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Immobilienmarkt Chinas Immobilienmarkt bedroht

Trotz Gegensteuerns der Regierung droht Chinas Immobilienmarkt einzubrechen. Langfristig aber wird der Wohnungsmarkt weiter boomen.

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Chinas Immobilienmarkt droht Quelle: AP

Die Kundin ist stark geschminkt, eine Geschäftsfrau, die das Handy nicht aus der Hand legt. Zwei Wohnungen in der Anlage „Julong Garden“ im zentralen Osten Pekings will sie sich heute von Zhang Chunhe, Angestellter der Immobilienmaklerfirma Hualiang, zeigen lassen. Die rund zwei Dutzend sechsstöckigen weißen Häuser und das wolkenkratzer-ähnliche Hauptgebäude liegen zentral im beliebten Stadtviertel Chaoyang, ein guter Ort fürs Geschäftemachen, Einkaufen und Ausgehen.

Seit einem halben Jahr sucht die Enddreißigerin ein Drei-Zimmer-Apartment für ihre Eltern. Rund zwei Dutzend Apartments hat sie sich schon angeschaut. Mal passt ihr die Lage nicht, mal der Schnitt, mal der Preis. „Sie zögert“, sagt Zhang, „weil sie Angst vor einem Einbrechen des Immobiliensektors hat.“ Oder weil sie hofft, dass die Immobilienpreise nachgeben und sie eine Wohnung später zu einem günstigeren Preis kaufen kann.

Seit über drei Jahren versucht Chinas Regierung den Immobilienmarkt abzukühlen. Die Regierung hat die Bedingungen für die Bauland- und Kreditvergabe verschärft, die Notenbank wiederholt die Zinssätze erhöht. Lange blieb das ohne große Wirkung, doch jetzt zeigt der Markt erste Anzeichen der Abkühlung. Bei den profitverwöhnten Immobilienunternehmen herrscht Katerstimmung, weil sie ihre Objekte nicht mehr so schnell loswerden.

Im Süden Chinas sind die Preise bereits eingebrochen

Zwar ist in Peking der Quadratmeterpreis für Wohnungen in diesem Jahr sogar noch leicht gestiegen auf knapp über 12. 000 Yuan (rund 1.200 Euro). Auch in der Businessmetropole Shanghai sind die Preise stabil. Aber seit Beginn dieses Jahres ist der Verkauf von neuen Immobilien landesweit um sieben Prozent gefallen – der erste Rückgang seit 1997. In Peking etwa haben allein im Mai und April rund acht Prozent der Wohnungskäufer in zehn neu geplanten Apartmentanlagen ihre Kaufentscheidung rückgängig gemacht.

In anderen Regionen Chinas sind die Preise sogar schon eingebrochen: In den südlichen Metropolen Shenzhen und Kanton sind die Preise seit Anfang des Jahres um 7,3 Prozent beziehungsweise 3,3 Prozent gefallen (siehe Grafik rechts). Derweil hält der Bauboom unverändert an. Nach Angaben der internationalen Wirtschaftsberatung Global Insight nahmen die Investitionen in städtische Immobilien in den ersten fünf Monaten dieses Jahres um mehr als 30 Prozent zu – ein „atemberaubendes Tempo“ und kein bisschen langsamer als im Vorjahreszeitraum.

Kaufpreisentwicklung für Wohneigentum Index 100 = 1. Quartal 2000 (Zur Vollansicht bitte auf die Grafik klicken) Quelle: DTZ

Bröckelnde Nachfrage und weiter steigendes Angebot – kein Wunder, dass mehr und mehr Investoren von der US-Investmenbank Wachovia über die niederländische Bank ING und Morgan Stanley Real Estate Fund bis hin zur chinesischen Shanghai Zicheng Enterprise sich nun mit dem Verkauf ihrer Eigentumsobjekte beeilen. Sie alle wollen schnell raus, den kränkelnden Markt verlassen. Auch der Markt mit Gewerbeimmobilien ist betroffen. Viele Objekte stehen leer..

Die beiden Wohnungen, die Zhang Chunhe seiner Kundin heute anbietet, liegen beide im elften Stock des Hauptgebäudes der „Julong Garden“-Anlage. Beide sind raffiniert geschnitten. Über den Preis – 13.000 Yuan pro Quadratmeter (1.300 Euro)– redet sie erst gar nicht. Der Wohnungsbesitzer antwortet auf ihre Fragen mit verschränkten Armen. Runter mit dem Preis will er nicht. „Sollen sie doch sehen, ob die Preise wirklich fallen“, knurrt er. Das spekulative Zurückhalten von Wohnraum war neben der Kungelei zwischen Immobilienfirmen, Banken und Regierung ein Grund dafür, dass sich in China eine Immobilienblase gebildet hat. Von 2001 bis 2006 haben sich die Wohnungspreise beispielsweise in Peking und der Perlflussdelta-Metropole Shenzhen vervierfacht. In ähnlicher Größenordnung kletterten sie auch in anderen Großstädten wie Shanghai oder Xiamen. Viele Investoren kauften Wohnungen nur in der Absicht, das Objekt kurze Zeit später mit Aufschlag wieder verscherbeln zu können. Manche Wohnung hatte so schon mehrere Eigentümer, bevor überhaupt jemand eingezogen war.

Verteilung des verfügbaren städtischen Einkommens von 1985 bis 2025 (in Prozent) (Zur Vollansicht bitte auf die Grafik klicken) Quelle: Nationales Chinesisches Statistikbüro (NBS), McKinsey Global Institute

Bis zu 300 Prozent Eigenkapitalrentabilität haben Immobilienunternehmer in diesen goldenen Jahren erwirtschaftet – erheblich mehr als die von der Regierung offiziell angegebene Zahl von 27 Prozent, wie selbst die Vize-Chefin der chinesischen Zentralbank, Wu Xiaoling, gesteht: „Woher kommt denn dann das ganze Vermögen in der Branche?“ In der Tat: Acht der zehn reichsten Geschäftsleute Chinas des Jahres 2007 sind im Immobiliensektor tätig. Mitverdient haben allerdings auch die Banken bei der Kreditabwicklung ebenso kräftig wie auch die Regierung durch legale Steuern und viele staatliche Angestellte durch illegale Bestechungsgelder bei der Vergabe von Bauland und Lizenzen.

Doch nun macht Peking die Immobilienblase Sorgen. Die Regierung fürchtet, dass sie mit einem Schlag platzen und die Gesamtwirtschaft dämpfen könnte, ähnlich wie Anfang der Neunzigerjahre in Japan oder jetzt in den USA. Zudem hat sich auch der Anstieg der Energie- und Nahrungsmittelpreise beschleunigt. Die höhere Inflation aber erfordert eine noch striktere Gangart der Notenbank, um die üppige Geldversorgung der Wirtschaft wieder einzufangen. Anstatt der angestrebten sanften Landung könnte die Realwirtschaft dann unter der Last steigender Zinsen und knapper Kredite stärker einbrechen. Bislang ist davon allerdings noch nichts zu spüren. Das Wirtschaftswachstum hat nur wenig nachgelassen. Es betrug immer noch 10,1 Prozent im ersten Halbjahr 2008 gegenüber 11,5 Prozent im ersten Halbjahr 2007.

Mehr noch sorgt die Regierung in Peking denn auch, dass Inflation und Immobilienspekulation zu sozialen Spannungen führen könnten. Selbst große Teile der Mittelschicht können sich die horrenden Wohnungs- und Häuserpreise nicht mehr leisten. „In China ist die eigene Wohnung wichtigstes Statussymbol und Absicherung für das Alter“, sagt Makler Zhang, „in zu hohen Preisen steckt deshalb großes Protestpotenzial für die Regierung.“

Sozialer Wohnungsbau sorgt für Stabilität auf dem Immobilienmarkt

In den Großstädten beträgt der Quadratmeterpreis oft das Dreifache eines durchschnittlichen Monatseinkommens eines gut verdienenden Angestellten. Wer einen Kredit bekommt, zahlt daran nicht selten ein ganzes Leben ab. In China leben mindestens zehn Millionen städtischer Haushalte auf einer Prof-Kopf-Wohnfläche von unter zehn Quadratmetern. Daher fördert Peking neben der Marktabkühlung auch den Bau von Sozialwohnungen.

Die Preise im unteren und mittleren Wohnsegment dürften daher mittelfristig fallen, glaubt Richard Middleton, Chinaexperte von der Immobilienfirma Cushman & Wakefield. Doch aus seiner Sicht ruht der Sektor auf sicheren Säulen. „Der Boom des Immobilienmarkts ist das Ergebnis des gigantischen Wachstums in China“, so Middleton, „und die Regierung sorgt für Grundstabilität auf dem Markt.“

Für die zukünftige Entwicklung setzt er vor allen Dingen auf stabile Preise im Luxussegment und die wachsende Nachfrage der ambitionierten Mittelschicht. Nach einer Marktprognose von Cushman & Wakefield wird diese Gruppe mit einem Vermögen zwischen 18.000 und 36.000 US-Dollar in den nächsten zwölf Jahren auf 500 Millionen anwachsen. Middleton: „Wir glauben, dass wir ohne politische und wirtschaftliche Hindernisse in China weiter wachsen werden.“ Mittelfristig mag das aufgehen. Kurzfristig aber bringt der zugedrehte Kredithahn erst einmal viele chinesische Immobilienentwickler in die Klemme. Im Schnitt haben sie im ersten Halbjahr 2008 nur 30 Prozent ihres Verkaufszieles für das gesamte Jahr erreicht, ergab eine Untersuchung von Goldman Sachs. Unwahrscheinlich, dass sie genügend Käufer für die übrigen 70 Prozent in der zweiten Jahreshälfte finden werden.

Insbesondere lokale Unternehmen mit in Projekten festsitzendem Kapitel lechzen nach neuem Geld. Eine wachsende Zahl an Geschäftspleiten erschütterte die Branche: Zuerst erwischte es im November 2007 die Shenzhener Firma Zhongtian Real Estate. Dann meldeten das ebenfalls dort ansässige Unternehmen Changhe Real Estate und die Pekinger Immobilienfirma Xinyitian die Schließung von Dutzenden ihrer Filialen. Anfang 2008 musste Chinas größter Immobilienhändler Chuanghui Real Estate etliche Zweigstellen schließen und zwei Drittel seiner 20.000 Mitarbeiter entlassen.

Doch der bekannte chinesische Immobilienunternehmer, Pan Shiyi, CEO der 1995 gegründeten Firma Soho China, verbreitet schon wieder Optimismus, wenn auch mit Sarkasmus gewürzt. „Schlimmer kann es nicht werden“, sagt Pan, „nach dem Regen kommt auch wieder Sonnenschein.“ Pan hofft auf ein Ende der Kreditverknappung und Zinsanhebung. Nicht völlig grundlos: Denn der Regierung selbst bereitet die restriktive Geldpolitik zunehmend Kopfzerbrechen. Durch die wiederholte Leitzinserhöhung und die erwartete graduelle Aufwertung des Yuan fließt seit Monaten mehr und mehr spekulatives Kapital ins Land. Wissenschaftler schätzen die Summe auf 300 Milliarden bis zu 1,75 Billionen US-Dollar – letztere Zahl stammt aus einem Bericht der chinesischen Akademie für Sozialwissenschaften und überträfe sogar die Summe der chinesischen Devisenreserven.

Dämpfende Wirkung der Geldpolitik nicht von Dauer

Analysten glauben daher, dass die restriktive Geldpolitik und deren dämpfende Wirkung auf den Immobilienmarkt nicht mehr von Dauer sein werden. Aufmerksam haben sie eine neue Nuance in den Reden von Premierminister Wen Jiabao registriert. Wen betont seit Kurzem, dass neben der Inflationsbekämpfung nun auch ein schnelleres Wirtschaftswachstum wieder in den Fokus der Regierung gerückt sei.

„Das signalisiert, dass die Regierung keine weitere Dämpfung des Immobilienmarktes anstrebt“, sagt Wang Derong, Analyst bei Citic Securities. Wang hält es für wahrscheinlich, dass die zu einem großen Teil noch immer staatlichen Banken auf Wens Botschaft hin ihre strengen Kreditvergabekriterien schon bald wieder lockern. Das sieht Liao Qun, Chefökonom bei der Citic Ka Wah Bank in Hongkong, im Prinzip genauso, nur glaubt er, dass „die Regierung erst die Stabilisierung des Immobiliensektors bis zur ersten Hälfte des Jahres 2009 abwarten wird, bevor sie die entsprechenden Beschränkungen aufhebt“.

Auch Li Haiqing, Rechtsberater der Immobilienfirma Pangu Investment, ist optimistisch, was die langfristige Entwicklung des Wohnungsmarktes angeht. Er rät nicht nur den Kunden zum Kauf, sondern handelt selbst nach dieser Devise. Im Mai hat er sich ein Appartement in einem rund zehn Jahre alten Hochhaus gekauft, Quadratmeterpreis 13.000 Yuan (rund 1.300 Euro). „Die Ängste um einen totalen Preisverfall sind größtenteils Produkt der Massenpsychologie“, sagt Li, „längerfristig wird der städtische Wohnungsmarkt wegen der zunehmenden Urbanisierung boomen.“ Vorausgesetzt allerdings, gibt Li zu bedenken, dass „Chinas Gesamtwirtschaft stabil bleibt – darauf kann ich einfach nur hoffen“.

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