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IW-Studie Wenn Neubau in Kleinstädten zum Problem wird

IW-Studie Wohnungsnot Quelle: imago images

In einigen Kleinstädten wird viel zu viel gebaut, warnt das Institut der deutschen Wirtschaft in einer aktuellen Studie. Vor welchen Herausforderungen die Städte auf dem Land stehen – und wie es besser geht.

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Wer das Wort Wohnungssuche hört, denkt womöglich an Besichtigungen in deutschen Metropolen mit dutzenden Interessenten. Oder an Demonstrationen in Berlin samt Transparenten an Hauswänden, die Ängste der Mieter skandieren, niedrigere Mieten oder gleich die Enteignung von Wohnungsgesellschaften fordern. Und das ist niemandem zu verübeln. In den großen Städten des Landes ist die Wohnungsnot nun mal am stärksten spürbar. Immerhin werden bis 2030 vor allem die Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Köln mehr als fünf Prozent an Bevölkerung gewinnen. Verfügbarer und bezahlbarer Wohnraum ist hier bereits heute Mangelware.

Das geht aus einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln hervor. Genau diese Studie mit dem Titel „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?“ lenkt den Blick allerdings zur Abwechslung auch mal auf das Land. Denn der Wohnungsbau in Klein- und Mittelstädten läuft keinesfalls problemlos ab. Jedoch sind die Nöte in der Provinz ganz andere als in den Metropolen: Es wird zu viel gebaut, zumindest mancherorts. Doch gerade die Devise „Bauen, bauen, bauen“ soll doch in Städten wie Berlin endlich zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen. Zu viel bauen – geht das überhaupt?

Das geht. Etwa in Sachsen-Anhalt, in Sachsen, im Saarland und in Randgebieten Bayerns, wie es in der Studie heißt. Eine Folge von zu viel Neubau kann ein stark verändertes Stadtbild sein. Denn durch Neubaugebiete außerhalb der Stadt- und Dorfzentren der kleinen Städte verlieren Innenstadt und Fußgängerzone an Bedeutung. Der Leerstand, der mancherorts gar bei um die zehn Prozent liegt, kann sich im Stadtzentrum zusätzlich verschärfen. Die Konsequenz daraus: Die Städte müssen sich etwas Neues einfallen lassen als bauen, bauen, bauen.

„Kommunen fernab der Metropolen sollten ein besseres Flächenmanagement betreiben, um attraktiv zu bleiben und Leerstände in der Ortsmitte zu vermeiden.“ Es gilt „Umbau statt Neubau“. In einem Drittel der deutschen Kreise sollte die Bautätigkeit im Neubau gebremst werden, um ein Überangebot zu vermeiden, heißt es in der Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft.

Die kompakte Kleinstadt

„Für Klein- und Mittelstädte ist es ganz entscheidend, die Stadt kompakt zu halten und Wohnflächen in fußläufiger Lage zur Innenstadt anzubieten“, erklärt auch Peter Dehne, Professor für Planungsrecht und Baurecht an der Hochschule Neubrandenburg. „Hier sind Wohnungen in den vergangenen Jahren deutlich attraktiver geworden, auch für jüngere Leute.“ Voraussetzung dafür: Die Stadt müsse lebendig sein. Dehne weiß, dass es für kleinere Städte ausgesprochen schwierig sei, „gegen den Wegfall von Einzelhandel oder Gastronomie anzukämpfen“.

Vielleicht gelingt das ja mit ausgefalleneren Wohnmodellen. „Auch in der Kleinstadt können Mietwohnungen äußerst attraktiv sein, vor allem, wenn man sie räumlich und gegebenenfalls auch organisatorisch verbindet mit Serviceeinrichtungen wie Kinder- oder Seniorenbetreuung oder sogar mit Mobilitäts- und Sharing-Angeboten“, sagt Professor Dehne. Dafür seien kleinere Städte mit ihrer sozialen und räumlichen Nähe fast schon prädestiniert. Die richtige Einschränkung liefert Dehne allerdings direkt mit: „Das müssten sich einfach mehr Unternehmen trauen, doch die Hürde dafür ist noch recht groß.“

Verständlicherweise. Denn „wer heute Wohnungen in Berlin baut, wird gewiss Mieter finden. Wer das im Zentrum einer Kleinstadt tut, kann sich da nicht ganz so sicher sein“. Hinzu kommt das geringere Mietniveau, das laut Dehne rentierliche Investitionen begrenzt.

Der Professor für Planungs- und Baurecht vermutet, dass viele Kommunen mittlerweile sensibler bei der Ausweisung von Bauland, das recht abgetrennt von der Innenstadt liegt, vorgehen. „Doch immer noch ist das freistehende Einfamilienhaus auf der grünen Wiese begehrt. Außerdem ist die Ausweisung dieses meist freien Baulands wesentlich einfacher, als in der Innenstadt zu verdichten.“

Dennoch geschehe das in den zentralen Lagen immer häufiger – so sollen auch ländliche Städte urban werden.

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