Wertstabile Immobilien
Der Spruch vom „Betongold“, das vor Inflation schützt, ist längst Allgemeingut. „Vor allem Wohnimmobilien in Deutschland sind sehr wertstabil“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Doch Inflation macht nicht jeden Immobilienkauf zum guten Geschäft. In Problemregionen, etwa im Ruhrgebiet und in weiten Teilen Ostdeutschlands, drohen Käufern auch bei anziehender Inflation reale Verluste.
Das Gleiche gilt in Lagen, in denen von Inflationsängsten geplagte Käufer die Preise schon zu weit getrieben haben. So wechseln in den Top-Lagen von München und Hamburg Wohnungen für bis zu 16.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Weitere Preissteigerungen waren fest eingeplant: Bis zu 20.000 Euro je Quadratmeter verlangen Münchner Projektentwickler für neue Luxuswohnungen am Gärtnerplatz. Damit scheint nun allerdings eine Schmerzgrenze überschritten; die Top-Objekte stehen teilweise leer, der Markt schluckt trotz steigender Inflationsängste nicht mehr alles. Auch in Berlin haben Verkäufer Probleme, die Preise weiter in die Höhe zu schrauben.
Eigenheim oder Miete?
Ein Investor, der Wohnungen in Mitte für 9000 Euro je Quadratmeter verkaufen wollte, strich die Segel; ein Konkurrent unternimmt einen neuen Versuch – für 2500 bis 4000 Euro. Die Analysten des Marktforschers Planet-Home gehen davon aus, dass die Preise in Top-Lagen „auf absehbare Zeit nicht weiter klettern werden“. Ob eine Immobilie zum Kapitalerhalt taugt, hängt außer vom Preisumfeld – Deflation oder Inflation – eben immer noch von der Lage ab. Und von der Nutzungsart – selbst bewohnt oder vermietet. Vermieter können sich Objekte in besonders aussichtsreichen Regionen aussuchen. Selbstnutzer nicht, sie müssen dort kaufen, wo sie arbeiten. Liegt der Wohnort in einer abstiegsgefährdeten Region, kann es rationaler sein, zu mieten und das Ersparte breit zu streuen. Eigentum wäre dann Luxus.
Deflation schadet Vermietern weniger als Selbstnutzern: Die Mieteinnahmen helfen, die – gemessen an der Kaufkraft – immer teureren monatlichen Kreditraten zu begleichen, wenn die gekaufte Immobilie teils auf Kredit finanziert wurde. Außerdem können Vermieter sich einen Teil der Zinskosten vom Finanzamt wiederholen.
Deflation: Mieter im Vorteil
Bei Inflation profitieren sie dafür weniger von ihrer Immobilie als Selbstnutzer. Sie werden Mieten nicht so stark erhöhen können, dass dies die Inflation ausgleicht, da sind schon die mieterfreundlichen Gesetze vor. „Mieten lassen sich in Deutschland in der Regel nur bei Neuvermietung erhöhen“, sagt Reiner Braun vom Empirica-Institut in Bonn.
Mieter sind bei Deflation im Vorteil. Zwar dürfte ihr Einkommen schneller fallen als ihre Miete, sodass sie einen höheren Einkommensanteil für die Miete aufbringen müssen. Im Vergleich zum Immobilienkäufer, der auf Kredit gekauft hat, stehen sie dennoch besser da. Der Immobilienkäufer muss auf Jahre hinaus Monat für Monat eine feste Kreditrate an die Bank überweisen, die ihn immer mehr an Kaufkraft kostet. Im Extremfall kann er für den Kredit gar nicht mehr aufkommen, oder die Bank verlangt angesichts gesunkener Immobilienpreise eine neue Sicherheit für den Kredit, die der Käufer nicht stellen kann. Dann droht sogar die Zwangsversteigerung.
