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Immobilien Die wahren Ursachen der neuen Wohnungsnot

Der Preisschock in den Städten erreicht den Bundestagswahlkampf. Regierung und Opposition ringen darum, wer die Bürger am besten vor steigenden Mieten beschützt. Allerdings könnte der Wettbewerb um Menschen, Mieten, Eruptionen nach hinten losgehen. Klüger wäre es, sich den Aufschwung zum Verbündeten zu machen – für eine zeitgemäße Stadtpolitik.

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Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Das schöne Schöneberg ist nur des Schrecklichen Anfang. Jan-Marco Luczak weiß nicht, wann genau es damit anfing, es spielt jetzt auch keine Rolle mehr. Es ist einfach da, das Thema. Im Büro sowieso, aber auch in vielen Gesprächen mit Freunden, mit Bekannten, mit Wählern, er ist ja schließlich vom Fach. Immer geht die gleiche Klage: Alles so schwierig, alles so begehrt. Die Suche – sie dauert. Was da manchmal angeboten wird! Und die Preise – ach, hör doch auf!

Luczak sitzt für die CDU im Deutschen Bundestag, und sein Wahlkreis Tempelhof-Schöneberg wurde vom Wirbel auf dem Wohnungsmarkt erfasst. Berlin, das so gerne eine ganz große Weltmetropole sein möchte, erlebt wenigstens bei den Mietpreisen schon mal den ganz großen Rausch. Arme Hauptstadt, das war einmal: Immobilien kosteten hier Ende 2012 im Schnitt rund 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Mieten stiegen um neun Prozent. In manchen der gepflegten, ruhigen und gut gelegenen Altbauzüge Schönebergs sind die Preise sogar noch viel extremer geklettert.

Die Wahrheit ist viel härter

Kaum eine Bürgersprechstunde Luczaks vergeht jetzt ohne Fragen und Klagen. Er ist Mietrechtsexperte seiner Fraktion, wann immer er in Talkshows dazu Stellung bezieht, kommen die Briefe. Zum Beispiel jener aus München. Der Absender empört sich darin über Provisionen, die abgezockte Vermieter mittlerweile selbst verlangen, "quasi als kleines Bestechungsentgelt, da ja kein Makler im Spiel war".

Ein Zettel mit der Aufschrift

Die Wirklichkeit ist viel härter als die Debatten im Parlament. Die einen finden kein Dach überm Kopf, die anderen müssen immer mehr dafür bezahlen. Studenten in Hamburg schlafen in Turnhallen auf Gymnastikmatten, in Nordrhein-Westfalen werden leere Polizeistationen umfunktioniert. Egal, welche Großstadt: Die Mieten steigen seit mehreren Jahren. In München müssen mittlerweile mehr als zwölf Euro pro Quadratmeter kalt bezahlt werden – die Prognosen sagen: Bald sind es mehr als 13. Luczak ist sich sicher: "Das wird ein Wahlkampfthema." Explodierende Mieten und luxuriöse Neubauten, Ärger über Makler und Wohnungsnot, all das hat das Potenzial, im Bundestagswahljahr eine alte soziale Frage neu zu stellen: Was müssen vier Wände kosten, bevor die Politik zur Rettung schreitet?

Parteien streiten um die Mieter

Deutschland ist schließlich – verglichen mit den europäischen Nachbarn – ein Mieterland. Hinter mehr als jeder zweiten Wohnungstür leben potenziell betroffene Wähler, da will sich niemand eine zu ruhige Hand nachsagen lassen. Schwarz-Gelb hat deswegen noch kurz vor Weihnachten eine Mietrechtsnovelle vorgelegt, samt einer im Hauruckverfahren verschärften Preisbremse für Bestandsmieten. Das, sagt Luczak, sei angesichts der Lage in Boombezirken wie seinem "gut und richtig". In den Ländern bereiten SPD-geführte Regierungen über den Bundesrat eigene Mieterschutz-Initiativen vor. Und der sozialdemokratische Kanzlerkandidat Peer Steinbrück hat das Thema zu einem seiner zentralen Wahlkampfschlager auserkoren: Bei Mieten und Wohnen soll die soziale Gerechtigkeit zu ihrem Recht kommen. Und er selbst zu Treffern gegen Bundeskanzlerin Angela Merkel.

Renaissance der Metropolen

Es wird zu wenig gebaut Quelle: Laif

Die Zeit der Regulierung hat also begonnen. Wie konnte es so weit kommen?

Über Jahrzehnte wurde hierzulande die Flucht ins Grüne besungen und gleichzeitig die Zersiedelung der Landschaft gebrandmarkt. Es wurde über den Rückbau der Städte diskutiert, weil Deutschland angeblich schrumpft und vergreist. Plattenbausiedlungen wurden plattgemacht, Parkplätze wichen Parks. Nun aber rollt die Gegenbewegung: Eine Renaissance der Metropolen lockt die Menschen zurück in die Innenstädte, die Zahl der Studenten, die alle eine Bleibe brauchen, ist mit 2,5 Millionen auf einem historischen Höchststand, die der Singles und Alleinerzieher steigt.

Die Bundesrepublik erlebt als Fluchthafen Europas außerdem gerade einen ungeahnten Zustrom von Einwanderern, die hier ihr Glück oder zumindest einen Job, in jedem Fall aber eine Wohnung suchen. Das Resultat der Zeitenwende: Aus rund 39,2 Millionen Haushalten in Deutschland, die die Statistiker noch 2005 zählten, sind heute bereits 40,4 Millionen Haushalte geworden – 2015 könnten es über 41 Millionen sein.

Der Markt ist ausgetrocknet

Alle brauchen sie eine Unterkunft, und das eben dort, wo die Jobs, die Schulen, die Kitas und die Theater sind: in den Städten. In der Provinz verfallen derweil Mieten und Häuser.

Hier kaufen die Investoren
StuttgartDie Großstädte stehen auf dem Einkaufszettel der Wohnimmobilien-Investoren ganz oben. 20 Prozent der Banken, Versicherer, Fonds oder anderen professionellen Marktteilnehmern sehen Stuttgart „besonders im Investmentfokus“. 23 Prozent der Befragten nehmen die Landeshauptstadt aber nicht ins Visier. Quelle: DPA
MünchenMünchen gilt schon lange als teuerstes Pflaster Deutschlands. Daran dürfte sich auf Sicht nichts ändern. 24 Prozent der Marktteilnehmer nehmen die bayerische Metropole in den Fokus. 23 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dapd
KölnFür Frohsinn sorgt auch die Karnevalsmetropole Köln bei den Investoren. 23 Prozent planen ein Investment. der gleiche Anteil ist nicht interessiert. Quelle: DAPD
HamburgDer Blick auf die Elbe und der Nachfrageüberschuss machen Hamburg bei Wohnimmobilieninvestoren beliebt. 24 Prozent der Marktteilnehmer planen ein Investment. 16 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dpa
UmfrageWelche Städte sind bei Investoren für Wohnimmobilien besonders begehrt? Diese Frage stellte die Wirtschaftsprüfer und Berater von Ernst & Young mehr als 250 Marktteilnehmern, darunter Banken, Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Quelle: dapd
FrankfurtAn Investments in der Bankenmetropole sind 24 Prozent der Immobilieninvestoren interessiert. 19 Prozent winken ab. Quelle: dpa
DüsseldorfDüsseldorf macht seinem Ruf als Luxusstadt alle Ehre. 23 Prozent möchten investieren, 19 Prozent nicht. Quelle: dpa

Der urbane Mangel hat sich lange angebahnt. Der Markt ist schlicht ausgetrocknet. Nach dem fiebrigen Wende-Boom durchlitt der Wohnungsbau mehr als zehn Jahre Stagnation, der Tiefpunkt war 2009 erreicht. Forschungsinstitute taxieren den jährlichen Neubaubedarf in Deutschland auf 210.000 bis 300.000 Wohnungen. Von solchen Zahlen wurde auf dem Bau viele Jahre nur geträumt. Selbst die vorsichtig-konservativen Experten des Bundesministeriums halten in ihrem jüngsten Immobilienbericht 183.000 neue Wohnungen pro Jahr für notwendig, um den Druck zu lindern – auch davon ist die Baubranche noch ein gutes Stück entfernt (siehe Grafik).

Prognose für Mieten bis 2015

"Es wurde über Jahre zu wenig gebaut"

Maues Angebot trifft auf überbordende Nachfrage: Diese Kollision der Marktkräfte musste irgendwann zu einem hitzigen Häuserkampf führen und zu einem bewegten Erregungszustand dazu: "Aufstand der Mieter", titelte die Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes im Dezember. Dazu gab es Bilder aufgebrachter Demonstranten.

Dabei sind sich alle Seiten in der Diagnose durchaus einig. "Eine eklatante Überforderung des Marktes", konstatiert Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). "Es wurde über viele Jahre viel zu wenig gebaut", klagt auch Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips.

Keiner beachtet die Ursachen

Wann Sie ihre Miete kürzen dürfen
Heizung kaputtVäterchen Frost ist da, die Temperaturen in Deutschland sind eisig. Fällt jetzt die Heizung aus, ist das nicht nur unangenehm, Folgen wie Erkältung oder Grippe sind vorprogrammiert. Ist die Heizung also kaputt und der Vermieter weigert sich, sie schnellstmöglich zu reparieren, darf die Miete gemindert werden. Die Höhe ist dabei abhängig von der jeweiligen Wetterlage – während bei frühlingshaften Temperaturen von 15 bis 18 Grad eine Minderung um 30 Prozent angemessen ist, kann bei einem Ausfall im tiefsten Winter schon mal um 100 Prozent gekürzt werden. Grundsätzlich sollte die Heizung in der Lage sein, zwischen sechs Uhr morgens und 23 Uhr abends mindestens 20 bis 22 Grad zu erreichen. Quelle: dpa
Defekte EinrichtungSind beim Einzug Einrichtungsgegenstände kaputt, muss der Vermieter den Mangel beheben. Das gilt für den kaputten Toilettenkasten genau wie für den nicht funktionierenden Rollladen. Beseitigt der Vermieter Schäden an diesen mitgemieteten Gegenständen nicht, sind Mietkürzungen möglich. Ist beispielsweise die Lüftung eines innen liegenden Badezimmers defekt, ist beispielsweise eine Kürzung von fünf Prozent gerechtfertigt, urteilte das Amtsgericht Köln.    Quelle: dpa
WarmwasserMit dem Warmwasser verhält es sich ähnlich wie mit der Heizung: Fällt die Gasversorgung zwischen Oktober und Dezember aus, so dass es kein warmes Wasser gibt, die Heizung nicht funktioniert und auch nicht gekocht werden kann, ist eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt, urteilte das Landgericht Berlin. Fällt allein die Warmwasserbereitung aus, darf die Miete laut Amtsgericht München um 15 Prozent gemindert werden. Quelle: dpa/dpaweb
SchimmelDas Problem kennen viele Mieter in Deutschland: Weil die Räume feucht sind, bildet sich Schimmel an den Wänden. Da dies Gesundheitsgefahren birgt, winken Mietern erhebliche Mietkürzungen, wenn der Pilz sich ausbreitet. Wer beispielsweise Schimmel in Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche und Toilette hat, darf die Miete laut einem Urteil vom Landgericht München um 15 Prozent kürzen. Quelle: Fotolia
Bordell in der NachbarwohnungNeben den Klassikern gibt es auch Mietmängel der besonderen Art. Wird in der Nachbarwohnung ein Bordell betrieben, ist das ein anerkannter Mietmangel. Wenn die Freier die gleiche Eingangstür wie die Mieter benutzen, locken zehn Prozent Mietminderung, belästigen sie die Mieter sind es sogar 30 Prozent. Quelle: dpa/dpaweb
MüllFehlt die Mülltonne und die Bewohner des Hauses ersticken im Abfall, darf die Miete um zehn Prozent gekürzt werden. Das hat das Amtsgericht Lichtenfels entschieden. Quelle: dpa
RattenHaustiere im Hinterhof sind eigentlich etwas Schönes. Nicht, wenn es sich um Ratten handelt. Wie das Amtsgericht Aachen urteilte rechtfertigt die Anwesenheit der Nager eine Kürzung der Nettomiete um zehn Prozent. Quelle: dpa

Die Parteien kümmern sich derweil um die Symptome des Ungleichgewichts. Im Wahljahr knöpfen sie sich die Mietpreise vor, nicht die Ursachen. Besonders die CSU setzte sich in der schwarz-gelben Koalition für die Einführung einer Kappungsgrenze in die Mietrechtsnovelle ein, die sich eigentlich vorrangig mit den Belastungen energetischer Sanierungen beschäftigen sollte. Statt 20 Prozent dürfte die Miete bei bestehenden Verträgen dann innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent erhöht werden. Entscheiden sollen das die Kommunen vor Ort.

Ein Schelm, wer dabei an den bayrischen Wahlkampf denkt: München ist das teuerste Pflaster Deutschlands, die CSU muss sich dort eines populären SPD-Spitzenkandidaten, des Münchner Oberbürgermeisters Christian Ude erwehren. Und überhaupt lassen sich die Christsozialen von den Roten nur unter Schmerzen auf der Sozialspur überholen.

SPD fordert massive Eingriffe

Schließlich geht auch die Konkurrenz die Sache mit ordentlichem Pathos an: "Städte sind mehr als Stein und Beton. Sie sind Heimat. Sie geben Halt und Hoffnung", heißt es in einem aktuellen Positionspapier der SPD, das Kanzlerkandidat Peer Steinbrück mitverfasst hat. Konkret schlägt die SPD vor, dass Maklergebühren künftig von den Wohnungseigentümern bezahlt werden sollen. Die Mittel für Städtebau sollen erhöht, Kommunen gestärkt, Genossenschaften gefördert werden. Vor allem aber verschreibt sich die Partei einer plakativen Forderung: der Mietpreisbremse. "Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Bei Bestandsmieten wollen wir Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent in vier Jahren begrenzen", heißt es in dem Papier.

Die Sozialdemokraten gehen damit noch ein gehöriges Stück weiter als die Regierung. Mancher SPD-Wirtschaftsexperte muss bei dem Gedanken an derartig harsche Markteingriffe etwas kräftiger schlucken. Er halte das Instrument für "verhältnismäßig vernünftig", urteilt etwa SPD-Fraktionsvize Hubertus Heil. Ausufernde Begeisterung klingt anders.

Ein Thema für Wähler

Aber der Kanzlerkandidat glaubt, hier endlich ein Thema gefunden zu haben, das beim Wähler ankommt. Ein Erlebnis in Hamburg, kurz nach seiner Nominierung, bestärkt Steinbrück in dieser Ansicht. Im Taxi blieb er in einer Demo stecken. Steinbrück stieg aus und fragte: "Was ist hier eigentlich los?" Die jungen Leute auf der Straße erzählten, dass sie für bezahlbaren Wohnraum demonstrierten, dass ihre Mieten viel zu teuer seien und dass es in Hamburg mehr frei stehende Gewerbeflächen als Wohnungen gäbe. Steinbrücks Fazit: "Das brennt vielen Menschen unter den Nägeln."

52 Prozent über dem Mietspiegel

Welche Fallen im Mietvertrag lauern
Welche Pflichten hat der Mieter?Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen. Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben. Quelle: zehn.de Quelle: dpa/dpaweb
Klein oder groß?Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen. Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Quelle: dpa
Starre Fristen adéAuch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin. Quelle: obs
Kleinvieh macht auch MistTropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen. Quelle: AP
Nachmessen macht SinnNicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt. Quelle: AP
Vorsicht bei der StaffelungGrundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern. Quelle: dpa
Besser doppelt unterschreibenWer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße. Quelle: dpa

Siegmund Chychla sieht das genauso. Das kleine graue Ding auf seinem Schreibtisch sieht aus wie ein handelsüblicher Taschenrechner, doch für Chychla ist es viel mehr, eine Art Lügendetektor, unfehlbar und unbestechlich. Chychla ist einer der Vorsitzenden des Hamburger Mietervereins, und wenn er über Mieten spricht, dann zückt er bei jeder Gelegenheit den Taschenrechner. Die Explosion der Preise beschränke sich auf einige wenige Stadtteile? Chychla schaut kurz auf, tippt Werte aus einem Immobilienportal in seinen Rechner, murmelt ein paar Satzbrocken vor sich hin. Dann ruft er aus: "Da, schauen Sie!" Er streckt den Rechner triumphierend in den Raum. "52 Prozent über dem Mietspiegel, das ist Wucher!"

Die schwarz-gelbe Mietrechtsnovelle will die SPD im Bundesrat deshalb stoppen. Am 1. Februar soll das Gesetz in der Länderkammer beraten werden. In den Vorgesprächen hat die SPD schon viele Änderungsanträge eingespeist. Ihr Ziel ist es, das Gesetz in den Vermittlungsausschuss zu schicken – und dann öffentlichkeitswirksam zu attackieren. "Bezahlbarer Wohnraum darf kein Luxusgut werden", gibt der Parlamentarische Geschäftsführer der SPD im Bundestag, Thomas Oppermann, als Parole aus.

Bund und Länder haben für Preiserhöhungen gesorgt

Der Immobilienbranche hingegen graut es schon jetzt: "Mithilfe von gedeckelten Mietpreisen wird keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut – im Gegenteil", warnt GdW-Chef Axel Gedaschko. In Mitgliedermagazinen der Eigentümerverbände findet sich bereits kühler Rat: Da nach dem Wahlkampf gesetzliches Ungemach zu erwarten sei, sollte von Mieterhöhungen "noch rechtzeitig Gebrauch gemacht werden" – "um die Bewirtschaftung der Immobilie für die Zukunft sicherzustellen".

Dabei verdeckt der parteiübergreifende Aktionismus jenen Teil der Wahrheit, der für die Politik eher unangenehm ist. Denn gerade Bund und Länder haben mit zahlreichen Maßnahmen mit dafür gesorgt, dass die Preise steigen – etwa über Steuern: Bis auf Bayern und Sachsen haben alle Länder in den vergangenen Jahren ihre Grunderwerbsteuer deutlich hochgeschraubt, fünf von ihnen erst noch 2012, zwei weitere zu Anfang dieses Jahres.

Hinzu kommt der Klimaschutz. Immer rigidere Dämmvorgaben, vor allem die Energieeinsparverordnungen (EnEV) 2007 und 2009, trugen zum Preisanstieg für Neubauten seit 2005 um knapp 20 Prozent bei. Derzeit berät die Bundesregierung über eine weitere Novellierung der EnEV. Noch striktere Vorgaben für höhere Dämmqualität und niedrigeren Energiebedarf dürften vor allem eines bedeuten: dass die Mieten noch weiter in die Höhe treiben.

Platz wird für Gewerbe reserviert

Wo die Deutschen nicht wohnen wollen
Ein Häuschen im Grünen und vor allem fern ab von jeder störenden Geräuschkulisse - der Traum vieler Deutschen. Doch wovor graut es ihnen? Immonet hat 2316 Deutsche gefragt, wohin sie auf keinen Fall ziehen würden. Quelle: dpa
Wohn-Paradies: Ruhig, mit angenehmen Nachbarn, einer reichhaltigen Infrastruktur mit Freizeit- und Shoppingangeboten und einer guten Verkehrsanbindung - all das macht hingegen eine beliebte Lage für die Befragten aus. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 4: Tierischer Lärm Gegenüber Hunden und Katzen herrscht Toleranz: Lediglich knapp 7 Prozent der Befragten finden Maunzen und Bellen in Hörweite so störend, dass sie ein Tierheim bei der Immobiliensuche meiden würden. Quelle: dapd
Platz 3: Kindergeschrei Es herrscht laut der Studie in Deutschland eine starke Aversion gegen Kinderlaute: Für immerhin rund 13 Prozent der Befragten ist ein Kindergarten in der Nachbarschaft ein Grund, Haus oder Wohnung zu verschmähen. Quelle: dpa
Platz 2: Motorenlärm Auf Platz zwei in der Liga der unbeliebten Nachbarschaften sind die Brummer auf den Straßen: Mehr als ein Viertel, nämlich 26 Prozent der Umfrage-Teilnehmer würden um keinen Preis in die Nähe einer Autobahn ziehen. Quelle: dpa
Platz 1: Flugzeuggetöse Die schlimmsten Störenfriede - das befanden mehr als die Hälfte der Befragten - sind Flugzeuge: 54 Prozent der User würden niemals in die Nähe eines Flughafens ziehen. Pech nur, wenn der Flughafen einfach in die Nachbarschaft zieht - sowie in Berlin-Schönefeld. Quelle: dapd

Ein buchstäblich hausgemachtes Dilemma für den Bund: Der Erfolg der Energiewende entscheidet sich nicht zuletzt bei Immobilien. Doch die zugehörigen Gesetze schlagen mit Verzug durch auf die Mieten und schaffen neue Probleme.

Auch dass Regierung und Opposition gemeinsam nach langen Diskussionen 2004 die Eigenheimzulage gestrichen haben, hat den Neubau von Familienhäuschen nicht gerade angefacht. Nun zeigen sich die Folgen.

Schließlich wäre da noch ein weiteres Versagen vor allem auf der lokalen Ebene. Zu lange haben Städte nur zögerlich Bauland ausgewiesen. Lieber warteten sie, um möglichst viel Platz für Gewerbe zu reservieren. Gebraucht wurde anderes.

Vorbild Hamburg

Die langjährige Angebotsmisere hat mit dieser Melange zu tun. Wer erschwingliche Mieten befördern will, muss umdenken, muss bauen und neue Wege in der Stadtentwicklung gehen. So wie in Hamburg, wo das Thema schon 2011 den Wahlkampf dominierte. "Die Debatte über Mietpreise war aus meiner Sicht für den Wahlerfolg der SPD in Hamburg ganz maßgeblich", sagt Jutta Blankau, Bausenatorin der Hansestadt und zuletzt auch in der Berliner SPD-Bundestagsfraktion oft gesehener Gast. Denn seit dem Wahlerfolg hat sie an der Elbe manches von dem umgesetzt, wofür die Partei jetzt bundesweit kämpfen will. Die Genossen sprechen bereits von einem "Hamburger Modell".

Versprochen hatte die Partei im Wahlkampf, man werde dafür sorgen, dass in der Stadt jährlich 6000 neue Mietwohnungen in mittleren Preisklassen entstünden; in den Jahren davor waren es je nur rund 1000 gewesen. Um die Preisentwicklung zu beeinflussen, setzt Blankau auf ein Quotenmodell und die wiedererweckte Dynamik des privaten Marktes: Von allen neu entstehenden Wohnungen müssen mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen sein.

Nicht der Preis, sondern das Konzept gewinnt

Diese Relation muss zwar nicht bei jedem einzelnen Bauprojekt eingehalten werden, für jede Wohnanlage mit mehr als 20 Einheiten aber ist der Bau von Sozialapartments Pflicht. Die Quote selbst wird auf Ebene der Bezirke überwacht. Zudem nimmt die Stadt viel Geld in die Hand, um Investitionsanreize zu schaffen. Einerseits werden beinahe zinsfreie Kredite im Umfang von insgesamt rund 100 Millionen Euro an private Bauträger verteilt. Zum anderen werden Grundstücke nicht mehr meistbietend verkauft, sondern über "Konzeptausschreibungen". Je höher der soziale Anteil einer Investition, desto weiter kommt die Stadt beim Preis entgegen.

Investoren stehen in Hamburg Schlange

Die besten Immobilienfinanzierer
Modell eines Einfamilienhauses Quelle: dpa
Berlin Quelle: dapd
Dresden Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
Frankfurt Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Hannover Quelle: dpa

Damit stärkt die Stadtverwaltung vor allem die kommunale Wohnungsbaugesellschaft, ein Akteur, auf den viele Sozialdemokraten bei der Deckelung der Mietpreise schwören. "Seit es diese Auflagen gibt, kommen freie Investoren von sich aus auf uns zu", sagt Willi Hoppenstedt, sichtlich verdutzt. Hoppenstedt ist Vorstandsmitglied der Saga-GWG. Das Wohnungsunternehmen gehört der Stadt und besitzt in Hamburg gut 130 000 Bleiben, das sind rund 20 Prozent des Mietwohnungsmarktes. Kurz nach der Senatswahl hat die Stadt die Saga darauf verpflichtet, mindestens 1000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen – 1000 mehr als in den Jahren zuvor. "Städte ohne ein kommunales Wohnungsbauunternehmen können weniger schnell reagieren, wenn es Probleme gibt", sagt die Senatorin.

Wohnungsinvestoren, die am schnell wachsenden Hamburger Markt inzwischen Schlange stehen, haben flugs verinnerlicht, was das für sie bedeutet: Wer in der Stadt Geschäfte machen will, der holt sich am besten die Saga mit ins Boot. "Es gibt inzwischen eine ganze Reihe von Projekten, wo wir das Grundstück mit einem Investor aufgeteilt haben", erzählt Hoppenstedt, "auf dem einen Teil bauen wir Sozialwohnungen, auf dem anderen Teil entstehen höherpreisige Gebäude."

Effekte erst in zwei Jahren

Für die Bausenatorin liegt in dieser Kombination der Schlüssel zu einer erfolgreichen Wohnungspolitik. "So gelingt es, private Investitionen anzustoßen und gleichzeitig soziale Ziele zu verwirklichen", sagt Blankau. Noch allerdings sind das eher Hoffnungen als Gewissheiten. Im vergangenen Jahr sind die Hamburger Mieten trotz allem erneut stärker gestiegen als im Jahr zuvor. Die Senatorin selbst rechnet "frühestens in zwei Jahren" mit einem sichtbaren Effekt.

Städteranking wiwo-shop.de

Um die Dynamik noch weiter zu beschleunigen, will die Senatorin deshalb an den Bestand ran. Im Stadtentwicklungsausschuss hat man sich darauf geeinigt, die Meldepflicht für Wohnungsleerstände zu verschärfen und die Zweckentfremdung schärfer zu ahnden. Abschreckendes Beispiel ist in diesem Fall Berlin: Innerhalb des S-Bahn-Rings existieren dort inzwischen mehr als 12 000 Ferienwohnungen in ehemaligen Mieträumen. Ob diese Zweckentfremdungen genehmigt sind oder nicht, spielt meist keine Rolle mehr: Ein Großteil der Wohnungen genießt längst Bestandsschutz.

Berlins oberster Makler

Doch auch in der Hauptstadt beginnt inzwischen ein Umdenken, so wie in vielen deutschen Rathäusern, wenn es um die eigene Wohnungspolitik geht. Der Mann, der Berlin erst reicher machen sollte und nun sozialer, residiert ausgerechnet auf einem der meistumkämpften Gentrifizierungs-Schlachtfelder Berlins: an der Grenze zwischen Friedrichshain und Kreuzberg, mit Blick auf Spreeufer und Alex. Holger Lippmann ist Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin, Herr über rund 4500 landeseigene Grundstücke und Immobilien und damit sozusagen Berlins oberster Makler.

4,90 den Quadratmeter

Was beim Hausverkauf zu beachten ist
Wer bekommt das Geld?Vor dem Verkauf sollten auf jeden Fall die Besitzverhältnisse geklärt sein. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, wie beispielsweise bei Ehepaaren, dann steht auch beiden der Verkaufspreis zu. Kompliziert wird es, wenn ein Dritter Ansprüche hat, etwa weil er lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie hat.    Quelle: gms
Was passiert mit den Schulden?Sollte die Immobilie noch mit Schulden belastet sein, ist zu klären, was damit passiert. Die Bank als Darlehensgeber muss beispielsweise zustimmen, damit der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf. Auch bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens muss der Kreditgeber zustimmen. Quelle: dpa
Zeit lassenNicht nur der Kauf, auch der Verkauf einer Immobilie sollte immer gut durchdacht sein. Wer viel Geld für sein Haus bekommen möchte, sollte also nicht überhastet auf die Suche nach Käufern gehen, sonst muss am Ende der Preis gesenkt werden. Quelle: AP
Mit oder ohne MaklerFür jeden Verkäufer stellt sich die Frage, ob er mit oder ohne Makler verkaufen will. Einerseits kann es für den Verkäufer bequem sein, einen Makler einzusetzen. Dieser kümmert sich um Besichtigungstermine, Zeitungsanzeigen und andere Formalien. Andererseits muss dann auch die Kostenfrage geklärt sein. Denn die Maklerprovision kann entweder nur vom Käufer gezahlt werden, oder von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Dann beträgt sie in der Regel für jeden maximal drei Prozent. Quelle: dpa
Viele EinschränkungenGrundsätzlich wird auf Gewinne von Hausverkäufen Einkommensteuer fällig. Allerdings hängt die Steuerpflicht davon ab, wie die Immobilie vorher genutzt wurde. War die Immobilie vermietet und wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, werden auf die Gewinne Steuern fällig. Ist die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen, stehen Verkäufer besser dar. Auch selbstgenutzte Häuser dürfen unter bestimmten Umständen steuerfrei verkauft werden. Quelle: dpa
Wohnlage entscheidet über PreisIn guten Lagen wie hier in Frankfurt am Main sollte es kein Problem sein, einen guten Käufer für die Immobilie zu finden. Wer allerdings weit ab von Ballungsräumen auf dem Land wohnt, sollte genau prüfen, welchen Preis er für sein Haus verlangen kann. Quelle: dpa
Kritische FragenKritische Fragen des Interessenten können schnell nach hinten los gehen. Wer die hohen Heizkosten seiner Immobilie lieber verschweigen will, sollte sich auf entsprechende Fragen gut vorbereiten. Grundsätzlich gilt: Häuser mit einer guten Energiebilanz lassen sich auch gut verkaufen. Quelle: dpa

Ausnahmslos Freunde macht er sich in dieser Funktion nicht. Seit 2001 verkauft der Fonds Eigentum Berlins, das nicht mehr benötigt wird. Etwa 2,5 Milliarden Euro hat das klamme Land damit bis heute eingenommen. Nur etwa jedes vierte Objekt geht dabei in ein Bieterverfahren, um durch den Wettbewerb der Investoren den maximalen Preis für die Stadt herauszuschlagen. Vergangenes Jahr etwa hat Lippmann per Auktion ein Hafen-Areal direkt im Schatten des Hauptbahnhofs verkauft. Es sind aber genau diese wenigen, dafür umso teureren Filetstücke in bester Lage, deretwegen Kritiker Lippmann als herzlosen Preismaximierer bezichtigen, als Verkäufer ohne soziales Gespür. "Dabei", sagt er, "sind wir Stadtgestalter."

Stolz erzählt Lippmann, dass eine Genossenschaft auf einem ehemaligen Liegenschaftsgrundstück heute Wohnungen für 4,90 Euro den Quadratmeter anbietet. Aber immer muss er abwägen: zwischen der gebotenen Haushaltskonsolidierung und dem ebenso gebotenen Bedarf an günstigem Wohnraum, zwischen Baureserven für Kitas und Schulen – und Raum für Unternehmensansiedelungen und Kulturprojekte.

Neues Ziel Stadtrendite

In Zukunft will der rot-schwarze Senat die Maxime des maximalen Preises abschwächen – zugunsten einer "neuen Liegenschaftspolitik", die besonders zusätzlichem, erschwinglichem Wohnraum zugutekommen soll. Der Fonds sei "Dienstleister", sagt Lippmann. Er verspricht: "Wenn der Senat sozialen Zielen wie dem Wohnungsbau Vorrang einräumen will, dann werden wir in Zukunft mehr Objekte direkt und zum Verkehrswert vergeben. Auch in 1a-Lagen." Mit diesen zog Lippmann bisher dann doch bevorzugt in die Bieterschlacht.

In Arbeit
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Stadtrendite heißt das neue Schlagwort: So sollen die Grundstücke, die sich für den Geschoss-Wohnungsbau eignen, zuerst den Wohnungsbaugesellschaften angeboten werden, auch um Genossenschaften will man sich stärker bemühen. Konzeptwettbewerbe will der Berliner Fonds ähnlich wie in Hamburg häufiger als bisher nutzen: Dann sollen Ideen und Kreativität mindestens so entscheidend für den Zuschlag sein wie die Höhe des Gebots.

In der Hansestadt wird Jutta Blankau jetzt selbst Zeugin davon, was passiert, wenn um einen herum die Preise durch die Decke gehen. Im Sommer muss die Senatorin mit ihrer Verwaltung aus der Innenstadt in das triste Arbeiterviertel Wilhelmsburg südlich der Elbe ziehen. Noch unter ihrem Vorgänger war das Gebäude der Bauverwaltung an einen Investor verkauft worden.

Der macht jetzt ein Einkaufszentrum daraus.

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