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Von Berlin bis zum Hunsrück Der große Wohnungsmarkt-Check

Während das Fehlen preiswerter Wohnungen im Superwahljahr 2013 zum politischen Kampfthema wird, ist die tatsächliche Lage differenzierter. Mangel und Überangebot liegen oft nur wenige Kilometer auseinander. WirtschaftsWoche-Reporter besuchten fünf sehr verschiedene Brennpunkte, die zeigen, wie Investoren und Kommunen auf den regionalen Umbruch in ihren Immobilienmärkten reagieren.

Hier lebt es sich am besten
Rang 10, Rostock: Die Ostseestadt mit ihren knapp mehr als 200.000 Einwohnern liegt in Sachen Kleinkinder-Betreuung ganz vorne: 54,9 Prozent der Unter-Dreijährigen besuchen eine Kindertagesstätte, Rang 1 im Städteranking 2011. An der Ostsee gibt es zudem zahlreiche Möglichkeiten, sich zu erholen – Rostock landet im Ranking der lebenswertesten Städte Deutschlands auf Rang 10. Quelle: Fotolia
Rang 9, Oldenburg: Als einzige norddeutsche Stadt schafft es Oldenburg in die Top 10. Sie kann bei ihren Bürgern u.a. mit einer guten Verkehrsinfrastruktur punkten. So ist die Innenstadt von einem Autobahnring umgeben, an dem die A28 sowie die A29 angeschlossen sind. Seit Mitte 2010 ist die Stadt zudem an das Netz der S-Bahn Bremen angebunden. 77,5 Prozent der Bürger sind mit der Infrastruktur in Oldenburg zufrieden. Quelle: Fotolia
Rang 8, Bonn: Die ehemalige Hauptstadt besitzt mit dem Freizeitpark Rheinaue einen 160 Hektar großen Landschaftspark. Daneben gibt es mehrere kleine Parkanlagen und Erholungsmöglichkeiten. Bonn ist an die Autobahnen 59, 555, 562 und 565 angeschlossen und liegt nur rund 15 Kilometer vom Flughafen Köln/ Bonn entfernt. Quelle: dapd
Rang 7, Halle (Saale): Die gut 230.000 Einwohner der sachsen-anhaltinischen Stadt können auf ein breites Kita-Angebot zurückgreifen. 49,8 Prozent der Kleinkinder besuchen eine Kindertagesstätte. Die Betreuungsquote der Unter-Dreijährigen ist damit nur in zwei deutschen Großstädten höher. Auch deshalb ist Halle an der Saale die Stadt mit der siebtgrößten Lebensqualität. Quelle: dpa
Rang 6, München: Der Sieger des Gesamtrankings punktet auch in Sachen Lebensqualität. Ein Großteil der Münchner ist mit der Verkehrsinfrastruktur zufrieden (83,8 Prozent, Rang 7), eine Mehrheit der Bürger in der Landeshauptstadt auch mit der Ausstattung von Schulen und Berufsschulen (54,2 Prozent, Rang 7). Quelle: dpa
Rang 5, Magdeburg: Knapp 90 Kilometer und nur zwei Plätze im Ranking auseinander liegen Magdeburg und Halle (Saale). Beide Städte ähneln sich: Sie liegen in Sachsen-Anhalt, haben jeweils gut 230.000 Einwohner – und können eine gute Infrastruktur aufweisen. Magdeburg punktet vor allem in Sachen Kinderbetreuung. 52,9 Prozent der Unter-Dreijährigen gehen in die Kita. Damit liegt Magdeburg im Deutschlandvergleich auf Rang 2, knapp hinter Rostock. Quelle: dpa
Rang 4, Karlsruhe: In der drittgrößten Stadt Baden-Württembergs leben knapp unter 300.000 Menschen. Auch wenn die Stadt in Sachen Kinderbetreuung nur leicht überdurchschnittlich ist (Rang 17), punktet Karlsruhe in Sachen Lebensqualität. Großes Plus: Ein Großteil der Bürger lobt die Bildungsinfrastruktur. 71,6 Prozent sind mit der Ausstattung der Schulen und Berufsschulen vor Ort zufrieden, nirgendwo ist die Quote der Positivantworten höher. Quelle: dpa

Düsseldorf - Zweites Leben

Grauer Staub überall, Zementgeruch, Stahlträger und Materialreste liegen verstreut auf dem Estrich, ausländische Arbeiter schleppen Schutt weg, und ein paar Tauben schützen sich in den entkernten Etagen vor der Januar-Kälte. Was an der Kaiserswerther Straße in Düsseldorf wie eine unspektakuläre Baustelle wirkt, ist ein besonderes Projekt: Das Gebäude, das die Bauleiter Ernst Müller und Darius Walla bis auf den Rohbau demontiert haben und dem sie bis Mitte des Jahres nun innen und außen ein neues Erscheinungsbild geben, war zuvor ein Bürokomplex. Nun wird daraus ein Wohnhaus.

Oben in der fünften und sechsten Etage entstehen zweigeschossige, luxuriöse Penthousewohnungen mit Dachterrasse und weitem Blick über den Rhein. Die Kaltmiete wird bei 17 Euro pro Quadratmeter liegen. Früher waren hier mal die Chefbüros und Konferenzräume, in denen die deutschen Manager des US-Konsumgüterriesen Johnson & Johnson rund 35 Jahre lang über das Geschäft mit ob-Tampons und Penaten-Creme entschieden.

In welchen Regionen eine angespannte Lage herrschte (zum Vergrößern bitte anklicken).

Die Wohnungen von der ersten bis zur vierten Etage hingegen, wo etwa Vertrieb und Personalabteilung arbeiteten, sind für zwölf Euro Kaltmiete zu haben. Für die attraktive Lage unweit von Rhein- und Nordpark im Stadtteil Golzheim ist das moderat. Mietangebote im mittleren Preissegment sind wichtig für Düsseldorf: Sie halten Normal- und Gutverdiener in der Stadt, die sich eine bessere, aber keine luxuriöse Wohnung leisten können und sonst ins Umland ziehen würden. Finden sie eine neue Bleibe, machen sie preiswertere Wohnungen mit sechs oder sieben Euro Kaltmiete frei, die Mangelware sind.

Den Neubau von Wohnimmobilien mit Kaltmieten unterhalb von zehn Euro hält Sozialdezernent Burkhard Hintzsche angesichts der hohen Grundstückspreise in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt für „sehr schwierig“. Die Kaltmieten stiegen in den vergangenen zehn Jahren nach einer Studie des Marktforschers Bulwien-Gesa um 32 Prozent. Und die Bevölkerung wächst weiter: Wohnten vor zehn Jahren 570 000 Menschen in der Landeshauptstadt, sollen es 2030 bis zu 645 000 sein, schätzt eine Studie der Bezirksregierung. Gemessen daran werden viel zu wenige Wohnungen gebaut. 2011 waren es gerade mal 400.

Wenn ein Investor einem alten Büroturm ein zweites Leben als Wohnquartier einhaucht, ist das also hoch willkommen – zumal eine Million Quadratmeter Bürofläche leer stehen in Düsseldorf. 12 von 100 Büro-Quadratmetern sind nicht vermietet. In Westdeutschland hat nur Frankfurt einen höheren Leerstand. Die 5000 Quadratmeter des Johnson & Johnson-Hauses entlasten also Miet- und Gewerbeimmobilienmarkt gleichzeitig.

Umnutzung spart 25 Prozent

War der Umbau von Büros in Wohnungen bisher die Ausnahme, suchen längst auch in Hamburg, Frankfurt und anderen deutschen Metropolen mit ähnlichen Immobilienmarktproblemen Investoren intensiv nach Revitalisierungsprojekten.

Als Johnson & Johnson Penaten und weitere Marken hinzukaufte, wurde das Golzheimer Gebäude zu eng. Ende 2008 zog die Mannschaft ins nahe Neuss. Johnson wurde die Immobilie als Gewerbeobjekt nicht los – dann schlug die Garbe-Immobiliengruppe aus Hamburg zu. Sie hat gerade in Köln die Allianz-Regionalniederlassung in das Wohnhochhaus Goltstein-Forum verwandelt. Drittes Umnutzungsprojekt von Garbe wird ein Hochhaus am Gustav-Heinemann-Ufer in Köln, in dem der BDI und dann die HDI-Versicherung residiert hatten. Und Garbe-Geschäftsführer Peter Niermann sucht weitere Objekte.

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