Grundsteuer: Jahrzehntelanges Verwaltungsversagen wird offensichtlich

Verstößt die Grundsteuer gegen das Grundgesetz? Das Bundesverfassungsgericht hat Zweifel an der Basis zur Erhebung der Grundsteuer. Für die Kommunen und 35 Millionen Haushalte geht es um viel Geld.

Beim Hauskauf werden Grunderwerb- sowie Grundsteuer fällig.

Bild:  WirtschaftsWoche

Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnungsgrundlage der für Kommunen wichtigen Grundsteuer auf den Prüfstand gestellt. Nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs verstoßen die Einheitswerte für die mehr als 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes.

Bis zu einer Entscheidung dauert es in der Regel mehrere Monate. Der Ausgang der am Dienstag in Karlsruhe verhandelten fünf Verfahren hat große Bedeutung für Immobilienbesitzer, Mieter und Kommunen. Der deutsche Durchschnittshaushalt zahlt monatlich 16,50 Euro Grundsteuer bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 91,6 Quadratmetern, hat das Bundesfinanzministerium gerade errechnet. Gut möglich ist, dass sich Otto und Erna Normalbürger die 16,50 Euro – aufs Jahr gerechnet immerhin fast 200 Euro – bald wieder zurück ins eigene Portemonnaie stecken können, wenn das Bundesverfassungsgericht verhandelt die Rechtmäßigkeit dieser Kommunalsteuer anzweifelt. Das Gericht lud an diesem Dienstag zu einer öffentlichen Anhörung. Anlass sind mehrere Klagen gegen die Rechtmäßigkeit der Grundsteuererhebung, die der Fiskus in Westdeutschland auf Basis von  Daten aus dem Jahr 1964 und im Osten sogar aus 1935 berechnet. Die alten Zahlen würden wegen der starken und vor allem unterschiedlichen Wertveränderungen schon lange nicht mehr den wahren Wert der Immobilien wiedergeben und damit gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz bei der Besteuerung verstoßen, lautet der Vorwurf.

Nun befürchtet die Finanzverwaltung, das Bundesverfassungsgericht könnte die Grundsteuer ganz kippen – so wie schon 1995 die Vermögensteuer, die eben wegen der ungleichmäßigen Besteuerung von Bar- und Bodenvermögen seither nicht mehr erhoben wird. Dann wären die Kommunen, denen die Steuer zufließt, mit einem Schlag um 13 Milliarden Euro jährlich ärmer.

Ein Großteil der Städte und Gemeinden, warnt das Bundesfinanzministerium, würde dann tief und tiefer in die roten Zahlen geraten. Und das wegen schlapper 16,50 Euro pro Haushalt und Monat, lautet die warnende Botschaft des Bundesfinanzministeriums vor der Anhörung in Karlsruhe.

Grundsteuerhebesätze deutscher Städte (Beispiele)

Grundsteuerhebesatz >900 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Bergneustadt	18.940	959 %
Witten	96.700	910 %
Altena	17.375	910 %

Quelle: HOMEDAY, Stand: 14.11.2017

Grundsteuerhebesatz 700 % bis 899 % (>100.000 Einw.)

Stadt/Gemeinde	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Remscheid	109.499	784
Hagen	189.044	750
Moers	104 529	740

Grundsteuerhebesatz 600 % bis 699 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Bremen	557.464	695 %
Bonn	318.809	680 %
Essen	582.624	670 %
Recklinghausen	114.330	650 %
Leverkusen	163.487	650 %
Leipzig	560.472	650 %
Bremerhaven	114.025	645 %
Bochum	364.742	645 %
Oberhausen	210.934	640 %
Mülheim an der Ruhr	169.278	640 %
Dresden	543.825	635 %
Wuppertal	350.046	620 %
Mönchengladbach	259.996	620 %
Bielefeld	333.090	620 %
Dortmund	586.181	610 %
Offenbach am Main	123.734	600 %
Herne	155.851	600 %
Hannover	532.163	600 %
Hamm	179.397	600 %
Freiburg im Breisgau	226.393	600 %

Grundsteuerhebesatz 500 % bis 599 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Solingen	158.726	590 %
Göttingen	118.914	590 %
Bottrop	117.143	590 %
Chemnitz	248.645	580 %
Fürth	124.171	555 %
Augsburg	286.374	555 %
Erfurt	210.118	550 %
Gelsenkirchen	260.368	545 %
Bergisch Gladbach	111.366	545 %
Hildesheim	101.667	540 %
Hamburg	1.787.408	540 %
Nürnberg	509.975	535 %
München	1.450.381	535 %
Darmstadt	155.353	535 %
Krefeld	225.144	533 %
Siegen	102.355	525 %
Aachen	245.885	525 %
Stuttgart	623.738	520 %
Gummersbach	50.412	520 %
Köln	1.060.582	515 %
Münster	310.039	510 %
Pforzheim	122.247	500 %
Lübeck	216.253	500 %
Kiel	246.306	500 %
Halle (Saale)	236.991	500 %
Frankfurt am Main	732.688	500 %
Erlangen	108.336	500 %
Braunschweig	251.364	500 %

Grundsteuerhebesatz 400 % bis 499 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Magdeburg	235.723	495 %
Wiesbaden	276.218	492 %
Kassel	197.984	490 %
Mannheim	305.780	487 %
Rostock	206.011	480 %
Mainz	209.779	480 %
Saarbrücken	178.151	460 %
Düsseldorf	612.178	440 %
Karlsruhe	307.755	420 %

Grundsteuerhebesatz 0 % bis 99 %

Stadt/Gemeinde	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Ingelheim am Rhein	26.546	80
Gemeinde Christinenthal*	73	45
Gemeinde Wesselburener Deichhausen*	107	0
Gemeinde Wahlbach*	179	0
Gemeinde Südermarsch*	162	0
Gemeinde Riegenroth*	259	0
Gemeinde Rayerschied*	102	0
Gemeinde Norderfriedrichskoog*	51	0
Gemeinde Mittelstrimmig*	407	0
Gemeinde Loitsche-Heinrichsberg*	955	0
Gemeinde Kisselbach*	591	0
Gemeinde Friedrichsgabekoog*	53	0
Gemeinde Büsingen am Hochrhein	1.358	0
Gemeinde Bergenhausen*	115	0

*weniger als 1000 Einwohner

Versagen wird deutlich

Ob die Bundesverfassungsrichter sich davon beeindrucken lassen, wird sich in den nächsten Monaten zeigen, wenn sie ihr Urteil fällen. An diesem Dienstag stellten die Richter zunächst Fragen an die geladenen Kläger, Beklagten und Sachverständigen, um sich ein Bild über die Grundsteuer zu verschaffen. Und dieses sieht nicht gerade lupenrein verfassungskonform aus.

Ein jahrzehntelanges Versagen der Finanzverwaltung und des Gesetzgebers wird jetzt offensichtlich. Denn seit der Erhebung der Einheitswerte Anfang der Sechzigerjahre sind Wohnungen, Häuser und Grundstücke in der Bundesrepublik nie wieder neu bewertet worden. Dabei sollte dies eigentlich alle sieben Jahre geschehen.

Deutschlands Städte mit glänzender Zukunft

Platz 12: Münster

Kein Wunder, dass die Münsteraner so gerne Fahrrad fahren. Bei den Standortfaktoren wie Erreichbarkeit und Innovation schneidet Münster im Ranking des hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Privatbank Berenberg nicht besonders gut ab. Abzuschrecken scheinen diese Standortfaktoren die Münsteraner trotzdem nicht – immer mehr leben und arbeiten in der Stadt. Zumindest hinsichtlich der ökonomischen Leistungsfähigkeit kann Münster punkten. Das Ranking vergleicht die 30 größten Städte Deutschlands. Für die Rangliste der Studie werden seit 2008 alle zwei Jahre Standortfaktoren wie Bildung, Innovation, Internationalität und Erreichbarkeit sowie die Entwicklung von Produktivität und Bevölkerung analysiert.

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Platz 11: Nürnberg

Als Folge des bayrischen Schulsystems schwächelt Nürnberg laut Studie besonders hinsichtlich des Faktors Bildung. Nur 30,5 Prozent der Schulabgänger besitzen demnach die (Fach-)Hochschulreife. Dafür wird die Stadt gerne von Touristen besucht und kann entsprechend bei der Internationalität punkten.

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Platz 10: Düsseldorf

Insbesondere in Nordrhein-Westfalen entwickelten sich einige der 30 deutschen Großstädte nach wie vor unterdurchschnittlich – das meint zumindest HWWI-Direktor Henning Vöpel. Acht der 13 Städte aus dem bevölkerungsreichsten Bundesland finden sich im unteren Drittel der Rangliste. Düsseldorf gehört nicht dazu und überzeugt vor allem durch exzellente Anbindungen ins Ruhrgebiet und Rheinland. Ein besonderes Plus ist außerdem der internationale Flughafen. Trotzdem stehen andere Städte noch wesentlich besser dar.

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Platz 9: Stuttgart

Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs punktet vor allem beim Standortfaktor. Firmen wird in Schwaben eine hohe Innovationsfähigkeit nachgesagt. Außerdem arbeiten in Stuttgart einige kluge Köpfe. Nach München weist die Stadt den zweithöchsten Anteil Beschäftigter mit akademischem Abschluss auf. Wenn das nicht auf eine erfolgreiche Zukunft hindeutet.

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Platz 8: Hamburg

Nicht nur die neue Elbphilharmonie glänzt, Hamburgs Zukunftsaussichten ebenfalls. Besonders über den Standortfaktor konnte die Metropole im Vergleich zu den anderen Städten Boden gutmachen. In den Bereichen Bildung, Innovationsfähigkeit und Erreichbarkeit befindet sich Hamburg unter den Top Ten der größten 30 Städte.

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Platz 7: Wiesbaden

Die über 280.000 Einwohner starke Stadt Wiesbaden lockt Unternehmen vor allem mit dem Potenzial für junge Arbeitnehmer. Immer mehr Schulabgänger der hessischen Landeshauptstadt erhalten die Hochschulreife. Seit der letzten Studie hat sich Wiesbaden somit um vier Ränge nach oben gearbeitet und befindet sich nun wieder – wie in den Jahren 2008 bis 2013 – unter den acht besten Städten.

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Platz 6: Köln

Köln, seit 2010 Millionenstadt, zieht auch heute noch viele Bürger in den Bann. Der Rheinmetropole wird weiterhin ein hohes Bevölkerungswachstum vorausgesagt. Bis 2030 sollen es 50.000 Einwohner mehr werden. Daneben zehrt die Karnevalshochburg vor allem von ihren Standortvorteilen im Herzen Nordrhein-Westfalens.

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Der Aufwand für eine regelmäßige Ermittlung der Immobilienwerte sei zu groß, hieß es danach, und so blieben die einmal festgelegten Einheitswerte ungeachtet jeder Entwicklung am Immobilienmarkt über Jahrzehnte unverändert. Im Finanzamt begnügten sich die Beamten ersatzweise damit, die alten Einheitswerte Jahr für Jahr mit einer Grundsteuermesszahl nach Gefühl anzupassen und dann mit einem Hebesatz zu multiplizieren.

Damit sei die Grundsteuer „in doppelter Hinsicht willkürlich berechnet“, kritisiert Hans-Joachim Lehmann, Eigentümer einer kleinen Immobilie in Berlin und einer der Kläger vor dem Bundesverfassungsgericht. Tatsächlich verweigerte ihm das Finanzamt auf seine Anfrage hin Einblick in die Berechnung seiner Grundsteuerschuld, woraufhin dieser sich vom Finanzgericht Cottbus bis zum Verfassungsgericht in Karlsruhe klagte.

Die Immobilienbranche läuft Sturm

Dort müssen sich Bund und Länder auch mit dem Vorwurf auseinandersetzen, warum sie seit mehr als 20 Jahren – als die Vermögensteuer schon als verfassungswidrig erklärt wurde – keine Reform der Grundsteuer zustande gebracht haben. Schließlich war damals schon klar, dass auch die Grundsteuer eigentlich gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen müsste.

Zwar gab es wenige zaghafte Reformansätze, doch zuckten die Länder immer wieder zurück, und der Bund wollte sich nicht die Finger verbrennen für eine komplizierte Reform, an der er selbst nichts verdient. Immerhin haben sich die Länder im Jahr 2016 nach zähen Verhandlungen zu einem neuen Berechnungsmodell durchgerungen, wenn auch gegen den heftigen Widerstand von Bayern und Hamburg. Verabschiedet wurde vom Gesetzgeber noch nichts.

Nach dem 2016 vereinbarten Kostenwert sollen Immobilien realitätsnäher bewertet werden. Das dürfte zu einer Verteuerung gegenüber dem Einheitswert um den Faktor zehn führen, rechnete der Eigentümerverband „Haus und Grund“ aus. Damit wäre einer dramatischen Erhöhung der Grundsteuer Tür und Tor geöffnet, befürchtet nicht nur „Haus und Grund“.

Wo die meisten von Eigentum nur träumen können

10. Platz: Düsseldorf

Unter allen kreisfreien deutschen Städten belegt Düsseldorf den zehnten Platz, was die aktuellen Preise von neugebauten Eigentumswohnungen angeht. Wer in der Rheinmetropole eine Neubauwohnung sein Eigen nennen möchte, muss im Schnitt 4437 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das verrät der Immobilienpreisindex 3/2017, in dem das Empirica Institut seit 2004 die Immobilienpreise untersucht und die Ergebnisse quartalsweise veröffentlicht. Demnach ist der Preis in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens innerhalb eines Jahres um 9,2 Prozent gestiegen.

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9. Platz: Erlangen

Die mittelfränkische Stadt Erlangen liegt mit 4455 Euro pro Quadratmeter auf dem neunten Platz. Der Preis für Neubau-Eigentumswohnungen ist damit im Gegensatz zum vergangenen Jahr um 9,2 Prozent höher. Nürnbergs kleiner Nachbar ist nur die erste von vielen bayerischen Städten in dem Ranking. Wie beliebt der Freistaat für Immobilieninvestment ist, zeigen gerade die hohen Preise bei den eher kleineren Großstädten.

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8. Platz: Regensburg

In der Rangliste fiel Regensburg um zwei Plätze runter auf die Acht. Mit einem Quadratmeterpreis von 4530 Euro legen die Preise gegenüber dem Vorjahr dennoch um 8,9 Prozent zu. Damit liegt die Domstadt ganz nah am Trend für alle kreisfreien Städte Deutschlands, bei denen die Preissteigerung durchschnittlich 8,8 Prozent betrug.

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7. Platz: Hamburg

Nur knapp davor folgt die Metropole Hamburg mit 4536 Euro für jeden Quadratmeter neugebauter Eigentumswohnung. Weil die Preise mit 8,4 Prozent in den letzten zwölf Monaten nicht so stark anzogen wie bei den anderen Top-Locations der Nation, fällt die Hansestadt von der Fünf auf die Sieben zurück.

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6. Platz: Rosenheim

Bayern, die dritte: Rosenheim weißt mit 4571 Euro je Quadratmeter die sechstteuersten Neubau-Preise für Eigentumswohnungen in der ganzen Bundesrepublik auf. Weil München immer teurer wird, ziehen die Preise für den gesamten Münchener Speckgürtel an. In Rosenheim, staufrei etwas mehr als eine Autostunde von der Landeshauptstadt entfernt, legten sie innerhalb eines Jahres um ganze elf Prozent zu. Allein in den letzten drei Monaten ging es fünf Prozent rauf.

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5. Platz: Frankfurt

Deutschlands Finanzplatz Nummer eins erlebt einen wahren Ansturm auf Immobilien. Im dritten Quartal 2016 tauchte die Mainmetropole gar nicht in den Top Ten auf. Mit 4779 Euro pro Quadratmeter springt sie nun aber direkt auf den fünften Platz. Wegen des Brexits erlebt London einen Exodus der Banken. Einen Großteil zieht es nach Frankfurt – und mit ihnen Hunderte von Bankern samt Familien. Das treibt die Preise. Seit der letzten Erhebung vor drei Monaten zogen die Preise um 6,1 Prozent an.

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4. Platz: Ingolstadt

Mit Ingolstadt findet eine weitere Stadt aus Oberbayern ihren Platz in den teuersten Städten Deutschlands, was neugebautes Wohneigentum angeht. Die wohlhabende Gemeinde, knapp 80 Kilometer entfernt von München, kommt auf 4817 Euro pro Quadratmeter. Immerhin beruhigt sich dort der Markt etwas: Mit 6,4 Prozent zogen die Preise innerhalb der letzten zwölf Monate langsamer an als im bundesdeutschen Schnitt (Gesamtdeutschland: 7,7 Prozent, kreisfreie Städte: 8,8 Prozent, Landkreise/Kreise: 7,0 Prozent). Innerhalb der letzten drei Monate kam das Wachstum mit 0,1 Prozent zum Stillstand.

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Auch die Immobilienindustrie läuft seither Sturm gegen den Reformplan. Niemand will hier so recht glauben, dass die Kommunen bei höheren Immobilienwerten im Gegenzug ihre Hebesätze reduzieren und damit für die versprochene Aufkommensneutralität bei der Grundsteuer sorgen.

Steigerungen auf 460 Prozent

Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer gilt als warnendes Beispiel. Seit diese nicht mehr bundesweit einheitlich festgelegt ist, haben die meisten Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent immer wieder erhöht, einige binnen zehn Jahren auf inzwischen 6,5 Prozent. Auch bei der Grundsteuer selbst wird ständig an der Schraube gedreht, die Hebesätze sind in den vergangenen zehn Jahren von durchschnittlich 400 auf 460 Prozent gestiegen.

Die Kritiker der Grundsteuerreform hoffen, dass das Bundesverfassungsgericht nun nicht nur über die noch geltende Grundsteuer urteilt, sondern gleich auch die Reformpläne mitverurteilt. Hinweise darauf möchten die Teilnehmer der öffentlichen Anhörung aus der Art der Fragen von den Robenträgern interpretieren. Umgekehrt bemühen sich die Vertreter von Bund, Ländern (mit Ausnahme von Bayern und Hamburg) und Gemeinden, jeden Zweifel am ausgehandelten Kostenwertmodell zu zerstreuen, das das Einheitswertmodell in einigen Jahren ersetzen soll.

Dabei fragt niemand, ob die Grundsteuer überhaupt noch in die Zeit passt, in der Wohnen immer teurer wird und Politiker ständig nach neuen Mitteln und Wegen suchen, damit das Dach über dem Kopf bezahlbar bleibt. 

Städte und Gemeinden mit den höchsten Grundsteuerhebesätzen

Platz 1

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Gemeinde Nauheim	Hessen/Kreis Groß-Gerau	10.510	960 %

Quelle: HOMEDAY, Stand: 14.11.2017

Platz 2

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Bergneustadt	Nordrhein-Westfalen/Oberbergischer Kreis	18.940	959 %

Platz 3

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Witten	Nordrhein-Westfalen/Ennepe-Ruhr-Kreis	96.700	910 %

Platz 4

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Altena	Nordrhein-Westfalen/Märkischer Kreis	17.375	910 %

Platz 5

Stadt/Gemeinde	Bundesland/Kreis	Einwohnerzahl	Hebesatz
Gemeinde Dierfeld	Rheinland-Pfalz/Wittlich-Land	12	900 %