Morgens, mittags, abends. Noch nie ist so viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbracht worden, wie in der Corona-Pandemie. Der Wohnraum nimmt an Bedeutung zu. Das Problem? Seit Jahren kennen die deutschen Immobilienpreise nur den Weg nach oben. Immer weniger Haushalte können es sich leisten, in eine größere Wohnung oder sogar ein Eigenheim zu ziehen. Trotz des Immobilienbooms.
Eigentumswohnungen sind laut einer Studie in einigen deutschen Großstädten erschwinglicher geworden. Grund seien gesunkene Zinsen, die Hypothekenkredite billiger machten und den Effekt steigender Preise überkompensierten, erklärte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) am Montag in einer Studie. Jedoch profitierten nur wenige Haushalte davon, da sie zu wenig Eigenkapital für den Immobilienkauf und die Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer besäßen. Für das Papier im Auftrag des Düsseldorfer Immobilienkonzerns LEG wurden die Preise für Wohneigentum in 50 Großstädten hierzulande analysiert. Dort beobachtete das IW von 2011 bis 2020 Aufschläge zwischen neun Prozent in Gelsenkirchen und 128 Prozent in Augsburg. Zugleich seien die Angebotsmieten moderater gewachsen – zwischen 3,9 Prozent in Oberhausen und 32,4 Prozent in München.
„Daraus zu schlussfolgern, dass Wohneigentum generell teurer ist als das Wohnen zur Miete, wäre jedoch falsch“, sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW. In 38 der betrachteten 50 Großstädte seien die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen zwischen 2011 und 2020 gesunken, wenn man die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung ansetze. Je niedriger die Zinslast, desto mehr können Käufer von ihrem Kredit abbezahlen, was ihnen einen Vorteil gegenüber Mietern verschafft.
In zwölf Großstädten habe sich dagegen das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Zins verschlechtert. Insgesamt sei die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gestiegen, so Voigtländer. In fast der Hälfte der Großstädte könne Wohneigentum binnen 35 Jahren abbezahlt werden, ohne stärker als ein Mieter belastet zu sein. Trotzdem stagniere die Wohneigentumsquote in Deutschland seit langem. 45 Prozent der Haushalte besäßen eine eigene selbstgenutzte Immobilie. Grund sei der Mangel an Eigenkapital: Nur 15 Prozent der Mieter verfügten über Ersparnisse von 60.000 Euro – so viel sollte bei einem Kaufinteresse vorhanden sein, meint das IW. Um Wohneigentum zu fördern, solle der Staat etwa die Arbeitnehmersparzulage erhöhen, meinen die Ökonomen. Ein anderer Weg seien Entlastungen bei der Grunderwerbssteuer, etwa ein Freibetrag von 100.000 Euro für Erstkäufer oder die Besteuerung nur des halben Kaufpreises.
Starke Differenzen in der Wohnfläche
Doch nicht nur die Wohnpreise sind deutlich in die Höhe gegangen – auch die Wohnfläche. So stieg sie nach Angaben des IW pro Kopf seit 1990 um 34 Prozent, zuletzt aber deutlich langsamer, da sie unter Mietern seit 2010 sogar stagnierte. In Großstädten ist die Fläche pro Mieter rückläufig, zum Beispiel weil Familien nicht umziehen, wenn ein weiteres Kind geboren wird. Bei den Eigentümern hingegen ist sie weiter gestiegen.
Die auseinanderdriftenden Entwicklungen im Wohnflächenkonsum zwischen Mietern und Eigentümern können laut dem IW Köln auf verschiedene Entwicklungstrends zurückgeführt werden: Die seit nunmehr zehn Jahren angespannte Wohnungsmarktsituation gehe nicht spurlos am Flächenkonsum der Haushalte vorbei. Verschiedene Bevölkerungsgruppen verbringen die Zeit in den eigenen Wänden jedoch auf ganz unterschiedlich großem Raum.
Berechnungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) zeigen deutliche Differenzen im Wohnflächenkonsum auf. Die durchschnittliche Anzahl an Haushaltsmitgliedern erhöht sich, da Umzüge in eine neue, größere Wohnung häufig mit deutlich höheren Kosten einhergehen und teilweise ausbleiben.
Singularisierung, Migration, Urbanisierung und demografischer Wandel haben die Nachfrageseite des Wohnungsmarkts verändert. Der Anteil der Einpersonenhaushalte ist zwischen 1990 und 2018 von 34 auf 42 Prozent gestiegen, berichtet das IW. In drei Vierteln aller Haushalte wohnen maximal zwei Personen. Haushalte mit drei und mehr Personen haben indes an Relevanz für den Wohnungsmarkt verloren. Die Migration schlug sich hauptsächlich auf den Mietwohnungsmarkt nieder: Der Anteil der Mieter mit Migrationshintergrund ist dem Bericht zufolge zwischen 2010 und 2018 von 25 auf 32 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Unter den Eigentümern ist er halb so groß.
Die deutschen Großstädte sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark gewachsen. Die Alterung der Gesellschaft schlägt sich vor allem in den Eigentümerhaushalten nieder: Im Jahr 2018 waren dem Bericht zufolge mehr als 40 Prozent der Eigentümerhaushalte älter als 65 Jahre – im Jahr 2000 waren es nur 27 Prozent. Der Anteil der unter 45-Jährigen hat sich im gleichen Zeitraum halbiert und liegt bei nur noch 15 Prozent.
Wie viel Raum ist eigentlich viel oder wenig?
Auf Basis der Haushalts- und Personenbefragungsdaten hat der SOEP die Bevölkerung in verschiedene Gruppen unterteilt. Berücksichtigt wurden dabei lediglich Personen in Privathaushalten. Um zu bestimmen, welcher Anteil der Bevölkerung innerhalb einer jeweiligen Vergleichsgruppe eine bestimmte Wohnfläche über- oder unterschreitet, wurden die entsprechenden Gruppen entlang der Wohnfläche in 100 gleich große Gruppen geteilt. Innerhalb dieser Gruppen wurde dann wiederum der mittlere Wert der Wohnfläche bestimmt.
Hier geht es zum Wohnflächenvergleich mit anderen deutschen Haushalten:
Innerhalb der Gesamtbevölkerung gehört man bereits ab einer Wohnfläche von mehr als 41 Quadratmetern pro Kopf zu der bessergestellten Hälfte, ab 83 Quadratmetern zu den oberen zehn Prozent. Ein-Personen-Haushalte, wie jeder Fünfte in Deutschland, wohnen in der Regel deutlich größer. Innerhalb dieser Gruppe bewohnt jeder Zehnte weniger als 41 Quadratmeter, die mittlere Wohnfläche liegt bei 65 Quadratmetern. Wird anstelle der Wohnfläche pro Kopf die gesamte Fläche betrachtet, so liegt der Durchschnitt bei 100 Quadratmetern. Zehn Prozent der Bevölkerung wohnen in Wohnungen größer als 163 Quadratmeter.
Deutliche Unterschiede zeigen sich auch zwischen selbstnutzenden Wohneigentümern und Mietern. Wohneigentümer leben im Durchschnitt in 125 Quadratmeter großen Wohnungen, Mieter auf 75 Quadratmetern. Aber: Nicht alle sozio-ökonomischen Teilgruppen unterscheiden sich so deutlich in ihrem Wohnflächenkonsum. So wohnen Personen mit Hochschulabschluss zwar grundsätzlich in größeren Wohnungen als Personen mit einem Hauptschulabschluss. Aber der Unterschied fällt nicht so stark aus: 105 zu 95 Quadratmeter.
Bund hat offenbar Versprechen nicht eingehalten
Bund, Länder und Kommunen hatten auf dem Wohngipfel im Jahr 2018 ein einmaliges Maßnahmenpaket für mehr bezahlbaren Wohnraum geschnürt. Investive Impulse, Regelungen zur Sicherung der Bezahlbarkeit des Wohnens, sowie Maßnahmen der Baukostensenkung und Fachkräftesicherung – so das Versprechen. Mehr Wohnraum gibt es, wie die IW-Studie bewiesen hat. Aber: Von „bezahlbar“ kann bei den steigenden Immobilienpreisen wohl kaum die Rede sein.
Knapp zweieinhalb Jahre nach dem Wohngipfel ist es an der Zeit, Bilanz zu ziehen. Am Dienstag präsentiert die Regierung, was sich seit der „Wohnraumoffensive“ von Bund, Ländern und Kommunen getan hat. Im Zentrum stehen die wohnungspolitischen Herausforderungen für die kommende Legislaturperiode.
Doch schon vorher erntet die Regierung scharfe Kritik: Es müsse eine „Sozialquote“ für bezahlbare Wohnungen geben, verlangte das Bündnis „Soziales Wohnen“, in dem sich die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie, der Deutsche Mieterbund, die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) sowie die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) und der Deutsche Baustoff-Fachhandel (BDB) zusammengeschlossen haben. Das Bündnis warf der Bundesregierung wohnungspolitisches Versagen vor. CDU, CSU und SPD hatten sich bereits im Koalitionsvertrag das Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen gesetzt und das im Herbst 2018 bei einem „Wohngipfel“ bestätigt. Zu der Zielmarke erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten: „Das werden wir auf keinen Fall schaffen, wir werden deutlich drunter bleiben.“
Der Bundesvorsitzende der IG Bau, Robert Feiger, warnt: „Uns droht eine verschärfte soziale Wohnungsnot." Zudem gebe es einen enormen Schwund an Sozialwohnungen. „43.000 Sozialwohnungen sind bundesweit in den vergangenen fünf Jahren vom Markt verschwunden – und zwar Jahr für Jahr.“ Rechnerisch gehe alle zwölf Minuten in Deutschland eine Sozialwohnung verloren.
Bis 2030 müssten mindestens zwei Millionen Sozialmietwohnungen zusätzlich entstehen, forderte das Bündnis. Jede zehnte Sozialwohnung müsse barrierefrei werden. Generell brauche es angesichts einer alternden Bevölkerung viel mehr barrierefreie Wohnungen. Städte und Gemeinden sollten Härtefall-Kommissionen bilden, die ein Zehntel der verfügbaren Wohnungen an besonders Bedürftige vergeben könnten. Schließlich müsse der Wohnungsneubau steuerlich stärker begünstigt werden.
Mit Informationen von dpa
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