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Pfandbriefbanken Berlin Hyp setzt auf Crowdinvesting

Immobilienfinanzierungen über Plattformen im Internet sind ähnlich beliebt wie umstritten. Nun hat sich mit der Berlin Hyp erstmals eine Pfandbriefbank an einer der neuen Finanzierungsplattformen beteiligt.

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Die Pfandbriefbank nennt ihre strategische Partnerschaft mit dem Londoner Start-up Brickvest einen „Meilenstein“ in der Digitalisierungsstrategie des Unternehmens.

München Im ersten Moment klingt es so, als kämen mit der Berlin Hyp und der Crowdinvesting-Plattform Brickvest zwei Partner zusammen, die eigentlich gar nicht zusammenpassen. Auf der einen Seite die als grundsolide geltende Pfandbriefbank, auf der anderen Seite das noch junge Start-up aus der Finanzbranche, dessen Geschäftsmodell im Kern eine Immobilienbank überflüssig machen würde: Sie bringen Investoren und Entwickler großer Büro- oder anderer gewerblicher Gebäude ohne eine zwischengeschaltete Bank zusammen.

Dass beides aber doch zusammenpasst, wollen nun Berlin Hyp und Brickvest beweisen. In einer sieben Millionen Pfund schweren Finanzierungsrunde hat sich die Berlin Hyp mit einem kleinen siebenstelligen Betrag an Brickvest beteiligt und erhält dafür eigenen Angaben zufolge einen Anteil an dem Fintech im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Plan der Pfandbriefbank ist es, dieses Engagement in Zukunft noch weiter auszubauen. Konkrete Zahlen wollen die Beteiligten nicht nennen.

Die Vorstellung, dass sich die Berlin Hyp damit in das technische Know-how eines Fintechs „einkauft“, weist Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, zurück. Ihm gehe es um eine „strategische Partnerschaft“, die ein „Meilenstein“ in der Digitalisierungsstrategie des Unternehmens sei. „Wir wollen, dass die Plattform erfolgreich ist“, sagt Klaus. Eine Gemeinsamkeit ist dann auch schnell ausgemacht: Sowohl die Berlin Hyp als auch Brickinvest sind auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert.

Finanzierungsplattformen wie Brickvest sind in der Finanz- und Immobilienbranche umstritten. Auf diese Art und Weise suchen Unternehmen und Immobilienentwickler Kapital von einer Vielzahl von Investoren. Beim Crowdinvesting wird daher auch von Schwarmfinanzierung gesprochen. Bei Verbraucherschützern steht diese allerdings in der Kritik, denn das Kapital, das Investoren über die Plattform in die Finanzierung einbringen, wird in der Regel als Nachrangdarlehen vergeben. Das heißt, dass ihre Forderungen im Falle einer Insolvenz ganz hinten anstehen. Schlimmstenfalls droht der Totalverlust. Das hohe Risiko wird ihnen mit hohen Zinsen auf die Kapitalanlage bezahlt, häufig zwischen fünf und sieben Prozent.

Pfandbriefbanken hingegen gelten als solide Akteure am Markt, da die von ihnen finanzierten Kredite mit einem Pfand besichert sind – der Immobilie. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, bleibt der Bank immer noch das Haus.

In der Anfangsphase der Finanzierungen über Crowdinvesting gab es keine großen Probleme. Mitte September jedoch gab es den ersten Insolvenzfall eines Projektentwicklers, der über die Crowdinvesting-Plattform Zinsland Kapital eingesammelt hatte.

Berlin Hyp-Chef Klaus ist sich der Skepsis gegenüber Crowdinvestment-Plattformen bewusst. Er erklärt jedoch: „Wir haben Geschäftsmodell und Investment intensiv und sorgfältig geprüft. Wir wissen, dass manche in der Branche Plattformen skeptisch gegenüberstehen – aber wir sind zu der klaren Überzeugung gekommen, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung vor einem erheblichen Transformationsprozess steht. Die Beteiligung zum jetzigen Zeitpunkt ist daher ein richtiger und wichtiger Schritt für uns.“


Geld vom Schwarm als Eigenkapital

Während sich der Großteil der Crowdinvesting-Plattformen an Privatanleger richtet, legt Brickvest den Fokus auf institutionelle und semi-professionelle Anleger. Investments sind ab 1.000 Euro möglich. Für eine Partnerschaft habe sich Klaus auch andere Plattformen angesehen. Dass die Entscheidung letztlich für Brickvest fiel, habe vor allem mit einem Grund zu tun: Die Lizenz von der britischen Finanzaufsicht FCA, die das Fintech als vollen Alternative Investment Fund Manager berechtigt. „Wir sind die einzige voll lizensierte Immobilienfinanzierungsplattform in Europa. Das ist unser Alleinstellungsmerkmal“, sagt Thomas Schneider, Gründer von Brickvest.

Die meisten Crowdinvesting-Finanzierungen bleiben unterhalb einer Schwelle von 2,5 Millionen Euro. Aus einem ganz bestimmten Grund: In diesen Fällen nämlich müssen die Kapitalsammelstellen keinen umfassenden, von der Bafin zu prüfenden Verkaufsprospekt erstellen. Für Verbraucherschützer ein Ärgernis. Sie sehen Anleger dann nicht ausreichend über die Risiken informiert. Bei Brickvest laufen Finanzierungen aus diesem niedrigeren Bereich in einem Volumen von zwei bis zweieinhalb Millionen Euro im Segment „Access“. Im größeren Bereich unter dem Namen „Select“ seien weitaus höhere Summen denkbar, erklärt Schneider. Theoretisch könne er Finanzierungen bis zu einer Milliarde Euro realisieren.

Von Dimensionen dieser Art ist das Fintech noch weit entfernt. Bislang waren die Volumina der Plattform mit rund 85 Millionen Euro überschaubar. Von der Partnerschaft mit der Berlin Hyp erhofft sich Schneider Wachstumschancen. „Der Gewerbeimmobilienmarkt ist von hohen Finanzierungsvolumen geprägt. Mit der Partnerschaft wollen wir jetzt das Geschäft weiter professionalisieren“, sagt Schneider.

Sein Fintech hat seinen offiziellen Sitz in London und darf dank der sogenannten Passporting-Rechte der Europäischen Union (EU) Geschäfte in ganz Europa machen. Mit dem Brexit, also dem Ausstieg der Briten aus der EU, könnten diese Rechte verfallen. Große Sorgen mache er sich aber nicht, betont Schneider. Für den Fall der Fälle schaue er sich nach alternativen Standorten in Frankreich und Irland um.

Das Fintech wirbt damit, dass Investoren bei ihnen in Immobiliendeals „institutioneller Qualität“ investieren können, „die bisher nur Institutionen wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften und großen Familienbüros zugänglich waren.“ Da bleibt der Eindruck, dass das Geschäftsmodell des einen (Brickvest) das Geschäftsmodell des anderen (Berlin Hyp) eigentlich direkt angreift.

Berlin Hyp-Chef Klaus sieht sein Geschäft allerdings nicht in Gefahr: „Wir erachten Finanzierungsplattformen als komplementär zu unserem Geschäft. Das eine wird das andere nicht komplett ersetzen.“ Im Gegenzug biete die Beteiligung die Chance, die Brickvest-Plattform auch für Berlin-Hyp-Kunden nutzbar zu machen – für den Fall, dass Kunden bei ihrer Finanzierung weiteres Eigenkapital brauchen. Dies könne über die Plattform eingesammelt werden.

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