Die Grundsteuer wird reformiert. So viel ist klar. Dennoch lohnt sich am Dienstag ein Blick nach Karlsruhe. Denn das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Rechtmäßigkeit der Besteuerungsgrundlage, den Einheitswerten, wird Auswirkungen auf die von der großen Koalition bereits geplante Reform haben. Der Eigentümerverband Haus & Grund erhofft sich vom Urteil klare Vorgaben. „Hoffentlich äußert sich das Verfassungsgericht auch dazu, inwieweit die Bodenrichtwerte Gegenstand von Steuererhebung sein müssen“, sagte der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke, der Deutschen Presse-Agentur.
Der Erste Senat urteilt darüber, ob die zum Teil Jahrzehnte alten Einheitswerte der 35 Millionen Grundstücke in Deutschland, die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer sind, gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen. Ihre Festlegung reicht in den westlichen Bundesländern bis 1964 und in den neuen Bundesländern sogar bis 1935 zurück. Die Einheitswerte für Grundstücke sollen eigentlich alle sechs Jahre neu festgelegt werden, um Veränderungen der Bebauung und des Umfeldes zu berücksichtigen. Das ist jedoch nie geschehen.
Warnecke geht davon aus, dass das Gericht die Verfassungswidrigkeit feststellt. Da das Bundesverfassungsgericht nach eigenen Angaben durch ein Urteil keine Situation schaffen will, die schlechter ist als ein ohnehin schon verfassungswidriger Zustand, wird in der Regel eine Übergangsfrist festgelegt. Ein ersatzloser Wegfall der Steuer droht also nicht. In der Verhandlung waren sich die Teilnehmer nicht einig, wie viele Jahre nötig sind, um neue Berechnungsgrundlagen zu schaffen. „Die Länder haben bis zu zwölf Jahre gefordert, das wäre schon dramatisch lang“, sagt Warnecke. Sein Verband halte zwei Jahre für angemessen.
Die Grundsteuer wird zwar im Grundsatz vom Bund geregelt, sie steht aber den Kommunen zu und trägt mit aktuell fast 14 Milliarden Euro Aufkommen im Jahr rund zehn Prozent zu den Haushalten von Städten und Gemeinden bei. Die Berechnung auf Grundlage des Einheitswertes ist mehrstufig. Dieser wird erst mit einer Messzahl, die nach Art des Objekts und Größe der Kommune variiert, und dann dem Hebesatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festsetzt, multipliziert.
Die Grundsteuer trifft die Eigentümer und wird an Mieter weitergegeben. Der Hamburger Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) hatte in der Verhandlung noch in seiner Funktion als Finanzsenator vor einer massiven Mehrbelastung für Mieter durch eine Reform gewarnt. Eine Neufestlegung der Einheitswerte würde Millionen Mieter treffen, deren Immobilien in den vergangenen Jahren ohne eigenes Zutun eine erhebliche Wertsteigerung erfahren hätten, sagte er.
Das Bundesverfassungsgericht war ins Spiel gekommen, weil der Bundesfinanzhof drei Vorlagen nach Karlsruhe geschickt hatte und außerdem zwei Verfassungsbeschwerden vorlagen. Das Kernproblem: Wegen fehlender Neubewertungen kann es sein, dass vergleichbare Grundstücke und Gebäude verschiedener Baujahre völlig unterschiedlich bewertet werden - zum Beispiel weil aus einem Arbeiterstadtteil über Jahrzehnte ein teures In-Viertel geworden ist.
Was Sie über die Grundsteuer-Entscheidung wissen müssen
Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht entschied nun, dass dies gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt.
Der Erste Senat erklärte die Einheitswerte damit für verfassungswidrig. Die Berechnung muss bis 2019 neu geregelt werden, anschließend gibt es eine Übergangsfrist zur Umsetzung bis 2024. Die Länder hatten bis zu zehn Jahre Übergangsfrist gefordert, der Eigentümerverband Haus & Grund dagegen nur zwei.
Grundgedanke ist, dass Grundstücke und Gebäude Kosten für die Kommunen verursachen, die zum Beispiel die Infrastruktur unterhalten. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.
Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.
Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl - für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20.000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20.000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.
Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen.
Das Gericht sieht eine Verfassungswidrigkeit spätestens ab dem Jahr 2009. Die Richter monieren einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes (Artikel 3 Absatz 1). Nach einem Beschluss vom 22. April 2014 (II R 16/13) kommt es darauf an, ob es durch den Verzicht auf Hauptfeststellungen zu Wertverzerrungen bei den Einheitswerten innerhalb einer Gemeinde kommt. Die Richter sind überzeugt, dass dies besonders in größeren Städten der Fall ist.
Hauptdiskussionspunkt ist, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belasten.
Nach dem Modell der Bundesländer soll das Gesamtaufkommen unverändert bleiben. Der Hamburger Senat befürchtet aber zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung gesagt. Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke, warnte vor Verzerrungen.
Für die Reform gibt es verschiedene Vorschläge. Den Bodenwert wollen zum Beispiel der Deutsche Mieterbund und die Umweltorganisation Nabu in den Vordergrund rücken. Das soll der Spekulation entgegenwirken. Ungenutzte, aber für die Bebauung vorgesehene Grundstücke würden höher belastet. „Indem innerörtliche Brachen und Baulücken besser genutzt werden, ist weniger Neubau auf der grünen Wiese erforderlich“, sagt der Bundesgeschäftsführer des Nabu, Leif Miller.
Dieses Modell wird bisher von der Mehrheit der Bundesländer favorisiert. Haus-&-Grund-Präsident Warnecke mahnt jedoch, es ,,würde wegen nötiger Neubewertungen großen Aufwand" bedeuten und zu großen Unterschieden zwischen ähnlichen Grundstücken innerhalb einer Gemeinde führen. Der Verband fordert ein Modell, das Marktschwankungen ausgleicht. Grundlage sollten die Grundstücksgröße und die Bebauung sein. „Dann schafft man das auch in zwei Jahren.“
Ähnlich sieht das der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Die beim Bodenwertmodell nötige Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken wäre kaum zu schaffen. Außerdem müssten die Gebäude berücksichtigt werden, weil eine Bodensteuer nicht verursachergerecht sei. Der Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Steuerrecht, Hans Volkert Volckens, rechnet damit, dass die Verfassungsrichter eine kurze Frist zur Neuregelung vorgeben.