger. Kleine und mittelgroße Wohnungen könnten bei Käufern und Mietern noch weiter an Attraktivität gewinnen. Das führe aber auch zu steigenden Flächenverbrauch und sinkenden Leerständen.

Eigentlich müsste das Wohnungsangebot vor allem in den Städten deutlich ausgeweitet werden. Das ließe sich in der Praxis aber nur schwer realisieren. „In der Regel sind Nachverdichtungspotentiale weitestgehend ausgeschöpft und die Aufgabe von Grünflächen sowie Grüngürteln sind gesellschaftlich nicht gewollt“, sagt Lüttger.

Trotz allen Unkenrufen: Die Kombination von mangelndem Angebot und niedrigen Zinsen ist vielerorts einfach unschlagbar. Das dürfte sich zumindest kurzfristig auch nicht ändern. „Das aktuelle Preisniveau als Schnittmenge von Angebot und Nachfrage ist als realistisch zu bewerten“, sagt Lüttger. Wer jetzt noch kaufen möchte, sollte sich vom absoluten Immobilien-Wahnsinn in Deutschland nicht abschrecken lassen.

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