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Berliner Mietendeckel 25 Prozent weniger Mietwohnungen

Exklusiv
Mit einem Minus von 47,4 Prozent brach das Angebot besonders stark ein bei den Wohnungen mit Baujahr vor 2014, also bei solchen, bei denen der Mietendeckel greift. Quelle: dpa

Die Lage auf dem Berliner Mietmarkt gerät durch den Mietendeckel weiter unter Druck. Eine exklusive Analyse von Immoscout24 für die WirtschaftsWoche zeigt, dass innerhalb eines Jahres 25 Prozent weniger Mietwohnungen angeboten werden. Experten sprechen von einem „immensen Schaden“, Linken-Chef Riexinger will die Maßnahmen dagegen intensivieren.

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Der Berliner Mietmarkt gerät weiter unter Druck, wie eine exklusive Analyse von Immoscout24 für die WirtschaftsWoche zeigt, für die jeweils das Angebot auf dem Portal in den Monaten Juli 2019 und Juli 2020 verglichen wurde. Grund für die verschärfte Lage ist offenbar auch der Mietendeckel, ein bisher bundesweit einzigartiges Gesetz der rot-rot-grünen Landesregierung – mit dem der angespannte Mietmarkt eigentlich entlastet werden soll.

Doch wie die Analyse zeigt, werden auf dem Portal innerhalb eines Jahres insgesamt 25 Prozent weniger Mietwohnungen angeboten. Mit einem Minus von 47,4 Prozent brach das Angebot besonders stark ein bei den Wohnungen mit Baujahr vor 2014, also bei solchen, bei denen der Mietendeckel greift. Dieser Effekt konnte nicht ausgeglichen werden durch ein Plus von 24,4 Prozent bei den Neubauten.

Gleichzeitig wollen viele Eigentümer die vom Mietendeckel betroffenen Wohnung offensichtlich loswerden: Sie wurden mit einem Plus von 38,8 Prozent deutlich häufiger zum Kauf angeboten als noch im Juli 2019. Grund dürfte sein, dass die Eigentümer dauerhaft niedrigere Mieteinnahmen fürchten. So sind die Angebotsmieten für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 bei Immoscout innerhalb eines Jahres um acht Prozent gesunken: Lagen sie im Juni 2019 noch bei durchschnittlich 12,91 Euro pro Quadratmeter, waren es 11,90 Euro pro Quadratmeter im Juli 2020.

Berlin unterscheidet sich mit diesem großen Minus auf dem Mietmarkt eklatant von den anderen deutschen Großstädten Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart, wo im Juli 2020 im Schnitt 33,4 Prozent mehr Mietwohnungen auf Immoscout angeboten wurden als noch im Juli 2019. Dagegen ist das Angebot an Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 in diesen Städten gesunken, im Schnitt um 5,9 Prozent innerhalb eines Jahres.

Durch den Mietendeckel waren in der Hauptstadt im Februar 2020 rund 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren worden. Ab 2022 dürfen sie höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Ziel ist, den zuletzt starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt zu bremsen.

Juristisch und politisch ist das Projekt hochumstritten, derzeit prüft das Bundesverfassungsgericht, ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Das Urteil wird auch ein bundesweites Signal haben. Der Mietendeckel war von der Berliner Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) durchgesetzt worden, Anfang August ist sie jedoch wegen falsch abgerechneter Bezüge zurückgetreten. Ihre Nachfolgerin soll von der Berliner Linken diese Woche bekannt gegeben werden.

Wer nun aber vom Mieter zum Käufer werden will, hat in der Hauptstadt ebenfalls schlechtere Karten – denn dass so viel mehr Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 angeboten werden, führt auf Immoscout keineswegs zu sinkenden Angebotspreisen. Vielmehr ist der Preis innerhalb eines Jahres um 6,6 Prozent gestiegen: Von 4.707 Euro pro Quadratmeter im Juli 2019 auf durchschnittlich 5.020 Euro pro Quadratmeter im Juli 2020.

Das ist aber immer noch günstiger als in den anderen Top 6-Großstädten. Dort wurden Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 im Schnitt für 6.326 Euro pro Quadratmeter angeboten, im Vorjahresmonat waren es durchschnittlich 5.815 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Wachstum um 8,8 Prozent innerhalb eines Jahres.

Experten sind von der Entwicklung in Berlin alarmiert: „Eine Mietwohnung in Berlin zu finden, ist schwerer denn je“, erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. Durch den Mietendeckel gehe die Angebotsschere zwischen Mietwohnungen und Verkaufswohnungen „immer weiter auseinander und führt zu einem noch höheren Nachfragedruck, vor allem für Bestandswohnungen“.

Auch Kai Warnecke, Präsident des Verbands Haus & Grund, kritisiert: „Der Mietendeckel richtet immensen Schaden an – bei Mietern und Vermietern“. Diese Entwicklung sei „für jeden, der nicht mit ideologischen Scheuklappen durch das Leben geht, vorherzusehen“ gewesen. Je mehr die Mieten und Wohnungsmärkte reguliert würden, umso mehr würden Eigentümer ihre Mietwohnungen aufgeben und an Selbstnutzer verkaufen. Verstärkt würde diese Entwicklung durch den Lock-in-Effekt: Bestandsmieter würden länger als eigentlich gewollt in ihren Wohnungen „mit stark regulierten Mieten“ bleiben.

Angesichts der gesunkenen Mieten verteidigt Linken-Chef Bernd Riexinger das Gesetz der rot-rot-grünen Regierung in der Hauptstadt: „Die harten Fakten sprechen nicht für einen Kurswechsel, sondern für eine Intensivierung der Maßnahmen“, kündigte er an.

Riexinger führt das geringere Angebot an Mietwohnungen auch auf die Coronakrise zurück, viele Mieter würden wegen unsicherer Zukunftsperspektiven womöglich nicht umziehen. Dann allerdings müsste die Fluktuation auch in den anderen Großstädten sinken, die ebenfalls von der Pandemie betroffen sind – doch dort wächst laut Immoscout ja das Angebot an Mietwohnungen.

Dass Eigentümer ihre Altbauten verstärkt anbieten, sieht Riexinger hingegen durchaus als Folge des Mietendeckels: „Der Anreiz, Mieter rauszuwerfen, um Luxussanierungen durchführen zu können, ist sicherlich gesunken“, sagte Riexinger: „Das ist ja auch etwas Gutes.“

Die Aufgabe der neuen Bausenatorin werde sein, für bezahlbaren Wohnraum in der Hauptstadt zu sorgen, betonte Riexinger: „Dafür werden mit dem Mietendeckel die Bestandsmieten auf einem erträglichen Niveau gehalten und durch Neubau zusätzliche Wohnungen bereitgestellt. Beides funktioniert offensichtlich“, ist Riexinger überzeugt. Falls Vermieter gerade Wohnungen künstlich zurückhalten würden, „wird das ein Ende haben, sobald das Urteil zum Mietendeckel gesprochen ist.“

Viele Vermieter nutzen nach Angaben von Immoscout bei ihren Inseraten derzeit ein sogenanntes „Zwei-Mieten-Modell“ und geben nach Angaben von Immoscout vermehrt zwei Mietpreise in den Inseraten an: Die Miete, die ohne Mietendeckel verlangt werden würde, und eine im Freitext geringere Mietendeckel-konforme Miete. Damit reagieren die Vermieter auf die Rechtsunsicherheit im Hinblick auf die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes.

Auch aus Sicht von Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, überwiegen die Vorteile des Mietendeckels angesichts der gesunkenen Mieten, zumal die Eigentumsquote in Berlin sehr gering ist, 83 Prozent der Haushalte leben in Mietwohnungen.

Die Sprecherin der Berliner Senatsverwaltung ist ebenfalls skeptisch, dass sich der Mietendeckel im analysierten Zeitraum so stark ausgewirkt habe. Wie auch Werner und Riexinger sieht sie die Coronakrise als einen Grund für die geringere Fluktuation. Insgesamt sei die Wohnungsmarktlage in Berlin „angespannt“, die Mieten in Bestandswohnungen hätten sich in den letzten zehn Jahren oftmals verdoppelt, weshalb viele Mieter nicht umziehen würden.

Mittelfristig müssten in der Hauptstadt wieder mehr als 50 Prozent des Wohnungsbestandes in kommunale Hand gelangen, forderte Werner vom Berliner Mieterverein. Dafür müsse auch der Rückkauf privatisierter Wohnungsbestände „weiterhin verfolgt und gegebenenfalls optimiert“ werden.

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