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Von Berlin bis zum Hunsrück Der große Wohnungsmarkt-Check

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Berlin ist gefragter denn je


Was Experten voraussagen
Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet. Quelle: dpa
Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte. Quelle: dpa
Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind. Quelle: AP
Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus. Quelle: dpa
Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus. Quelle: dpa
Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem... Quelle: dpa
... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien.... Quelle: dpa

Im Gegensatz zu dicht bebauten Westmetropolen hat die Stadt dafür Platz auch in besten Lagen. So zeigt sich der „Herzogin Garten“ schräg gegenüber des weltberühmten Zwingers seit Jahrzehnten als Dschungel aus reichlich Unkraut und wild gewucherten Bäumen. Nur die Ruine der Orangerie erinnerte an die frühere Pracht der Anlage. Nun baut ein tschechischer Investor dort 200 Wohnungen.

50 Bebauungspläne mit Wohnungen gibt es zurzeit laut Stadtplanungsamt, viele in der Innenstadt. Geschlossen werden dabei auch Baulücken, die die Bombardements des Jahres 1945 hinterlassen hatten.

Um zahlungskräftige Mieter müssen sich Investoren dabei kaum sorgen, selbst wenn das Lohnniveau der Stadt noch leicht unter dem bundesdeutschen Schnitt liegt. Wer nach Dresden zieht, hat einen Job oder ist zumindest Student. „Es gibt kaum Sozialmarktzuwanderer“, sagt Chef-Stadtplaner Szuggat. Tatsächlich wuchs die Kaufkraft in Dresden in den vergangenen Jahren deutlich schneller als die Durchschnittsmiete.

Für weniger Betuchte existieren deshalb nach wie vor billigste Alternativen. So kostet der Quadratmeter im unsanierten Plattenbau ein bis zwei Euro Kaltmiete im Monat, in der sanierten Platte sind es sechs bis sieben Euro. Top-Lagen in der Innenstadt oder auf dem höher liegenden edlen Villenviertel Weißer Hirsch schlagen dagegen mit zehn Euro und mehr je Quadratmeter zu Buche.

Berlin - Geteilte Hauptstadt

Nikolaus Ziegert steht vor den „Rosengärten“, einem Vielhäuserblock mit 210 neuen Wohnungen, einen Steinwurf vom Kurfürstendamm entfernt, mitten im Berliner Westen. Vor ein paar Jahren kultivierten hier noch Schrebergärtner ihre Lauben, Tür an Tür mit den Boutiquen von Chanel und Prada. Die Quartiere seien mühelos weggegangen, sagt Ziegert, einige für 3000 Euro pro Quadratmeter, andere für 6000. „Es gibt neuerdings Investoren“, weiß der größte Makler für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt, „die winken mit einer halben Million in bar, um sie hier in Berlin eilig zu verbauen.“

Um zwölf Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen in Berlin 2012. Die Gründe: das niedrige Zinsniveau, die unsichere Lage an den Kapitalmärkten, das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage – Berlin ist in den vergangenen zwei Jahren um geschätzte 80 000 Einwohner gewachsen. Sie erklären aber nicht die Eigenheiten des Berliner Immobilienmarktes, seine Reserven und seine Heterogenität.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Im Unterschied zu allen anderen Städten war Berlin nicht nur 40 Jahre lang geteilt, sondern früher viel größer: Fast 4,4 Millionen Menschen lebten hier vor dem Zweiten Weltkrieg. Aus Investorensicht bedeutete das nach der Wende: viel Platz und stagnierende Preise. Geändert hat sich das erst seit zwei, drei Jahren. Berlin entwickelt sich zur Heimat einer neuen Generation von urban professionals. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in den „Rosengärten“ haben Einheimische erstanden.

Die Folge ist, „dass die attraktiven Innenstadtteile einen riesigen Sprung machen“, sagt Gabriel Ahlfeldt, Professor für Stadtökonomie an der London School of Economics. Berlin teile sich in zwei große Submärkte. Die Innenstadtbereiche (Mitte und Wilmersdorf) sowie die Altbaulagen an der nahen Peripherie (Kreuzberg/Neukölln, Schöneberg) erfahren durch die Nachfrage kaufkräftiger Interessenten eine Aufwertung, deren (Preis-)Potenziale längst nicht ausgeschöpft seien. Dagegen stagnierten die Preise in den Randlagen. Berlin sei auf dem Weg ein sehr teures Pflaster zu werden, so Ahlfeldt – und ein sehr billiges zu bleiben. Die Stadt behält ihre Attraktivität für Transferempfänger.

Zugleich zieht sie Top-Verdiener an und entwickelt sich zu einer Metropole der Eigentümer hochwertiger Wohnungen. Die Boulevardpresse feiert beinahe wöchentlich „Mietrebellen“, die sich gegen den „Sanierungs-Terror“ von Investoren auflehnen. Diese verdienen bei der Umwandlung von Mietkasernen in Luxuswohnungen einen schnellen Euro, finden langjährige Bewohner ab, um sie loszuwerden. Die Regel sind solche „Entmietungen“ allerdings nicht. Eher sei es so, dass auch Kleineigentümer die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen neuerdings sehr pünktlich und voll ausschöpften, sagt Stefan Brenner vom Mieterschutzbund Berlin.

Am Ende dieser Entwicklung lasse sich ein Umzug oft nicht vermeiden. So sind viele ärmere, ausländische Familien aus Kreuzberg nach Reinickendorf gezogen und haben kaufkräftigen Berlinern Platz gemacht. Die zentralen Lagen entwickeln sich zu einem Exklusivgebiet für Betuchte. Ahlfeldt hält das nicht für problematisch.

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