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Demografie Wie der Bevölkerungsrückgang deutsche Städte umformt

Der demografische Wandel verändert Deutschlands Städte – baulich, ökonomisch und sozial. Trotz sinkender Einwohnerzahlen droht vielerorts eine neue Wohnungsnot.

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Bürgermeister Michelmann Quelle: Christoph Busse für WirtschaftsWoche

Was soll er jetzt noch machen? Andreas Michelmann, 50, hat alles versucht. Seit 16 Jahren ist der gelernte Bergvermesser Oberbürgermeister von Aschersleben, der ältesten Stadt in Sachsen-Anhalt. Das historische Zentrum, wo die Sträßchen Zippelmarkt und Über den Steinen heißen, ist hübsch saniert, im Gewerbegebiet „Güstener Straße“ gibt es sogar Investoren aus China und Kasachstan. Die mit viel Geld gepäppelten Grundschulen haben einen so guten Ruf, dass Kinder aus bis zu 25 Kilometer Entfernung anreisen. Michelmann, ein agiler Typ mit Dreitagebart, hat die Landesgartenschau 2010 nach Aschersleben geholt, er garantiert den Eltern einen Krippenplatz für ihre Kleinen, lässt gerade ein modernes Bildungszentrum bauen, und sanierte Altbauwohnungen in bester Zentrumslage gibt es zum Quadratmeterpreis von 4,35 Euro zu mieten. Trotzdem wollen in Michelmanns Stadt immer weniger Menschen leben.

Jahr für Jahr schrumpft die Einwohnerzahl, obwohl mittlerweile elf Ortschaften aus dem Umland eingemeindet worden sind. Knapp 30 000 Einwohner zählt Aschersleben aktuell, in zehn Jahren werden es nur noch 25 000 sein. Im „Kosmonautenviertel“, einer Plattenbausiedlung am Stadtrand, sind viele Fassaden frisch gestrichen und die Balkone bunt, doch hinter den Gardinen wohnen meistens Rentner – oder niemand mehr. Obwohl mehrere Blöcke abgerissen wurden, stehen 15 Prozent der Wohnungen leer, „der Altersdurchschnitt in manchen Häusern liegt bei über 60 Jahren“, sagt Michelmann. Dass es in Aschersleben jedes Jahr 250 weniger Geburten als Sterbefälle gibt, kann der OB nicht beeinflussen. Das Ziel des parteilosen Stadtoberhaupts ist mittlerweile nur noch, „den negativen Wanderungssaldo zu stoppen“ – es sollen nicht länger mehr Leute wegziehen, als neue von außen hinzukommen.

Stadt schlägt Land

Das Schicksal des wackeren Bürgermeisters aus der ostdeutschen Provinz teilen derzeit Tausende von Amtskollegen – in Ost und West. Der demografische Wandel in Deutschland verändert das ökonomische und soziale Gefüge in vielen Städten, und er verpasst ihnen zunehmend ein neues Gesicht. Jahrzehntelang war es vornehmste Aufgabe der Stadtentwickler, Wachstum zu managen, Straßen bauen zu lassen und neue Wohnviertel und Gewerbeflächen zu erschließen. Jetzt müssen Politiker und Stadtplaner das Schrumpfen organisieren, das im Verwaltungsdeutsch „Rückbau“ heißt – und weitaus schwieriger zu bewältigen ist. Wohnblöcke, Kindergärten, Schulen, Krankenhäuser, Kanäle, Wasser- und Fernwärmeleitungen, Ämter, Theater: Was wird aus einer teuren Infrastruktur, die immer weniger Menschen nachfragen?

Dass Deutschland schrumpft, ist nicht neu, aber wie stark die Einwohnerzahl tatsächlich zurückzugehen droht, zeigt eine neue Hochrechnung des Statistischen Bundesamts: Danach werden 2030 statt 82 Millionen Menschen nur noch 77,3 Millionen in Deutschland leben, bis 2060 kracht die Zahl auf 64,5 Millionen herunter. Während das Minus in den westdeutschen Flächenländern mit 19 Prozent noch beherrschbar erscheint, sind es in Ostdeutschland verheerende 37 Prozent. Im Osten wird 2030 jeder dritte Einwohner älter als 65 Jahre sein. Auf 100 Erwerbsfähige kommen dann 74 Rentner.

Als Folge erwarten Experten massive Wanderungsbewegungen – und eine wachsende Schere zwischen Verlierer- und Gewinnerregionen. „Die Menschen drängt es in die Städte“, sagt Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und Repräsentant einer Branche, die Wanderungstrends lange vor der amtlichen Statistik registriert. 2050 werden über 80 Prozent der Deutschen in Städten oder „verdichteten Räumen“ leben – 1950 waren es gerade mal 62 Prozent. Davon profitieren Großstädte wie München, Hamburg und Berlin, der Großraum Frankfurt und die Rheinschiene mit Bonn, Köln und Düsseldorf, in den neuen Ländern wohl Dresden und Leipzig. Dem stehen viele Regionen gegenüber, die immer leerer werden: Teile Ostdeutschlands, das Ruhrgebiet, aber auch Gebiete in Nordbayern, Nordhessen und im südlichen Niedersachsen.

Wo künftig Wohnungen fehlen

Welche Gegenstrategien gibt es für Gemeinden, Klein- und Mittelstädte, die auszubluten drohen? Vor allem drei große Trends zeichnen sich ab:

Renaissance der Innenstadt: Im Wettbewerb der vielen Leitbilder, was eine Stadt sein soll und kann, wird sich nach Ansicht vieler Experten die Idee einer „rezentrierten Stadt“ mit kurzen Wegen durchsetzen, in der Arbeit, Wohnen und Freizeitgestaltung zusammenrücken – was Energie, Flächenverbrauch, Pendlerströme und Verkehr reduziert. Um die Infrastrukturkosten zu senken, konzentriert sich die Stadtentwicklung auf einen aufgewerteten Stadtkern, während an der Peripherie ganze Wohnblöcke samt der im Boden liegenden Leitungen weggerissen werden.

Auch Aschersleben hat ein Projekt „Konzentration auf den Kern“ begonnen – mit ersten Erfolgen. Einige Discounter haben Dependancen auf der grüne Wiese geschlossen und an den Rand der Innenstadt verlagert. „Der Einzelhandel rückt wieder in die Mitte“, freut sich OB Michelmann. Seine Stadt hat in nur zwei Jahren 40 Millionen Euro in den Stadtumbau gesteckt, etwa in neue Grünanlagen im Zentrum. In den Außenbezirken hat sie drei Grundschulen und ein Gymnasium dichtgemacht; dafür öffneten zwei neue Schulen in der City. Mancher Versuch, das Stadtbild zu verschönern, kommt geradezu rührend daher: Entlang des Innenstadtrings sind vor besonders hässlichen Baulücken und Fassaden kleine Kunstwerke platziert worden. Die 5b der Albert-Schweitzer-Schule hat Scherenschnitte gebastelt und an den Fensterscheiben der Ruine befestigt, die einst das Bahnhofshotel von Aschersleben war.

Mehr Kooperation: Nach dem ersten großen Schwung an Eingemeindungen in den Siebzigerjahren könnte der demografische Wandel eine zweite Zentralisierungswelle provozieren. Seit der Wiedervereinigung ist die Zahl der Landkreise, kreisfreien Städte und selbstständigen Gemeinden bereits von knapp 16 700 auf rund 12 400 gefallen; allein 2009 schlüpften – mehr oder weniger freiwillig – über 200 Gemeinden bei größeren Nachbarn unter. Dieser Trend dürfte sich durch den demografischen Wandel verstärken, weil viele Kleinkommunen wirtschaftliche Probleme bekommen. Allerdings sind die Widerstände bei Bürgern und Honoratioren, deren Kommune die Selbstständigkeit verliert, enorm. Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB), glaubt daher an eine andere Zukunftsstrategie: „Die Kommunen werden stärker kooperieren und bestimmte Leistungen aufteilen.“ Dies gelte etwa bei den Schulen. Auch bei Betreuungsdiensten, der Finanzverwaltung, Datenverarbeitung, Wasserwirtschaft und im Nahverkehr könnten die Kommunen ihre Angebote stärker bündeln.

Mobile Dienste auf dem Land: „Auf dem Land werden viele Angebote in Zukunft nur noch mobil verfügbar sein“, glaubt der Stadtforscher Klaus Beckmann, Leiter des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) in Berlin. Die medizinische Versorgung erbrächten dann womöglich „Ärzte auf Rädern“, die zwischen den Orten pendeln. Den örtlichen Supermarkt könnten Lebensmittel-Busse oder Inhouse-Dienste ersetzen, die Einkäufe direkt nach Hause liefern. Im Schulbereich werde laut Beckmann die „lange Zeit verpönte Ein-Klassen-Schule wieder auf die Agenda kommen“, in der Schüler unterschiedlichen Alters gemeinsam lernen. Selbst über „Teilinternate“, in denen Schüler einer Region für drei bis vier Tage in der Woche untergebracht sind, müsse man nachdenken, damit die Kinder nicht überlange Schulwege in Kauf nehmen müssten.

Ein Plattenbau in Dresden. Die Quelle: dpa

Der demografische Wandel hat aber nicht nur Folgen für Bürger und Politik, sondern trifft auch die Wirtschaft. Schon in zehn Jahren dürften bundesweit rund zwei Millionen Fachkräfte fehlen. Zudem schrumpft mit sinkender Einwohnerzahl auch die Nachfrage, was insbesondere – und schon jetzt – die Wohnungswirtschaft trifft. In Ostdeutschland haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften seit 2002 rund 250 000 Wohnungen abreißen müssen, um den Markt zu stabilisieren. Trotzdem stehen aktuell rund eine Million Einheiten leer. Die Immobilienbranche befürchtet eine „zweite Leerstandswelle“, wenn die Zahl der Haushalte ab 2010 wie erwartet drastisch sinkt. Experten halten dann den Abriss von weiteren 200 000 bis 250 000 Ost-Wohnungen für notwendig, damit in den Städten keine Geisterquartiere entstehen.

Umso überraschender kommen die Ergebnisse einer neuen Studie daher, die das Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos Mitte März präsentierte. Nach der im Auftrag von Mieterbund, Bau-Gewerkschaft und mehreren Bauverbänden erstellten Expertise droht – trotz sinkender Einwohnerzahlen – vielerorts eine neue Wohnungsnot. Die Forscher erwarten bis zum Jahr 2025 in drei Vierteln aller Regionen eine „Wohnungsbaulücke“. Auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung geht im Zeitraum von 2010 bis 2025 von einem Neubaubedarf von 183 000 Einheiten pro Jahr aus, allein in München werde die Wohnflächennachfrage um 14 Prozent steigen. Andere Studien halten gar 400 000 neue Apartments und Einfamilienhäuser pro Jahr für nötig. Wie kann das sein?

Grund ist der gespaltene Wohnungsmarkt in Deutschland. Dort, wo es Wohnraum en masse gibt, will ihn keiner haben. Wo hingegen der Bedarf wächst, fehlt es an Wohnungen, zumindest an der passenden Größe und Qualität. Die wachsende Zahl an Senioren etwa erfordert altengerechte, barrierefreie Behausungen – davon gibt es noch viel zu wenig. Gleichzeitig wächst in Deutschland trotz sinkender Bevölkerung die Zahl der Haushalte – laut Prognos um fünf Prozent bis 2025, weil immer mehr Menschen allein oder zu zweit leben.

Soziale Gegensätze verschärfen sich

„Familien, Singles und Rentner aus besonders stark betroffenen Regionen müssen aufgrund von höheren Mieten infolge der Knappheit an marktgerechten Wohnungen schlechtere Wohnverhältnisse in Kauf nehmen oder einen überdurchschnittlich großen Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben“, heißt es, holprig formuliert, in der Prognos-Studie. Auch Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen werden in wirtschaftsstarken Regionen wie München und Rhein-Main „aufgrund des teilweise massiven Wohnungsdefizits Einschnitte beim Wohnen beziehungsweise bei ihrer Lebensqualität machen müssen“.

Mehr noch: Innerhalb der Städte könnten sich soziale Gegensätze dramatisch verschärfen. Stadtforscher Beckmann warnt vor einem wachsenden Gefälle zwischen „den noch prosperierenden, den stagnierenden und den vom demografischen und wirtschaftlichen Rückgang geprägten Schrumpfungsregionen“. Zum anderen sieht er „eine Verschärfung der sozialen Disparitäten zwischen verschiedenen sozialen und ethnischen Gruppen, zum Teil aber auch Altersgruppen“ voraus. Um Derartiges zu verhindern, hatten Bund, Länder und Kommunen zwar schon vor gut zehn Jahren das Programm „Soziale Stadt“ ins Leben gerufen; seitdem sind über 2,3 Milliarden Euro in die Aufwertung von Problemvierteln geflossen. Doch dies war nur ein Tropfen auf den heißen Stein. „Immer mehr ärmere Menschen wohnen immer dichter beieinander und konzentrieren sich auf immer weniger Wohngebiete“, registriert GdW-Präsident Freitag.

Blick auf die nördliche Quelle: dpa/dpaweb

Wer ein solches Viertel sehen will, sollte nach Halle-Silberhöhe fahren. Hier, im Süden der Stadt, leben mehr als zwei Drittel der Menschen von Hartz IV, und wer kann, zieht weg. Seit der Wiedervereinigung ist die Einwohnerzahl um 60 Prozent gesunken. Die Sozialstruktur in diesem Viertel zu ändern, das sei kaum noch zu schaffen, gesteht Steffen Fliegner, der bei der Stadtverwaltung als „Stadtumbau-Manager“ arbeitet. „Die Mittelschicht ist weg und wohnt in sanierten Innenstädten oder im Häuschen im Grünen.“

Das Einzige, was jetzt noch für die Silberhöhe spricht, ist der Preis. „Wohnen ab 2,99 Euro/m2“ lockt die Hallesche Wohnungsgesellschaft (HWG) auf metergroßen Plakaten und bietet Interessenten zusätzlich einen „Umzugsbonus“ an. Die HWG gibt sich alle Mühe, in dem Komplex, in dem zu DDR-Zeiten die Arbeiter der Chemie-Kombinate Buna und Leuna zusammengepfercht waren, ein einigermaßen erträgliches Umfeld zu schaffen. Sie hat viele Gebäude abgerissen, andere saniert und Grünflächen angelegt. Es gibt neue Wege und Bäume und die Idee, den Plattenbaukomplex mit der nahen Saale-Elster-Aue zu verbinden; dann soll der Ort „Waldstadt Silberhöhe“ heißen.

Doch auch solche gut gemeinten Entwicklungsprojekte dürften wenig daran ändern, dass sich in Deutschlands Städten der Trend zu isolierten Rentner- und Transferempfänger-Quartieren verfestigt. Der Wohnungswirtschaft ist das ökonomisch sogar durchaus willkommen. Senioren sprühen keine Graffitis auf Häuserwände. Und Hartz-IV-Empfänger sind bei vielen Hausbesitzern gern gesehene Kunden, weil es bei ihnen meist keinen Stress mit der Miete gibt – die zahlt (bis zu einer bestimmten Höhe) der Staat. Hinter vorgehaltener Hand sagen Wohnungsmanager offen, dass die „unsanierte Platte eine echte Cashcow sein kann“.

Das Problem wird sich auch deshalb verschärfen, weil finanzielle Mittel für den Stadtumbau fehlen. Bund, Länder und Kommunen haben in den vergangenen acht Jahren rund 3,4 Milliarden Euro in ein Programm „Stadtumbau West und Ost“ gepumpt. Es soll auch bis 2016 verlängert werden, doch angesichts der desaströsen Haushaltslage dürfte der Umfang deutlich sinken. Die Städte seien in einer „doppelten Zange“ gefangen, warnt Difu-Präsident Beckmann. Die Einnahmen sinken, die Sozialausgaben steigen, daher fehlten nun Mittel für die Stadtentwicklung. Das Difu schätzt den Investitionsbedarf bei der Infrastruktur bis 2020 auf knapp 47 Milliarden Euro jährlich.

Auch positive Effekte möglich

Eine Katastrophe ist der demografische Wandel, trotz aller Risiken, gleichwohl nicht. Sinkende Einwohnerzahlen und eine überalternde Gesellschaft haben auch Vorteile. „Die Kriminalität wird stark zurückgehen, ebenso die Zahl der Verkehrsunfälle“, sagt Kommunalexperte Landsberg. Der Wettbewerb um Neubürger führe zudem dazu, „dass sich die Dienstleistungsqualität der Stadtverwaltungen erheblich verbessert“.

Und auch optisch kann Schrumpfen ein Gewinn sein. Viele Kommunen nutzen den Stadtumbau, um Bausünden der Vergangenheit zu schleifen. Beispiel Halle: Hier fallen im Juni zwei Insignien des sozialistischen Wohnungsbaus, zwei 22-Geschosser am zentralen Riebeckplatz. Die Hochhäuser galten zu DDR-Zeiten als eine Art Wahrzeichen (weshalb es eine Bürgerinitiative für ihren Erhalt gibt), die letzten Mieter sind aber schon vor sieben Jahren ausgezogen. 2,2 Millionen Euro kostet der Abriss die Hallesche Wohnungsgesellschaft. Im Bahnhofsviertel hat die HWG zudem eine Reihe von Hinterhöfen und Baracken aufgekauft und abgerissen; dort entsteht ein komplett neues Wohnviertel.

Beispiel Tübingen: Um junge Familien anzulocken, hat die Stadt auf einem alten Kasernengelände einen komplett neuen Stadtteil aufgebaut – mit ansprechender Architektur und ohne Autos (die müssen in Garagen am Siedlungsrand abgestellt werden). Das „Französische Viertel“ ist keine Schlafstadt, hier gibt es auch Läden, Gewerbebetriebe und ein breites Kulturangebot. Nicht wenige Bewohner arbeiten direkt vor der Haustür.

„Viele Städte haben in den vergangenen 50 Jahren noch nie so schön ausgesehen wie heute“, findet GdW-Chef Freitag. „Vielleicht schaffen wir es ja, zu neuer Größe aufzuschrumpfen.“ 

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