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Freytags-Frage
Immobilien-Boom: Preise für Eigentumswohnungen ziehen weiter an Quelle: dpa

Wie senkt man die Kosten des Eigenheimerwerbs?

Die Bundesregierung will die Kosten für den Kauf eines Eigenheims senken. Das Anliegen ist löblich, doch die konkreten Schritte werden nur wenig bringen. Drei Vorschläge zur Besserung.

Die Bundesregierung hat beschlossen, die Kosten des Eigenheimerwerbs zu senken. Denn in der Regel zahlen die Käufer von Immobilien bis zu einem Siebtel des Kaufpreises zusätzlich an die Maklerin, die Notarin und den Fiskus. Angesichts der Schwierigkeiten vor allem junger Familien, bezahlbares Wohneigentum zu finden, kann die Initiative nur begrüßt werden.

Diese drei Komponenten verteuern den Immobilienerwerb zu einem unterschiedlichen Grad. Die Grunderwerbsteuern variieren in der Bundesrepublik von Bundesland zu Bundesland und liegen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für die notarielle Beglaubigung sind zusätzlich etwa 1,5 Prozent fällig. Die frei verhandelbaren Maklergebühren liegen zwischen 3 und 6 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Kaufpreises.

In Thüringen beispielsweise kommen so schnell einige Euro zusammen, wie das Beispiel eines Hauses in Jena, das für 500.000 Euro verkauft würde, zeigt: Zum Kaufpreis kommen für den Käufer 32.500 Euro Grunderwerbsteuern (6,5 Prozent), 29.750 Euro Maklergebühren (bei 5 Prozent netto) sowie 7500 Euro Notargebühren, also insgesamt 69.750 Euro; das entspricht 13,95 Prozent. Und selbst bei einem preiswerteren Haus (das in Jena kaum zu finden ist, aber vielleicht in der Nähe) für 200.000 Euro fallen immer noch 27.900 Euro Nebenkosten an. Diese Summen können durchaus prohibitiv wirken.

Deshalb wäre es gut, dass die Regierung handelt. Der naive Bürger in der Sozialen Marktwirtschaft würde sicherlich vermuten, dass die Regierung hier die Kosten in den Blick nimmt, die sie selber verursacht oder vorschreibt. Dies wären die Grunderwerbsteuer und die (regulierten) Notargebühren. Wenn also der Staat darauf verzichtet, am Verkauf von Immobilien kräftig mitzuverdienen und zum Beispiel eine Grunderwerbsteuer von einem Prozent erhebt, wäre die preiswerte Variante des Beispiels in Thüringen schon mal um 11.000 Euro billiger, im teureren Fall wären es gar 27.500 Euro. Sinken die Notarkosten um 0,5 Prozentpunkte, sparen die Käufer weitere 1000 (beziehungsweise 2500) Euro.

Leider kommt in der politischen Landschaft außer den Freien Demokraten (FDP) niemand auf die Idee, hier anzusetzen. Die FDP hatte im Bundestag vorgeschlagen, dass die Bundesländer die Möglichkeit erhalten sollten, einen Freibetrag pro Person von bis zu 500.000 Euro einzuführen, der den Kauf von Immobilien in gemäßigten Preiskategorien sogar steuerfrei ermöglichen würde. Alle anderen Parteien lehnten diesen Vorschlag ab.

Stattdessen sollen nach Plänen der Bundesregierung die Maklergebühren angegangen werden. Sie will – wie bei der Miete – das Bestellerprinzip einführen und die Maklergebühren damit in der Regel komplett auf den Verkäufer übertragen. In den Beispielen oben fallen die Nebenkosten dann um 29.750 Euro beziehungsweise um 11.900 Euro.

Zunächst muss gefragt werden, ob sich die Kosten für die Käufer wirklich senken lassen, wenn eine der Kostenkomponenten wegfällt. Beide Rechnungen (nach Abschaffung der Steuern oder der Einführung des Bestellerprinzips) werfen jedoch erhebliche Zweifel auf. Denn es kann als unsicher gelten, dass die Kostenreduktion komplett dem Käufer zugutekommt. Dies wäre nur der Fall, wenn die Marktmacht nicht asymmetrisch verteilt ist. In Standorten wie München, Hamburg oder Frankfurt muss damit gerechnet werden, dass die Kaufpreise entsprechend ansteigen. Dann hätten die Käufer nichts gewonnen. Möglicherweise wirkt das Bestellerprinzip noch stärker in diese Richtung, weil es den Verkaufserlös sichtbar senkt und damit einen Anreiz dafür gibt, den Preis anzuheben; und zwar für alle Verkäufer. Dann hätte man quasi per Gesetz einen Anreiz zu Absprachen beziehungsweise kartellähnlichem Verhalten gegeben.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Oberhausen Quelle: imago images
Mönchengladbach Quelle: imago images
Saarbrücken Quelle: imago images
Leipzig Quelle: imago images
Duisburg Quelle: imago images
Wuppertal Quelle: imago images
Gelsenkirchen Quelle: imago images

Wesentlich wichtiger ist jedoch die Beobachtung, dass eine Steuersenkung sehr wohl mit einer marktwirtschaftlichen Ordnung kompatibel ist, während das Vorschreiben oder das Verbot von Transaktionen eher an sozialistische Planwirtschaften erinnert. Es ist bezeichnend, dass sowohl die Bundesregierung (geführt von der Partei Ludwig Erhards) als auch drei der vier Oppositionsparteien einer Steuersenkung ablehnend gegenüberstehen und stattdessen Eingriffe in die Vertragsfreiheit befürworten.

Dabei gäbe es außer der Steuersenkung noch weitere Maßnahmen, um Wohneigentum bezahlbar zu halten (beziehungsweise wieder zu machen).

  • Erstens kann die Bundesregierung die Bauvorschriften durchforsten und dafür sorgen, dass Bauen deshalb wieder preiswerter wird. In den letzten Jahrzehnten hat sich die Zahl der Vorschriften drastisch erhöht. Zahlreiche Auflagen gelten als nicht zielführend und können abgeschafft werden.
  • Zweitens könnten die Städte und Gemeinden überlegen, mehr Bauland auszuweisen. Nach wie vor scheint hier zu wenig Transparenz und zu viel Geschacher zu geben. Ebenso scheint es geboten, mehr Wohnbauten zu genehmigen.
  • Drittens könnten die Gemeinden kommunale Grundstücke als Bauland zu günstigeren Konditionen als bisher abgeben. Stattdessen machen sie ein Geschäftsmodell daraus, zum Beispiel indem sie die Baugrundstücke versteigern; selbst in einer Stadt wie Jena gibt es dann Preise bis knapp unter 1000 Euro pro Quadratmeter. Das Argument, man greife so die Konsumentenrente wohlhabender Bürger ab, die es sich leisten können, überzeugt nicht. Denn die Preissteigerungen für Bauland in guten Lagen haben sicherlich auch eine Sogwirkung für mittlere benachbarte Lagen.

Insgesamt ist der Markt für Wohneigentum zu stark reguliert, was zu überhöhten Preisen führt. Der Staat ist dabei noch viel zu stark als Spieler (d.h. Käufer und Verkäufer von Immobilien aller Art) involviert. Es fällt den staatlichen Entscheidungsträgern schwer, das eigene Interesse vom Gemeinwohl abzugrenzen. Dies sollte in einer Marktwirtschaft anders sein. Deshalb sollte die Bundesregierung ihre Pläne noch einmal überdenken.

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