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Von wegen objektiv Mogelpackung Mietspiegel

Mietspiegel und Mietpreisbremse sorgen für viel Unmut Quelle: imago images

In der Debatte um hohe Mieten und Mietpreisbremsen geht es oft mehr um gefühlte Wahrheiten als um Fakten. Der Mietspiegel, der eigentlich für Klarheit sorgen sollte, verschlimmert das Problem noch.

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Es klingt nach einer einfachen Aufgabe: Wer eine neue Mietwohnung sucht, möchte natürlich wissen, wie günstig oder teuer sie im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen ist. Dafür müsste man ja eigentlich nur einen Blick auf die gängigen Quadratmeterpreise werfen. Doch das entpuppt sich schnell als Herausforderung, denn je nach Quelle weichen die Werte extrem voneinander ab.

Beispiel Berlin: Laut einer Übersicht des Portals Immowelt kostet der Quadratmeter hier je nach Wohnungsgröße zwischen elf und 14 Euro. Der „Wohn-Index“ von F+B hingegen spricht von 8,80 Euro. Der neue Berliner Mietspiegel wiederum, der Anfang der Woche veröffentlicht wurde, nennt eine Durchschnittsmiete von 6,72 Euro. Ja, was denn nun?

Grund des babylonisch anmutenden Wirrwarrs sind Unterschiede in der Berechnung. Etwa, ob alle tatsächlich angebotenen Wohnungen einbezogen wurden oder nur eine beispielhafte Wohnungsgröße, oder ob nur Bestandsmieten oder auch Neumieten mit eingerechnet wurden. Immobilien-Nerds mögen diese Feinheiten zu tieferen Recherchen inspirieren. Den meisten einfachen Mietern dürfte eine klare Antwort auf die Frage, wie viel Mieten bei ihnen denn nun kosten darf, wohl deutlich lieber sein.

Hier sollte eigentlich der Mietspiegel Auskunft geben, schließlich ist er die offizielle Instanz unter den Mietpreis-Übersichten. Tatsächlich ist er jedoch weder objektiv noch transparent – und von den Marktpreisen, die der Wohnungssuchende in den Anzeigen sieht, in der Regel ohnehin weit entfernt. Und nicht nur das: Durch die Konstruktionsmängel bei den Mietspiegeln steht auch das komplette umstrittene System der Mietpreisbreme auf tönernen Füßen.

Die Mietpreisbremse orientiert sich nämlich an den „ortsüblichen Vergleichsmieten“. Die wiederum werden in der Regel von den lokalen Mietspiegeln abgeleitet. Sie sind somit entscheidend dafür, wie hoch Mieterhöhungen ausfallen dürfen, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt: „Mietspiegel sind das häufigste Begründungsmittel für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.“

Dabei sind Mietspiegel nicht verpflichtend. So hat von den Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern gerade einmal jede zweite einen Mietspiegel. Je größer die Städte werden, desto häufiger liegen Mietspiegel vor. Von den Städten mit mehr als einer halben Million Einwohner gibt es nur in Bremen keinen.

Doch selbst wenn Mietspiegel erstellt werden, sagen sie nicht überall dasselbe aus. Meist werden sie auf lokaler Ebene zwischen Gemeinde, Mieter- und Vermietervertretern ausgehandelt. Wie sie genau zustande kommen, bleibt intransparent. Gerade erst hat ein Gericht die Stadt München dazu verdonnert, Details über die Berechnung des Mietspiegels preiszugeben, weil Zweifel an dessen Grundlage aufgekommen waren.

Es mutet absurd an: Eine der emotionalsten Debatten unserer Zeit wird ohne objektive Grundlage geführt – die Debatte um steigende Mieten und – eng damit verbunden – die Mietpreisbremse. Die erhitzt die Gemüter, und das nicht erst, seit Justizministerin und SPD-EU-Spitzenkandidatin Katharina Barley pünktlich zur EU-Wahl angekündigt hat, sie verschärfen zu wollen.

Wenn jedoch die Mietspiegel nicht belastbar sind, dann ist es die Mietpreisbremse ebenso wenig. Das verdeutlicht ein weiteres Urteil aus Berlin. Dort ist es dem umstrittenen Vermieter-Giganten Deutsche Wohnen vorigen Monat gar gelungen, den örtlichen Mietspiegel komplett auszuhebeln und die Mieten in der Folge deutlich stärker anzuheben. Der Sachverständige des Gerichts beschied, der Mietspiegel sei „nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt worden.

Das verdeutlicht das Problem des Systems: Es mangelt an Vergleichbarkeit. Es fängt schon da an, dass es zwei unterschiedliche Typen von Mietspiegeln in Deutschland gibt: einfache und qualifizierte. Die qualifizierten werden von eigens beauftragten Unternehmen erstellt und sollen eben den geforderten wissenschaftlichen Grundsätzen genügen.

Die einfachen Mietspiegel werden von der Gemeinde oder Mieter- und Vermietervertretern auf Grundlage von Erfahrungswerten festgesetzt. Das geschieht auf lokaler Ebene und hinter verschlossenen Türen. Welche Werte die Verhandelnden einfließen lassen, bleibt ihnen weitestgehend selbst überlassen.

Eine Handreichung bietet der Ratgeber „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesbauministeriums. Wer sich durch die 52 Seiten gekämpft hat, weiß am Ende vor allem eines: Qualifizierte Mietspiegel sind aufwendig und teuer, einfache hingegen müssen noch nicht einmal dokumentiert werden.

Oder, wie es Carsten Herlitz, Justiziar beim Verband der Wohnungswirtschaft GdW formuliert: „Für den einfachen Mietspiegel gibt es im Grunde kaum Vorgaben.“ Das wirkt offenbar attraktiv: Von den knapp 1000 deutschen Gemeinden mit Mietspiegel verfügen nur 161 über die qualifizierte Variante. Und selbst die hält gerichtlicher Überprüfung oft nicht stand, wie die Münchner und Berliner Beispiele zeigen.

Das liegt auch an strukturellen Problemen. So erfassen qualifizierte Mietspiegel die Daten der letzten vier Jahre und müssen zudem nur alle zwei Jahre aktualisiert werden. Da die Immobilienpreise derzeit so schnell steigen, führt das dazu, dass die Mietspiegel den echten Preisen in der Regel deutlich hinterherhinken. Mietervertreter freut das freilich. Der Mieterbund fordert gar, den Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre zu verlängern, „mindestens“. Das würde die Vergleichsmieten noch einmal drastisch senken – und damit noch stärker von der Realität entkoppeln. Das dürfte nicht umsetzbar sein: Die Deutsche Wohnen setzte sich deshalb in Berlin vor Gericht durch, weil sie anhand von Vergleichswohnungen beweisen konnte, dass die von ihr angesetzten Mieten eher der tatsächlichen Preisentwicklung entsprachen als der Mietspiegel.

Kann ein neues Gesetz das Problem des Mietspiegels lösen?

Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut für Wirtschaftsforschung (IW) Köln empfiehlt denn auch, den umgekehrten Weg zu gehen. Er will die Mietspiegel näher an die Realität rücken. „Der Mangel an aktuellen Daten ist ein Hauptproblem der Mietspiegel“, sagt Voigtländer. Dieses Problem über die klassischen Mietspiegel zu lösen, sei aus Kosten- und Effizienzgründen kaum möglich.

Stattdessen will der Immobilienexperte den Datenschatz von Immobilienportalen wie Immobilienscout nutzen. Die Idee: Die Angebote laufen automatisch bei einer zentralen Stelle ein, etwa der Stadt. Kommt es zu einem Kauf, müssen Käufer und Verkäufer kurz bestätigen, ob der wirklich zu den Konditionen des Angebots erfolgt ist. So bekommt die Stadt in Echtzeit Daten über alle Immobilientransaktionen, und das quasi ohne Kosten.

Dass ein solches Modell jemals umgesetzt wird, ist jedoch mehr als unwahrscheinlich. Mieter- und Vermieterverbände hängen am jetzigen Mietspiegel, wohl auch deshalb, weil sie ihn im Großteil der Fälle selbst bestimmen.

So schwärmt etwa Helena Klinger, Rechtsexpertin beim Eigentümer-Verein Haus und Grund: „Aufgrund der Beteiligung aller Interessengruppen an der Erstellung genießen sie regionale Akzeptanz von Mietern und Vermietern und entfalten eine befriedende Wirkung.“ Und Mieterbund-Chef Ropertz sekundiert: „Mietspiegel sind aus unserer Sicht die beste und preiswerteste Variante zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete.“

Doch selbst die beteiligten Stakeholder sehen ein, dass sich etwas ändern muss. GdW-Justiziar Herlitz fordert mehr „Rechtssicherheit und Transparenz“. Und Mieter-Vertreter Ropertz regt an, das System an „verschiedenen Stellen nachzubessern“. So sollten vor allem die Vorgaben zur Erstellung von Mietspiegeln in einer Verordnung zusammengefasst werden.

Dass es politischen Handlungsbedarf gibt, ist auch bis zum zuständigen Justizministerium vorgedrungen. Das hatte schon unter der letzten Großen Koalition einen Entwurf für eine vereinheitlichende Vorschrift erstellt. Letzten Endes konnte das auch damals schon SPD-geführte Ministerium den Koalitionspartner jedoch nicht von seinem Miet-Paket überzeugen.

Diese Legislaturperiode startet das nun von Katharina Barley geführte Ressort einen neuen Versuch. Bereits Ende 2018 wurden Städte und Kommunen konsultiert, auf deren Bedürfnisse das neue Regelwerk eingehen soll. Noch im Laufe dieses Jahres soll der Gesetzesentwurf vorgelegt werden, heißt es aus dem Ministerium, „wenn es gut läuft schon bis Herbst“.

Was genau darin stehen wird, ist noch geheim. Es fußt auf dem alten Vorschlag, soll aber auch die neueren Urteile mit einarbeiten. Eins ist jedoch schon jetzt klar: Die Grundzüge des jetzigen Systems sollen beibehalten werden, darunter auch die Dualität aus einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Für einfache Mietspiegel werden damit auch künftig kaum Vorgaben gelten. Das heißt im Umkehrschluss: Sie bleiben intransparent und kaum vergleichbar. Es sieht so aus, als könnten die Mietspiegel auch nach der großen Reform eine Mogelpackung bleiben.

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