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Ökonomischer Fehlanreiz Bauland zurückzuhalten darf sich nicht lohnen

Da geht’s lang: Der fränkische Bürgermeister Horndasch (rechts) ringt mit Kreisoberbauer Schmidt um jeden Hektar Bauland. Quelle: imago images/Wolf Heider-Sawall für WirtschaftsWoche

Wer die Wohnungsnot wirksam bekämpfen will, muss sich mit dem größten Engpass befassen: Bauland. Noch dominieren Scheinlösungen die politische Debatte, aber einige Städte und Gemeinden setzen lieber auf pragmatische Ansätze – was auch einem 93-jährigen Exminister zu verdanken ist.

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Wer nach Markt Allersberg kommt, fährt durch ein historisches Tor, passiert Gaststätten mit Namen wie Zur goldenen Sonne, eine Metzgerei, eine Bäckerei, alles Familienbetriebe. Und am barocken Marktplatz gibt es neben dem Rathaus die genauso obligatorische italienische Eisdiele. Es scheint, als sei in dem Städtchen südlich von Nürnberg die Welt tatsächlich noch in Ordnung.

Doch die Beschaulichkeit trügt. Denn Markt Allersberg boomt, erlebt einen Zuwanderungsboom. Inzwischen leben 8.500 Einwohner hier. Viele pendeln ins benachbarte Nürnberg, die Bahnverbindung ist gut.

Für Bürgermeister Daniel Horndasch bringt das rasante Wachstum Aufgaben mit sich, mit denen der einstige Steuerfahnder nie gerechnet hätte: „Mein Job lautet, Bauland zu besorgen.“ Und das ist schwieriger als gedacht. Zwar gibt es rund um Markt Allersberg überall Äcker. Doch wo jetzt noch Weizen und Mais wachsen, entstehen nicht bald schon Häuser. Denn auch hier, weit weg von Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, wo eigentlich viel Platz ist, gilt Boden für Wohnen und Gewerbe als rares Gut.

Warum sollten die Bauern ihr Land verkaufen? Warum jetzt, wenn sie in zwei Jahren vielleicht zehn Prozent mehr dafür bekommen, es auf der Bank null Zinsen gibt und sie fast 50 Prozent Steuern auf den Verkaufserlös zahlen müssten? Diese rhetorischen Fragen stellt der bäuerliche Kreisobmann Thomas Schmidt. Und er hat auch noch ein Gegenargument parat: „Unser Boden ist sicherer als ein Bankkonto.“

Und trotzdem: Horndasch und Schmidt treffen sich regelmäßig, um Wege aus der Krise zu finden. Denn nur wer Boden mobilisiert, kann am Ende auch Häuser bauen und die Wohnraumknappheit bekämpfen.

Wie schwierig dieses Geschäft in der dicht besiedelten Bundesrepublik ist, zeigt der Preisindex, der das angespannte Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt widerspiegelt. Häuser sind in den vergangenen zehn Jahren bundesweit um rund die Hälfte teurer geworden. Das hat auch mit steigenden Baukosten und Auflagen zu tun, aber eben nur auch. Der größte Anstieg kommt vom Bauland, das sich um zwei Drittel verteuerte.

Besonders betroffen sind die Metropolen, wo sich die Preise seit 2014 mehr als verdoppelt haben. Erst hat sich die Welle in die größeren Städte vorgefressen, nun erreicht sie deren Umland. Damit ist Bauland fast überall zum wichtigsten Engpass und damit zum Preistreiber Nummer eins am deutschen Wohnungsmarkt geworden.
Es gibt nicht die eine pauschale Lösung: Sich hinsetzen und gemeinsam Probleme angehen wie in Markt Allersberg hilft. Aber auch andere Orte taugen als Vorbilder – etwa Ulm, wo die Stadt seit Langem ein Budget für vorausschauende Grundstückskäufe hat.

Goldener BodenDie Preisindizes für Bauland und Häuser in Deutschland im Vergleich* * Preisindex für Bauland: Basisjahr 2010 = 100; Häuserpreisindex: Basisjahr 2015 = 100; Quelle: Statistisches Bundesamt

Um möglichst alle Ideen einzusammeln, ließ der zuständige Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU) eine Baulandkommission tagen. Anfang Juli stellte die Runde aus Experten ihre Empfehlungen vor. Zu den Vorschlägen gehört eine Anpassung des Haushaltsrechts, damit kommunale Grundstücke nicht mehr zu Höchstpreisen verkauft werden. Gemeinden sollten Boden auf Vorrat kaufen, der Dachgeschossausbau erleichtert und Experimentierklauseln eingeführt werden, um den Lärmschutz in der Nähe von Betrieben zu lockern.

Die Vorschläge der Kommission fügen sich ein in eine Reihe politischer Vorstöße, die mal mehr, mal weniger praxistauglich sind. So hat die Bundesregierung im Zuge der Grundsteuerreform gerade erst einen Gesetzentwurf beschlossen, der den Kommunen erlauben soll, unbebautes Bauland zusätzlich zu besteuern. In Tübingen will Oberbürgermeister Boris Palmer von den Grünen ein Baugebot für unbebaute Grundstücke durchsetzen. Und in Berlin wird bereits diskutiert, was woanders zumeist noch ein Tabu ist: Notfalls soll es Enteignungen von Wohnungseigentümern geben.

Debatten von 1970

Viele der mitunter populistischen Vorschläge zur Bekämpfung der Wohnungsnot haben eins gemeinsam: Sie sorgen kaum dafür, dass mehr gebaut wird. Denn dafür braucht es den Grund und Boden. Dass diese Erkenntnis im Jahr 2019 für viele noch eine Überraschung ist, verwundert, weil das Baulandproblem seit Jahrzehnten bekannt ist.
Ein Besuch im Altenheim, im Münchner Augustinum, wo Hans-Jochen Vogel lebt. Der frühere Münchner Oberbürgermeister, Bundesbauminister und SPD-Vorsitzende ist inzwischen 93 Jahre alt. Manche Probleme bleiben ein Leben lang, weiß Vogel. Bauland gehört dazu.

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