WirtschaftsWoche: Herr Scheel, geht es Ihnen gerade wie Tausenden Menschen in Berlin: Sie würden gerne umziehen, finden aber keine passende Mietwohnung?
Sebastian Scheel: Ja, ich suche tatsächlich gerade eine etwas größere Wohnung, stehe dabei aber nicht unter Zeitdruck.
Haben Sie denn Hoffnung, bald etwas zu finden – oder ist es schwierig?
Die meisten Wohnungen auf dem Markt werden in jedem Fall deutlich über den Obergrenzen des Mietendeckels angeboten, durch sogenannte Schattenmietklauseln. Insofern sieht der Markt leider anders aus, als er bei einem gültigen Mietendeckel eigentlich aussehen dürfte.
Die Lage verschärft sich durch den Mietendeckel offensichtlich weiter: Um insgesamt 25 Prozent ist das Angebot an Mietwohnungen zwischen Juli 2019 und Juli 2020 auf Immoscout zurückgegangen, wie eine exklusive Analyse des Portals für die Wirtschaftswoche zeigt. Besonders stark brach das Angebot mit einem Minus von 47,4 Prozent bei den Wohnungen mit einem Baujahr vor 2014 ein, also bei solchen Wohnungen, bei denen der Mietendeckel greift. Das ist doch das Gegenteil des von Ihnen gewünschten Effekts, oder?
Das Wohnungsangebot ist in den letzten Monaten auch in anderen Städten in Deutschland deutlich zurückgegangen, die keinen Mietendeckel haben. Die Ursache dürfte deshalb wohl eher die Corona-Pandemie sein, die dazu führt, dass weniger Leute umziehen wollen oder können.
Gleichzeitig wollen Eigentümer in Berlin diese Mietwohnungen offensichtlich wegen geringerer Renditeerwartungen loswerden, auf Immoscout werden 38,8 Prozent mehr solcher Wohnungen angeboten als noch im Juli 2019. Überrascht Sie das?
Es ist natürlich nachvollziehbar, dass Eigentümer ihre Wohnungen verkaufen, wenn ihre Renditeerwartung nicht mehr erfüllt wird. Die Frage ist dann aber, ob die neuen Eigentümer die Wohnungen weitervermieten oder selbst nutzen.
Aber Sie können doch nicht zufrieden sein mit dem Effekt, den der Mietendeckel bisher hat?
Dass der Markt so angespannt ist, liegt nicht am Mietendeckel, sondern am Mangel an Wohnraum. Berlin ist eine hoch attraktive Stadt, das Angebot hinkt der Nachfrage aber hinterher. In der vergangenen Dekade war die Stadtentwicklung nicht auf Wachstum ausgerichtet, das müssen wir jetzt innerhalb weniger Jahre nachholen. Der Mietendeckel soll eine Atempause schaffen, die wir brauchen, um die Angebotslücke durch Neubau zu schließen.
Auch der Neubau kommt offensichtlich nicht hinterher. Laut der Immoscout-Analyse konnte das Plus von 24,4 Prozent bei Neubau-Mietinseraten nicht das Minus bei den Altbauten ausgleichen.
Wohnungen mit einem Baujahr ab 2014 sind explizit vom Mietendeckel ausgenommen. Der Neubau ist zu spät und zu langsam in Fahrt gekommen. Auch deshalb wir schaffen jetzt mit Hochdruck die planerischen Voraussetzungen für ausreichenden Neubau in den nächsten Jahren.
Was ist Ihr konkretes Ziel?
Bis 2026 wollen wir den landeseigenen Wohnungsbestand von 325.000 auf 400.000 erhöhen, durch Ankauf und Neubau. Die Baugenehmigungen sollten über 20.000 pro Jahr liegen, damit wir um die 20.000 Fertigstellungen jährlich erreichen. Im vergangenen Jahr wurden rund 19.000 Wohnungen gebaut – mehr als in den letzten 20 Jahren. Neben der Quantität zählt für mich aber vor allem die Qualität, das heißt, dass die Wohnungen entstehen, die sich die Menschen in unserer Stadt auch leisten können.
Geben Sie denn Bauherren die Garantie, dass die Neubauten von heute ab 2025 dann nicht doch unter einen dann verlängerten Mietendeckel fallen?
Beim Mietendeckel handelt es sich um eine temporäre Maßnahme. Deshalb will ich mich auch nicht an Spekulationen beteiligen. Wir gehen davon aus, dass das klappt.
Also keine Garantie?
Noch einmal: Der Mietendeckel gilt nicht für Neubau, sondern für Bestandswohnungen. Hier sind die Mieten in den letzten Jahren extrem gestiegen. Und das nicht, weil nach jedem Auszug aufwändig saniert wurde, sondern weil der Markt so angespannt ist. Die Angst, sich seine Wohnung nach der nächsten Mieterhöhung nicht mehr leisten zu können, ist eines der zentralen Themen in dieser Stadt.
Aber es geht doch nicht nur um die Luxuswohnungen, sondern auch um Bestandswohnungen. Dort wird nun wegen des Mietendeckels weniger investiert, etwa in Sanierungen. Ihr Vater und Großvater waren ja in der Baubranche, was sagen Sie eigentlich deren Vertretern?
Ich gehe davon aus, dass Wohnungsvermieter eine Instandsetzungsrücklage bilden. Das ist integraler Bestandteil einer jeden Miete. Wenn mir nun jemand sagt, dass er durch den Mietendeckel kein Geld hat, eine Wohnung grundhaft in Stand zu setzen, in der jemand vorher 20 Jahre gelebt hat, dann hat er möglicherweise nicht klug gewirtschaftet.
Die Kritik zu den nicht mehr lohnenden Sanierungen kommt aber auch von den Wohnungsbaugenossenschaften. Wollen Sie denen also wirtschaftliche Nachhilfe geben?
Der Gleichbehandlungsgrundsatz erlaubt es leider nicht, einzelne Vermietergruppen vom Mietendeckel auszunehmen, so fair ihre Konzepte auch sein mögen. Wir haben den ganzen Wohnungsmarkt im Blick und die gesetzlichen Regelungen müssen für alle gleichermaßen gelten.
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Die rechtliche Unsicherheit ist dennoch groß. Wie Sie eingangs sagten, verlangen viele Vermieter Schattenmieten. Haben Sie dafür Verständnis?
Auch Vermieter haben eine Verantwortung für das soziale Gefüge und eben dafür, dass es in einer Stadt ausreichend bezahlbaren Wohnraum gibt. An dieser Stelle hat der Markt aber versagt. Der Mietendeckel soll diese Fehlentwicklung korrigieren. Wenn jetzt einige Vermieter meinen, sie müssten sich Schattenmieten sichern und damit die Mieterinnen und Mieter verunsichern, dann haben sie die Zeichen der Zeit nicht verstanden.
Zu den stärksten Profiteuren des Mietendeckels gehören doch aber diejenigen, die in einem Gründerzeitaltbau in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg sitzen, bisher beispielsweise 16 Euro pro Quadratmeter zahlen mussten und jetzt nur noch die Hälfte.
Solche unerwünschten Mitnahmeeffekte wird es geben. Aber die Annahme, dass in beliebten Vierteln wie Prenzlauer Berg oder Kreuzberg nur noch wohlhabende Menschen leben, geht an der Realität vorbei. Wir haben sehr viele Menschen in dieser Stadt, die sich Sorgen machen, ob sie sich das Wohnen in ihren Kiezen noch leisten können. Jemand, der 40 Jahre in Prenzlauer Berg gewohnt hat, soll nicht die letzten Jahre seines Lebens aus seinem gewohnten Umfeld herausgerissen werden. Wir schauen auf den Wohnungsmarkt, nicht auf die Einkommenshöhe. Der Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nämlich auch für die Mieterinnen und Mieter.
Durch den Mietendeckel wird der Markt allerdings offensichtlich zementiert. In Prenzlauer Berg gibt’s auf Immoscout aktuell gerade einmal 16 Vier-Zimmer-Wohnungen im Angebot, die günstigste Miete liegt knapp über 2000 Euro.
Das war auch schon vorher so. Das ist kein Effekt des Mietendeckels. Und wenn sich Vermieter an den Mietendeckel halten würden, dann dürften sie solche Schattenmietpreise auch nicht verlangen. Hier ist das Bezirksamt in der Pflicht, dagegen vorzugehen, da solche Mieten gesetzeswidrig sind.
