Man hat sich inzwischen fast an diese Rekord-Kaskaden gewöhnt: Schon wieder sind die Preise gestiegen, ja explodiert, je nach Bundesland sogar bis auf das Zehnfache. Diesmal zeigen diese Zahlen jedoch nicht, wie so oft, die Explosion der Miet- oder Kaufpreise von Immobilien. Sondern von etwas, das scheinbar wenig mit dem Preiswahnsinn der Großstädte zu tun hat: Agrarland.
Wie Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen, sind die Preise für Agrarflächen in Deutschland seit der Wiedervereinigung knapp auf das Doppelte gestiegen. Hierbei sind wohlbemerkt Gebäude oder Inventar nicht mit eingerechnet.
Dabei gibt es deutliche regionale Unterschiede. Während Agrarland in den alten Bundesländern heute etwas mehr als doppelt so viel kostet wie nach der Wiedervereinigung, liegen die Preise im Osten mehr als viermal so hoch wie 1991. Das liegt hauptsächlich an den Preisen in Mecklenburg-Vorpommern, die annähernd auf das Zehnfache gestiegen sind, sowie an denen in Sachsen-Anhalt, die sich vervierfacht haben. Absolut gesehen bleiben die Preise in Westdeutschland dennoch höher (siehe Grafiken).
Hinter dem Acker-Boom stehen nicht die Landwirte. Sie sehen sich ganz im Gegenteil als Opfer der Entwicklung. Auch deshalb sind viele von ihnen an diesem Montag nach Berlin gereist, um der Bundesregierung ihr Leid zu klagen. Beim „Agrar-Gipfel“ geht es um die Vielzahl an Vorschriften, von denen sich die Bauern drangsaliert fühlen, vor allem aber um das Gefühl, von der Politik allein gelassen zu werden.
Zumindest bezüglich der Agrarpreise ist dieser Vorwurf nicht völlig ungerechtfertigt. Die Käufer, die die Preise derart in die Höhe treiben, sind oft Anleger auf der Suche nach Rendite. Die gibt es praktisch nur noch in risikobehafteten Anlageformen wie Aktien. Selbst Immobilien können nicht mehr als risikoarm gelten in Zeiten, in denen sich die Warnungen vor einer Immobilienblase häufen.
Agrarland kommt da als etwas bodenständigerer Verwandter der Immobilie gerade recht: vor den Toren der teuren Städte, weniger glamourös, weniger Rendite, dafür stabil. Andreas Tietz, Agrar-Experte am Thünen-Institut für ländliche Räume, spricht von einer „sehr sicheren Anlage“.
Wie viele Transaktionen genau auf das Konto von Investoren gehen, wird nicht erfasst. Doch es gibt Indizien. So hat Thünen-Forscher Tietz erhoben, dass inzwischen jeder dritte ostdeutsche Agrarbetrieb mehrheitlich einem ortsfremden Investor gehört.
Den Investoren, die derzeit sprichwörtlich kaum wissen, wohin mit ihrem Geld, stehen oftmals einzelne Landwirte gegenüber, die nicht über solch ein dickes Kapitalpolster verfügen. Je höher die Bodenpreise steigen, desto unerschwinglicher wird für die Pächter unter ihnen das eigene Stück Land.
Hinzu kommt für die Pächter, dass neue Eigentümer die Pacht oft anheben, um ihre Renditeerwartungen zu erfüllen. Analog zu den Kaufpreisen haben sich auch die Pachtpreise in den vergangenen Jahren nahezu verdoppelt.
In Bezug auf das Agrarland sind die Landwirte immerhin mit einem Quäntchen Hoffnung nach Berlin gereist: Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner hatte schon im Voraus postuliert, dass „Ackerland in Bauernhand“ gehöre. Allein, wie der griffige Spruch umgesetzt werden soll, ist bislang unklar.
Zur Methodik
Kaufwerte je Hektar sind die durchschnittlich gezahlten Preise der Grundstücke, die in einem Jahr den Besitzer gewechselt haben. Sie ergeben sich aus dem allgemeinen Preistrend auf dem Grundstücksmarkt, sie sind aber auch beeinflusst von der Qualität und Lage der Grundstücke, die ver- beziehungsweise gekauft wurden.
Ab 2010 Betriebe mit mindestens 5 Hektar, 1999 bis 2007 mit mindestens 2 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (LF) oder mit Spezialkulturen oder Tierbeständen, wenn festgelegte Mindestgrößen erreicht oder überschritten werden.
Quelle: Destatis
So sollen Landwirte laut Klöckner größere Chancen bekommen, wenn Flächen verkauft werden. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben sie indes schon heute. Dieses kann jedoch verhältnismäßig leicht ausgehebelt werden. Oft übernehmen Investoren nicht nur das Land, sondern auch das Unternehmen, dem das Land bislang gehört. Dann ist nämlich weder eine Genehmigung vonnöten, noch wird das Vorkaufsrecht fällig. Und, gewissermaßen als i-Tüpfelchen: Es wird auch keine Grunderwerbsteuer fällig.
Dennoch greift das Wehklagen der Bauern zu kurz, wie Agrar-Experte Tietz vom Thünen-Institut erklärt. Seine Argumentation: Zum einen leiden nicht nur Anleger unter den Nullzinsen, sondern auch wohlhabende Landwirte. Die vergrößern deshalb ihre Flächen, statt das Geld andernorts anzulegen – und tragen so zu den steigenden Preisen bei.
Zum anderen schlägt sich eben doch auch der Wohnungsmarkt auf die Agrarpreise nieder. Weil Städte mehr Bauland brauchen, kaufen sie dieses den Landwirten ab. Die dürfen den daraus erzielten Gewinn aber nur steuerfrei behalten, wenn sie ihn wiederum in Agrarland investieren. Gerade in Bayern, wo Bauland knapp ist, ist inzwischen auch Agrarland nur noch sehr begrenzt verfügbar, so dass die Preise hier in astronomische Höhen steigen.
Dennoch erwartet Tietz bundesweit ein Ende der Preisexplosion beim Agrarland. Angesichts des Klimawandels würden Ernten unberechenbarer – und Agrarland damit eben keine ganz so sichere Anlage mehr.
