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Immobilienmarkt Chinas Immobilienmarkt bedroht

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Verteilung des verfügbaren städtischen Einkommens von 1985 bis 2025 (in Prozent) (Zur Vollansicht bitte auf die Grafik klicken) Quelle: Nationales Chinesisches Statistikbüro (NBS), McKinsey Global Institute

Bis zu 300 Prozent Eigenkapitalrentabilität haben Immobilienunternehmer in diesen goldenen Jahren erwirtschaftet – erheblich mehr als die von der Regierung offiziell angegebene Zahl von 27 Prozent, wie selbst die Vize-Chefin der chinesischen Zentralbank, Wu Xiaoling, gesteht: „Woher kommt denn dann das ganze Vermögen in der Branche?“ In der Tat: Acht der zehn reichsten Geschäftsleute Chinas des Jahres 2007 sind im Immobiliensektor tätig. Mitverdient haben allerdings auch die Banken bei der Kreditabwicklung ebenso kräftig wie auch die Regierung durch legale Steuern und viele staatliche Angestellte durch illegale Bestechungsgelder bei der Vergabe von Bauland und Lizenzen.

Doch nun macht Peking die Immobilienblase Sorgen. Die Regierung fürchtet, dass sie mit einem Schlag platzen und die Gesamtwirtschaft dämpfen könnte, ähnlich wie Anfang der Neunzigerjahre in Japan oder jetzt in den USA. Zudem hat sich auch der Anstieg der Energie- und Nahrungsmittelpreise beschleunigt. Die höhere Inflation aber erfordert eine noch striktere Gangart der Notenbank, um die üppige Geldversorgung der Wirtschaft wieder einzufangen. Anstatt der angestrebten sanften Landung könnte die Realwirtschaft dann unter der Last steigender Zinsen und knapper Kredite stärker einbrechen. Bislang ist davon allerdings noch nichts zu spüren. Das Wirtschaftswachstum hat nur wenig nachgelassen. Es betrug immer noch 10,1 Prozent im ersten Halbjahr 2008 gegenüber 11,5 Prozent im ersten Halbjahr 2007.

Mehr noch sorgt die Regierung in Peking denn auch, dass Inflation und Immobilienspekulation zu sozialen Spannungen führen könnten. Selbst große Teile der Mittelschicht können sich die horrenden Wohnungs- und Häuserpreise nicht mehr leisten. „In China ist die eigene Wohnung wichtigstes Statussymbol und Absicherung für das Alter“, sagt Makler Zhang, „in zu hohen Preisen steckt deshalb großes Protestpotenzial für die Regierung.“

Sozialer Wohnungsbau sorgt für Stabilität auf dem Immobilienmarkt

In den Großstädten beträgt der Quadratmeterpreis oft das Dreifache eines durchschnittlichen Monatseinkommens eines gut verdienenden Angestellten. Wer einen Kredit bekommt, zahlt daran nicht selten ein ganzes Leben ab. In China leben mindestens zehn Millionen städtischer Haushalte auf einer Prof-Kopf-Wohnfläche von unter zehn Quadratmetern. Daher fördert Peking neben der Marktabkühlung auch den Bau von Sozialwohnungen.

Die Preise im unteren und mittleren Wohnsegment dürften daher mittelfristig fallen, glaubt Richard Middleton, Chinaexperte von der Immobilienfirma Cushman & Wakefield. Doch aus seiner Sicht ruht der Sektor auf sicheren Säulen. „Der Boom des Immobilienmarkts ist das Ergebnis des gigantischen Wachstums in China“, so Middleton, „und die Regierung sorgt für Grundstabilität auf dem Markt.“

Für die zukünftige Entwicklung setzt er vor allen Dingen auf stabile Preise im Luxussegment und die wachsende Nachfrage der ambitionierten Mittelschicht. Nach einer Marktprognose von Cushman & Wakefield wird diese Gruppe mit einem Vermögen zwischen 18.000 und 36.000 US-Dollar in den nächsten zwölf Jahren auf 500 Millionen anwachsen. Middleton: „Wir glauben, dass wir ohne politische und wirtschaftliche Hindernisse in China weiter wachsen werden.“ Mittelfristig mag das aufgehen. Kurzfristig aber bringt der zugedrehte Kredithahn erst einmal viele chinesische Immobilienentwickler in die Klemme. Im Schnitt haben sie im ersten Halbjahr 2008 nur 30 Prozent ihres Verkaufszieles für das gesamte Jahr erreicht, ergab eine Untersuchung von Goldman Sachs. Unwahrscheinlich, dass sie genügend Käufer für die übrigen 70 Prozent in der zweiten Jahreshälfte finden werden.

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