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Von Berlin bis zum Hunsrück Der große Wohnungsmarkt-Check

Während das Fehlen preiswerter Wohnungen im Superwahljahr 2013 zum politischen Kampfthema wird, ist die tatsächliche Lage differenzierter. Mangel und Überangebot liegen oft nur wenige Kilometer auseinander. WirtschaftsWoche-Reporter besuchten fünf sehr verschiedene Brennpunkte, die zeigen, wie Investoren und Kommunen auf den regionalen Umbruch in ihren Immobilienmärkten reagieren.

Hier lebt es sich am besten
Rang 10, Rostock: Die Ostseestadt mit ihren knapp mehr als 200.000 Einwohnern liegt in Sachen Kleinkinder-Betreuung ganz vorne: 54,9 Prozent der Unter-Dreijährigen besuchen eine Kindertagesstätte, Rang 1 im Städteranking 2011. An der Ostsee gibt es zudem zahlreiche Möglichkeiten, sich zu erholen – Rostock landet im Ranking der lebenswertesten Städte Deutschlands auf Rang 10. Quelle: Fotolia
Rang 9, Oldenburg: Als einzige norddeutsche Stadt schafft es Oldenburg in die Top 10. Sie kann bei ihren Bürgern u.a. mit einer guten Verkehrsinfrastruktur punkten. So ist die Innenstadt von einem Autobahnring umgeben, an dem die A28 sowie die A29 angeschlossen sind. Seit Mitte 2010 ist die Stadt zudem an das Netz der S-Bahn Bremen angebunden. 77,5 Prozent der Bürger sind mit der Infrastruktur in Oldenburg zufrieden. Quelle: Fotolia
Rang 8, Bonn: Die ehemalige Hauptstadt besitzt mit dem Freizeitpark Rheinaue einen 160 Hektar großen Landschaftspark. Daneben gibt es mehrere kleine Parkanlagen und Erholungsmöglichkeiten. Bonn ist an die Autobahnen 59, 555, 562 und 565 angeschlossen und liegt nur rund 15 Kilometer vom Flughafen Köln/ Bonn entfernt. Quelle: dapd
Rang 7, Halle (Saale): Die gut 230.000 Einwohner der sachsen-anhaltinischen Stadt können auf ein breites Kita-Angebot zurückgreifen. 49,8 Prozent der Kleinkinder besuchen eine Kindertagesstätte. Die Betreuungsquote der Unter-Dreijährigen ist damit nur in zwei deutschen Großstädten höher. Auch deshalb ist Halle an der Saale die Stadt mit der siebtgrößten Lebensqualität. Quelle: dpa
Rang 6, München: Der Sieger des Gesamtrankings punktet auch in Sachen Lebensqualität. Ein Großteil der Münchner ist mit der Verkehrsinfrastruktur zufrieden (83,8 Prozent, Rang 7), eine Mehrheit der Bürger in der Landeshauptstadt auch mit der Ausstattung von Schulen und Berufsschulen (54,2 Prozent, Rang 7). Quelle: dpa
Rang 5, Magdeburg: Knapp 90 Kilometer und nur zwei Plätze im Ranking auseinander liegen Magdeburg und Halle (Saale). Beide Städte ähneln sich: Sie liegen in Sachsen-Anhalt, haben jeweils gut 230.000 Einwohner – und können eine gute Infrastruktur aufweisen. Magdeburg punktet vor allem in Sachen Kinderbetreuung. 52,9 Prozent der Unter-Dreijährigen gehen in die Kita. Damit liegt Magdeburg im Deutschlandvergleich auf Rang 2, knapp hinter Rostock. Quelle: dpa
Rang 4, Karlsruhe: In der drittgrößten Stadt Baden-Württembergs leben knapp unter 300.000 Menschen. Auch wenn die Stadt in Sachen Kinderbetreuung nur leicht überdurchschnittlich ist (Rang 17), punktet Karlsruhe in Sachen Lebensqualität. Großes Plus: Ein Großteil der Bürger lobt die Bildungsinfrastruktur. 71,6 Prozent sind mit der Ausstattung der Schulen und Berufsschulen vor Ort zufrieden, nirgendwo ist die Quote der Positivantworten höher. Quelle: dpa

Düsseldorf - Zweites Leben

Grauer Staub überall, Zementgeruch, Stahlträger und Materialreste liegen verstreut auf dem Estrich, ausländische Arbeiter schleppen Schutt weg, und ein paar Tauben schützen sich in den entkernten Etagen vor der Januar-Kälte. Was an der Kaiserswerther Straße in Düsseldorf wie eine unspektakuläre Baustelle wirkt, ist ein besonderes Projekt: Das Gebäude, das die Bauleiter Ernst Müller und Darius Walla bis auf den Rohbau demontiert haben und dem sie bis Mitte des Jahres nun innen und außen ein neues Erscheinungsbild geben, war zuvor ein Bürokomplex. Nun wird daraus ein Wohnhaus.

Oben in der fünften und sechsten Etage entstehen zweigeschossige, luxuriöse Penthousewohnungen mit Dachterrasse und weitem Blick über den Rhein. Die Kaltmiete wird bei 17 Euro pro Quadratmeter liegen. Früher waren hier mal die Chefbüros und Konferenzräume, in denen die deutschen Manager des US-Konsumgüterriesen Johnson & Johnson rund 35 Jahre lang über das Geschäft mit ob-Tampons und Penaten-Creme entschieden.

In welchen Regionen eine angespannte Lage herrschte (zum Vergrößern bitte anklicken).

Die Wohnungen von der ersten bis zur vierten Etage hingegen, wo etwa Vertrieb und Personalabteilung arbeiteten, sind für zwölf Euro Kaltmiete zu haben. Für die attraktive Lage unweit von Rhein- und Nordpark im Stadtteil Golzheim ist das moderat. Mietangebote im mittleren Preissegment sind wichtig für Düsseldorf: Sie halten Normal- und Gutverdiener in der Stadt, die sich eine bessere, aber keine luxuriöse Wohnung leisten können und sonst ins Umland ziehen würden. Finden sie eine neue Bleibe, machen sie preiswertere Wohnungen mit sechs oder sieben Euro Kaltmiete frei, die Mangelware sind.

Den Neubau von Wohnimmobilien mit Kaltmieten unterhalb von zehn Euro hält Sozialdezernent Burkhard Hintzsche angesichts der hohen Grundstückspreise in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt für „sehr schwierig“. Die Kaltmieten stiegen in den vergangenen zehn Jahren nach einer Studie des Marktforschers Bulwien-Gesa um 32 Prozent. Und die Bevölkerung wächst weiter: Wohnten vor zehn Jahren 570 000 Menschen in der Landeshauptstadt, sollen es 2030 bis zu 645 000 sein, schätzt eine Studie der Bezirksregierung. Gemessen daran werden viel zu wenige Wohnungen gebaut. 2011 waren es gerade mal 400.

Wenn ein Investor einem alten Büroturm ein zweites Leben als Wohnquartier einhaucht, ist das also hoch willkommen – zumal eine Million Quadratmeter Bürofläche leer stehen in Düsseldorf. 12 von 100 Büro-Quadratmetern sind nicht vermietet. In Westdeutschland hat nur Frankfurt einen höheren Leerstand. Die 5000 Quadratmeter des Johnson & Johnson-Hauses entlasten also Miet- und Gewerbeimmobilienmarkt gleichzeitig.

Umnutzung spart 25 Prozent

War der Umbau von Büros in Wohnungen bisher die Ausnahme, suchen längst auch in Hamburg, Frankfurt und anderen deutschen Metropolen mit ähnlichen Immobilienmarktproblemen Investoren intensiv nach Revitalisierungsprojekten.

Als Johnson & Johnson Penaten und weitere Marken hinzukaufte, wurde das Golzheimer Gebäude zu eng. Ende 2008 zog die Mannschaft ins nahe Neuss. Johnson wurde die Immobilie als Gewerbeobjekt nicht los – dann schlug die Garbe-Immobiliengruppe aus Hamburg zu. Sie hat gerade in Köln die Allianz-Regionalniederlassung in das Wohnhochhaus Goltstein-Forum verwandelt. Drittes Umnutzungsprojekt von Garbe wird ein Hochhaus am Gustav-Heinemann-Ufer in Köln, in dem der BDI und dann die HDI-Versicherung residiert hatten. Und Garbe-Geschäftsführer Peter Niermann sucht weitere Objekte.

Duisburg ist kaum wiederzuerkennen


Reine Bürostandorte scheiden aus. Und damit sich Umnutzungen rentieren, weiß Niermann, sind große Eingriffe in die statische Konstruktion tabu. Wichtig ist, dass keine Treppenhäuser zu entfernen sind und dass sich Balkone oder Loggien anbauen lassen. In Golzheim geht das Kalkül für Garbe auch auf, weil im Erdgeschoss, wo mal Empfang und Poststelle waren, ein 1100 Quadratmeter großer Supermarkt einziehen wird.

Stimmten Lage und Bausubstanz, sei ein Totalumbau 25 Prozent billiger als ein Neubau, sagen die Garbe-Bauleiter Müller und Walla. Da es gilt, Häuser aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren an Standards von heute anzupassen, wird der alte Estrich komplett entfernt und ein moderner schwimmender Estrich mit Schallschutz verlegt. Die Fassade bekommt eine Wärmedämmung.

Johnson & Johnson-Mitarbeiter würden bei einer Besichtigung der 42 Wohnungen wenig wiedererkennen. Von der alten Innenausstattung erhalten bleibt einzig – der hölzerne Handlauf im Treppenhaus.

Duisburg - Wie in einem anderen Land

„Zwischen Düsseldorf und Duisburg liegen nicht 30 Minuten, sondern Welten“, sagt Arne Lorz vom Stadtentwicklungsprojekt „Duisburg2027“. Während Düsseldorf aus allen Nähten platzt, schrumpft Duisburg – wie viele andere Ruhrgebietsstädte. Auf mehr als 600 000 Einwohner war Duisburg mal ausgelegt. 486 000 sind es jetzt, mit einem weiteren Rückgang auf 450 000 rechnen Stadtplaner wie Lorz. 15 000 Wohneinheiten stünden schon leer, sagt er – während in Düsseldorf Mangel herrscht. Man müsse, so Lorz, die Stadt „an den Schrumpfungsprozess anpassen“. Oder sich von „unattraktiven Wohnlagen trennen“, gab der frühere Planungsdezernent Jürgen Dressler als andere Parole vor. Nur: Wie macht man das?

Die erste Begegnung mit Bruckhausen im Duisburger Norden ist Staunen pur: Straßen wie Filmkulissen. Parkten rechts und links die passenden Autos, könnten zwischen den schäbigen Fassaden einst schmucker Gründerzeithäuser DDR-Szenen spielen oder Unterschicht-Dramen aus der Weimarer Republik. Man schaut die Dieselstraße herunter – und nur 200 Meter entfernt ragen die Anlagen des ThyssenKrupp-Stahlwerks auf und der gigantische Hochofen, der bald abgerissen wird und schon durch einen modernen ersetzt wurde. 12 500 Menschen arbeiten hier. Im Film verewigt ist Bruckhausen längst: Götz George als Kommissar Schimanski prügelte sich hier durch „Tatort“-Folgen.

In Bruckhausen eskaliert ein Konflikt zwischen Stadt und Bürgern, der ahnen lässt, welche Zerreißprobe dem Ruhrgebiet noch bevorsteht, wenn die Städte auf den Bevölkerungsrückgang mit Sanierungsprogrammen vom grünen Tisch und mit Abrissbaggern reagieren. Abreißen will die Stadt Duisburg den Teil Bruckhausens, den nur die Kaiser-Wilhelm-Straße vom Stahlwerk trennt. 120 Häuser sollen verschwinden, rund 30 davon sind schon weg. Die Stadt macht ganze Straßenzüge platt, um dort am Ende einen Grüngürtel anzulegen.

Prognose für Mieten bis 2015

Den nennen Katrin Gems, Turhan Senel und Muhammed Bülbül bloß den „Lügengürtel“. Sie glauben Kommunalpolitikern nichts mehr. Bülbül ist mit seiner Familie der letzte Mieter in einem ansonsten entmieteten Haus am Kringelkamp und will nicht raus. Senel ist Handwerksmeister und Chef eines Sanitär- und Heizungsbetriebs mit sechs Mitarbeitern. Er hat seit 1999 mit seinem Bruder eine alte Villa in Bruckhausen saniert und will sich nicht zum Verkauf an die Stadt zwingen lassen. Auf ein Enteignungsverfahren werde er es ankommen lassen, sagt der Mann mit dem gepflegten Dreitagebart: „Enteignung setzt Gemeinwohl voraus. Ist es im Gemeinwohl, eine Rasenfläche anzulegen?“

Gems ist Immobilienmaklerin, Gründerin der Geschichtswerkstatt Duisburg Nord und kämpft um den Erhalt des historisch gewachsenen Arbeiter- und heutigen Multikulti-Viertels. „Hier findet Vertreibung und Verdrängung statt“, sagt sie und fürchtet, durch Abrissprogramme werde ein „lebenswerter Stadtteil“ zerstört und bezahlbarer Wohnraum verknappt. Seit 2006 unterliegt der umkämpfte Teil Bruckhausens – etwa die Hälfte des historischen Stadtteilkerns – einer Veränderungssperre und damit Regeln wie aus einem anderen Land: Eigentümern ist es verboten, ihre Häuser wertsteigernd zu renovieren. Seit 2008 dürfen Häuser zudem nicht mehr beliehen werden, neue Mietverträge muss die Stadt genehmigen. Prämien bewegten Mieter zum Wegzug – Hausbesitzern fehlten so Einnahmen, um ihre Kredite zu bezahlen

Dresden wächst rasant


Die besten Städte 2012
25. DresdenDas Städteranking 2012 zeigt ein großes Ost-/West-Gefälle. Unter den 25 besten Städten Deutschlands gibt es mit der sächsischen Landeshauptstadt nur einen ostdeutschen Vertreter – und das auf dem 25. Rang. Dresden punktet vor allem in Sachen Standortqualität. Fast jedes zweite Kind unter drei Jahren hat einen Kita-Betreuungsplatz (45,5 Prozent, Rang 4), in der Stadt leben viele Hochqualifizierte (21,1 Prozent, Rang 3) und die Kriminalität weist mit mit 10.182 Straftaten je 100.000 Einwohner einen durchschnittlichen Wert auf (Rang 28). Probleme gibt es beim Wohlstand: Im Durchschnitt hat ein Bürger in Dresden lediglich 16.721 Euro zur Verfügung (Rang 44). Die Arbeitslosenquote lag im vergangenen Jahr im Jahresdurchschnitt bei zehn Prozent (Rang 28). Dennoch sind überraschend wenig Dresdner in finanzieller Not. Nur 8,3 Prozent aller Bürger der Landeshauptstadt sind verschuldet (Rang 3). WirtschaftsWoche Städteranking 50 Städte im Test - Das ausführliche Dossier jetzt zum Download unter www.wiwo-shop.de Quelle: dpa
24. LudwigshafenDie rheinland-pfälzische Stadt hat ein relativ geringes Wohlstandsniveau (Rang 36), die Einwohner können im Schnitt nur auf knapp 17.100 Euro an verfügbarem Einkommen zurückgreifen (Rang 38). 14,1 Prozent sind verschuldet (Rang 40). Dank der Chemieindustrie leben aber viele Ingenieure in der Stadt am Rhein (6,5 je 100 Berufstätige, Rang 2), jeder Beschäftigte erwirtschaftet ein BIP von 83.321 Euro (Rang 3). Quelle: dpa
23. BielefeldBielefeld rangiert bei den wichtigsten Niveau-Indikatoren, Wohlstand, Arbeitsmarkt, Struktur und Standort durchweg zwischen dem 22 und 30. Rang. Das verfügbare Einkommen liegt bei guten 20.749 Euro pro Kopf (Rang 15), gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote bei 9,4 Prozent (Rang 24). Etwa 11 Prozent der Bielefelder sind verschuldet (Rang 23). 7,9 Prozent beziehen die Grundsicherung Arbeitslosengeld II (ALG II) (Rang 24). Quelle: dpa
22. SolingenDie Arbeitsplatzversorgung ist in Solingen sehr gut. 62,3 Prozent der Erwerbsfähigen haben einen sozialversicherungspflichtigen Job am Wohnort (Rang 5). Demzufolge ist auch die Arbeitslosenquote in Solingen 2011 mit 8,0 Prozent vergleichbar niedrig gewesen (Rang 15). Dennoch sind recht viele Bürger verschuldet. 12,4 Prozent aller Solinger stehen im Minus (Rang 32). Eine große Herausforderung für die Stadt ist der demografische Wandel. Auf einen Stadtbewohner über 60 Jahren kommen nur zwei Menschen im Alter zwischen 20 und unter 60 Jahren (Rang 40). Quelle: dpa
21. OsnabrückEinen richtigen Spitzenplatz kann Osnabrück bei keinem der Indikatoren belegen – meist landet die niedersächsische Stadt im Mittelfeld. Mit einem durchschnittlichen verfügbaren Einkommen von 19.840 Euro je Bürger liegt die Stadt auf Platz 23; mit einer Arbeitslosenquote von 8,2 Prozent im Jahresdurchschnitt 2011 immerhin auf Rang 17. Jeder zehne Osnabrücker ist verschuldet (Rang 11), je 100.000 Einwohner werden mit 10.618 Straftaten relativ viele Konflikte mit dem Gesetz gemeldet (Rang 32). Quelle: dpa
20. KölnDie Bürger der Domstadt haben mit 21.457 Euro recht viel Geld zur Verfügung (Rang 10). Aber: Die Arbeitslosenquote lag im Jahresdurchschnitt 2011 bei 9,6 Prozent (Rang 26). Ein möglicher Grund könnte sein, dass die Unternehmen vor Ort der Stadt nur ein maues Urteil ausstellen und daher Investitionen scheuen. In einer Umfrage von “IW Consult“ bezeichneten nur 57,1 Prozent der Arbeitgeber die Stadt Köln als wirtschaftsfreundlich (Rang 41). Auch die Arbeitskosten vor Ort sind mit 40.363 Euro (Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer) überdurchschnittlich hoch (Rang 41). Quelle: dpa
19. HannoverDurchschnitt in allen Belangen: Hannover liegt bei der Kinderbetreuung auf Rang 23 (21 Prozent aller Unter-Dreijährigen besuchen eine Kita), ist laut Unternehmer-Umfrage recht wirtschaftsfreundlich (64,4 Prozent Positivantworten, Rang 19) und liegt mit einem BIP je Einwohner von 35.948 Euro, na klar, im Mittelfeld (Rang 25). Quelle: dpa

Manche Bruckhausener verkauften unter diesem Druck. In den Straßen stehen leere und noch bewohnte Häuser direkt nebeneinander, viele Fenster und Eingänge sind verbrettert. Hausbesitzer Senel beklagt, dass auf dem angrenzenden Grundstück, das der Stadt gehört, ein Müll- und Sperrmüllberg wächst: „Das wird im Sommer Ratten anziehen.“ Auch gegen den Vandalismus solle die Stadt etwas unternehmen.

Überall sind Scheiben eingeworfen – Ghetto-Atmosphäre. Dabei sollten Abriss und Grüngürtel der „Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität“ dienen, verkündete Duisburgs Stadtrat, als er 2007 das Sanierungsverfahren beschloss. 70 Millionen Euro soll das Programm kosten – die Hälfte davon kommt vom heute schwer angeschlagenen Konzern ThyssenKrupp.

Im Stadtteil Hamborn ist die Konfliktlage ähnlich wie in Bruckhausen. Auch dort will die Stadt Straßenzüge abreißen, damit Investoren ein Factory Outlet Center bauen können – erwünschter Strukturwandel aus Sicht der Kommunalpolitiker. Aber die Bürgerinitiative Zinkhüttenplatz leistet Widerstand. Wer hat recht in den Konflikten? Der in Duisburg führende Immobilienmakler Axel Quester sagt hin- und hergerissen: „Beide Seiten.“

Dresden - Abriss storniert

Wenige Schritte von Dresdens Hauptbahnhof entfernt, am Wiener Platz, klafft seit 14 Jahren eine fußballfeldgroße Baugrube. Sie ist ein Überbleibsel eines gescheiterten Kaufhausprojekts, dessen Investor die Jahrhundertflut 2002 regelrecht davongespült hatte.

Der Schandfleck kostet die Stadt seitdem 30 000 Euro, jeden Monat. Permanent muss Grundwasser abgepumpt werden, das umliegende Tiefgaragen bedroht. Nun soll das Elend ein Ende haben. Der Hamburger Investor Revitalis Real Estate baut auf dem zentralen Filetgrundstück jedoch keinen Shoppingtempel und auch keine Büros, sondern 250 Wohnungen. Als Bagger 1998 die Baugrube aushoben, war das noch völlig undenkbar.

Denn Dresden schrumpft heute nicht mehr, es wächst – und zwar rasant. Hatte die Metropole 1999 nur noch rund 450 000 Einwohner, waren es 2012 schon 530 000 – mehr als vor der Wende. Bis 2025 soll die Zahl der Bewohner auf 557 000 steigen, prognostizieren die kommunalen Statistiker. Europas Mikroelektronikstandort Nummer eins, die Exzellenzhochschule TU Dresden und andere wissenschaftliche Einrichtungen ziehen Zuwanderer an – deutlich mehr beispielsweise als Leipzig. Zudem hat Dresden eine der höchsten Geburtenraten deutscher Großstädte.

Vor zwölf Jahren standen in der Elbmetropole 60 000 Wohnungen leer, jetzt sind es nur noch rund 15 000, sagt Chef-Stadtplaner Stefan Szuggat. In vier bis fünf Jahren werde diese Reserve auch noch aufgebraucht sein. Damit keine Wohnungsnot entsteht, stoppen Dresdens Regenten jetzt sogar den Abriss alter DDR-Plattenbauten. 136 Standard-Ostwohnungen sollten etwa im Stadtteil Johannstadt fallen. Nun bleiben sie erhalten.

Der triste Wohnkoloss in Johannstadt gilt plötzlich als unverzichtbar. Als Dresden 2006 rund 48 000 städtische Wohnungen an die zum US-Finanzinvestor Fortress gehörende Immobiliengesellschaft Gagfah verkaufte, um sich zu entschulden, vereinbarten beide Seiten, dass die Gagfah davon 4000 abreißen müsse. Vor allem am Stadtrand verschwanden Dutzende Arbeitersilos – wie sich heute zeigt, das eine oder andere zu viel. „Es gibt inzwischen sogar Überlegungen, neben dem Block, der jetzt erhalten bleibt, einen weiteren zu bauen“, sagt ein Gagfah-Sprecher

Berlin ist gefragter denn je


Was Experten voraussagen
Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet. Quelle: dpa
Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte. Quelle: dpa
Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind. Quelle: AP
Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus. Quelle: dpa
Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus. Quelle: dpa
Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem... Quelle: dpa
... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien.... Quelle: dpa

Im Gegensatz zu dicht bebauten Westmetropolen hat die Stadt dafür Platz auch in besten Lagen. So zeigt sich der „Herzogin Garten“ schräg gegenüber des weltberühmten Zwingers seit Jahrzehnten als Dschungel aus reichlich Unkraut und wild gewucherten Bäumen. Nur die Ruine der Orangerie erinnerte an die frühere Pracht der Anlage. Nun baut ein tschechischer Investor dort 200 Wohnungen.

50 Bebauungspläne mit Wohnungen gibt es zurzeit laut Stadtplanungsamt, viele in der Innenstadt. Geschlossen werden dabei auch Baulücken, die die Bombardements des Jahres 1945 hinterlassen hatten.

Um zahlungskräftige Mieter müssen sich Investoren dabei kaum sorgen, selbst wenn das Lohnniveau der Stadt noch leicht unter dem bundesdeutschen Schnitt liegt. Wer nach Dresden zieht, hat einen Job oder ist zumindest Student. „Es gibt kaum Sozialmarktzuwanderer“, sagt Chef-Stadtplaner Szuggat. Tatsächlich wuchs die Kaufkraft in Dresden in den vergangenen Jahren deutlich schneller als die Durchschnittsmiete.

Für weniger Betuchte existieren deshalb nach wie vor billigste Alternativen. So kostet der Quadratmeter im unsanierten Plattenbau ein bis zwei Euro Kaltmiete im Monat, in der sanierten Platte sind es sechs bis sieben Euro. Top-Lagen in der Innenstadt oder auf dem höher liegenden edlen Villenviertel Weißer Hirsch schlagen dagegen mit zehn Euro und mehr je Quadratmeter zu Buche.

Berlin - Geteilte Hauptstadt

Nikolaus Ziegert steht vor den „Rosengärten“, einem Vielhäuserblock mit 210 neuen Wohnungen, einen Steinwurf vom Kurfürstendamm entfernt, mitten im Berliner Westen. Vor ein paar Jahren kultivierten hier noch Schrebergärtner ihre Lauben, Tür an Tür mit den Boutiquen von Chanel und Prada. Die Quartiere seien mühelos weggegangen, sagt Ziegert, einige für 3000 Euro pro Quadratmeter, andere für 6000. „Es gibt neuerdings Investoren“, weiß der größte Makler für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt, „die winken mit einer halben Million in bar, um sie hier in Berlin eilig zu verbauen.“

Um zwölf Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen in Berlin 2012. Die Gründe: das niedrige Zinsniveau, die unsichere Lage an den Kapitalmärkten, das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage – Berlin ist in den vergangenen zwei Jahren um geschätzte 80 000 Einwohner gewachsen. Sie erklären aber nicht die Eigenheiten des Berliner Immobilienmarktes, seine Reserven und seine Heterogenität.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Im Unterschied zu allen anderen Städten war Berlin nicht nur 40 Jahre lang geteilt, sondern früher viel größer: Fast 4,4 Millionen Menschen lebten hier vor dem Zweiten Weltkrieg. Aus Investorensicht bedeutete das nach der Wende: viel Platz und stagnierende Preise. Geändert hat sich das erst seit zwei, drei Jahren. Berlin entwickelt sich zur Heimat einer neuen Generation von urban professionals. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in den „Rosengärten“ haben Einheimische erstanden.

Die Folge ist, „dass die attraktiven Innenstadtteile einen riesigen Sprung machen“, sagt Gabriel Ahlfeldt, Professor für Stadtökonomie an der London School of Economics. Berlin teile sich in zwei große Submärkte. Die Innenstadtbereiche (Mitte und Wilmersdorf) sowie die Altbaulagen an der nahen Peripherie (Kreuzberg/Neukölln, Schöneberg) erfahren durch die Nachfrage kaufkräftiger Interessenten eine Aufwertung, deren (Preis-)Potenziale längst nicht ausgeschöpft seien. Dagegen stagnierten die Preise in den Randlagen. Berlin sei auf dem Weg ein sehr teures Pflaster zu werden, so Ahlfeldt – und ein sehr billiges zu bleiben. Die Stadt behält ihre Attraktivität für Transferempfänger.

Zugleich zieht sie Top-Verdiener an und entwickelt sich zu einer Metropole der Eigentümer hochwertiger Wohnungen. Die Boulevardpresse feiert beinahe wöchentlich „Mietrebellen“, die sich gegen den „Sanierungs-Terror“ von Investoren auflehnen. Diese verdienen bei der Umwandlung von Mietkasernen in Luxuswohnungen einen schnellen Euro, finden langjährige Bewohner ab, um sie loszuwerden. Die Regel sind solche „Entmietungen“ allerdings nicht. Eher sei es so, dass auch Kleineigentümer die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen neuerdings sehr pünktlich und voll ausschöpften, sagt Stefan Brenner vom Mieterschutzbund Berlin.

Am Ende dieser Entwicklung lasse sich ein Umzug oft nicht vermeiden. So sind viele ärmere, ausländische Familien aus Kreuzberg nach Reinickendorf gezogen und haben kaufkräftigen Berlinern Platz gemacht. Die zentralen Lagen entwickeln sich zu einem Exklusivgebiet für Betuchte. Ahlfeldt hält das nicht für problematisch.

Der Hunsrück steht leer


Wo die Deutschen nicht wohnen wollen
Ein Häuschen im Grünen und vor allem fern ab von jeder störenden Geräuschkulisse - der Traum vieler Deutschen. Doch wovor graut es ihnen? Immonet hat 2316 Deutsche gefragt, wohin sie auf keinen Fall ziehen würden. Quelle: dpa
Wohn-Paradies: Ruhig, mit angenehmen Nachbarn, einer reichhaltigen Infrastruktur mit Freizeit- und Shoppingangeboten und einer guten Verkehrsanbindung - all das macht hingegen eine beliebte Lage für die Befragten aus. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 4: Tierischer Lärm Gegenüber Hunden und Katzen herrscht Toleranz: Lediglich knapp 7 Prozent der Befragten finden Maunzen und Bellen in Hörweite so störend, dass sie ein Tierheim bei der Immobiliensuche meiden würden. Quelle: dapd
Platz 3: Kindergeschrei Es herrscht laut der Studie in Deutschland eine starke Aversion gegen Kinderlaute: Für immerhin rund 13 Prozent der Befragten ist ein Kindergarten in der Nachbarschaft ein Grund, Haus oder Wohnung zu verschmähen. Quelle: dpa
Platz 2: Motorenlärm Auf Platz zwei in der Liga der unbeliebten Nachbarschaften sind die Brummer auf den Straßen: Mehr als ein Viertel, nämlich 26 Prozent der Umfrage-Teilnehmer würden um keinen Preis in die Nähe einer Autobahn ziehen. Quelle: dpa
Platz 1: Flugzeuggetöse Die schlimmsten Störenfriede - das befanden mehr als die Hälfte der Befragten - sind Flugzeuge: 54 Prozent der User würden niemals in die Nähe eines Flughafens ziehen. Pech nur, wenn der Flughafen einfach in die Nachbarschaft zieht - sowie in Berlin-Schönefeld. Quelle: dapd

Sicher, die Gentrifizierung der Stadtbezirke habe eine Umverteilung von Vermögen zur Folge: Eigentümer gewinnen, Mieter verlieren. Trotzdem empfiehlt Ahlfeldt der Politik, sich aus dem Marktgeschehen herauszuhalten, allenfalls den Wohnungsbau zu fördern und die Schaffung von Eigentum: „Warum nutzen wir die Wanderungsbewegung in Berlin nicht, um aus ehemaligen Mietern neue Eigentümer zu machen?“

Auch Makler Ziegert, versteht sich, hält Eigentumsförderung für das Gebot der Stunde. Es gab bereits Gespräche mit der Investitionsbank Berlin über die Gründung eines Fonds, der günstige Immobilienkredite an Personen vergibt, die kein Erspartes einbringen können. „Allein der Senat mauert noch“, sagt Ziegert. Mit dem lautstarken Schutz von Mietern ist offenbar besser Politik zu machen als mit der stillen Unterstützung von Wohneigentum.

Hunsrück - Den Jobs hinterher

„Ein Wohnhaus, ein Leerstand, ein Ferienhaus, ein Wohnhaus…“ Es hat etwas von einem Abzählreim, wenn Bürgermeister Alfons Klingels beim Ortsrundgang die Häuser in Oberkirn beschreibt. Fast jedes zehnte Haus steht leer in dem kleinen Ort im rheinland-pfälzischen Hunsrück, einige seit Jahren. Manche werden nur noch als Wochenendhaus genutzt und tragen wenig zur Belebung des Dörfchens bei. Der 56-Jährige sieht zu, wie sein Geburtsort langsam ausstirbt. 324 Menschen leben hier. Zu Klingels Jugendzeit in den Siebzigerjahren war es ein gutes Fünftel mehr. „Die jungen Leute ziehen weg, den Jobs hinterher“, sagt Klingels. Von den acht Oberkirnern seines Jahrgangs lebt außer ihm noch einer im Ort. Seine beiden Kinder sind zur Ausbildung weggezogen. „Bevölkerungszuwachs“, sagt Klingels, „haben wir auf dem Friedhof. Die Sterberate übersteigt bei Weitem die Geburtenrate.“

Bis 2030 wird der Landkreis Birkenfeld, zu dem Oberkirn gehört, weitere 15 Prozent der Einwohner verlieren, prognostiziert das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz. „Diese Entwicklung ist unumkehrbar“, sagt Christian Muschwitz, Dozent für Raumentwicklung an der Universität Trier.

Rosinen picken

Nur eine Familie ist in den vergangenen Jahren neu nach Oberkirn gezogen. Die gut bezahlten Arbeitsplätze in Mainz und Trier sind eine Autostunde entfernt von dem idyllisch zwischen bewaldeten Hügeln gelegenen Dorf. Früher gab es Arbeit in den nahe gelegenen Schiefergruben. Heute tun sich lokale Unternehmen wie der Kochgeschirrhersteller Fissler schwer, Bewerber zum Umzug in den Hunsrück zu bewegen.

„Hier hatte fast jeder Landwirtschaft“, sagt Bürgermeister Klingels und hält an einem Häuschen mit Stall. Ein Leerstand. In der Einfahrt türmt sich Schnee. Fenster und Stalltür sind mit Brettern vernagelt. Seit der Besitzer vor drei Jahren starb, ist das Haus verwaist. Der Putz bröckelt, die Rückwand neigt sich hangabwärts.

So geht es 100-fach in den Orten: Die jungen Leute ziehen weg, zurück bleiben die Großeltern. Wenn die sich in einem Ort ohne Lebensmittelmarkt oder Busanbindung nicht mehr selbst versorgen können, steht bald ein weiteres Haus leer. „Käufer können sich hier die Rosinen zu Schnäppchenpreisen rauspicken“, sagt Klingels.

Die meisten Häuser stehen aber zwei bis drei Jahre leer, bis sich ein Käufer findet. Wenn überhaupt jemand zuschlägt, ist es nicht selten ein Ausländer. Das blaue Haus in der Ortsmitte gehört nun einem Italiener; auch Belgier, Holländer und ein Schweizer haben Ferienhäuser gekauft – zum Preis eines Mittelklassewagens. Um die 35 000 Euro veranschlagt Makler Sascha Diepmans für ein kleines Ferienhaus.

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Diepmans hat sich auf Häuser im Hunsrück spezialisiert. Derzeit hat er unter anderem ein 100-Quadratmeter-Haus mit 1000 Quadratmeter Garten für 69 000 Euro im Angebot. Ein Einfamilienhaus mit 85 Quadratmetern hat Diepmans eben für 10 000 Euro verkauft. In den vergangenen zwei Jahren sei sein Umsatz „im zweistelligen Prozentbereich“ gestiegen, sagt er. Doch diese Zuwanderung kann den Bewohnerschwund nicht ausgleichen.

An der Hauptstraße wirbt der von der Pleite bedrohte Flughafen Hahn für eine „Happy Hour Party“. Daneben hängt eine Einladung des Sportvereins Oberkirn zum Meisterschaftsspiel gegen den VfR Kirn: Anstoß war im September 2010. Kurz darauf meldete der Verein, einst Landesligist, Insolvenz an. Nun ist der Fußballplatz überwuchert und die Tür des Vereinsheims mit Kette und Vorhängeschloss gesichert.

„Wenn Sie wollen“, sagt Klingels, „können Sie hier sogar den Sportplatz kaufen.“

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